郑州二环内，新房项目成了稀缺产品，在“价格”与“地段”两者不可兼得的情况下，越来越多的购房者被逼出主城区。
但是有个项目“金二环、地铁房、均价15500元/㎡”，它就是位于管城区未来路的中博城·珑誉园，它到底怎么样呢？今天我们一起来评测一下。
1、区域评测：管城区
在当下，三环内地块已十分稀缺，而二环内新盘中博城·珑誉园，周围2两公里内，可达紫荆山路、陇海快速路、中州大道、航海东路等城市主要干道，大盘开发、价格亲民（一期在售约15500元/平），想在主城区置业，这是个不错的机会。
但虽同是二环，管城区东南的位置和金水区、二七区、中原区的相应位置，含金量却不一样。
就拿未来路说，其北段和未来路南段，资源禀赋还是有些差距的。在未来路北段 ，有河南省人民医院、河南省胸科医院、河南省肿瘤医院等医疗机构；有曼哈顿商圈和周边的写字楼群；有顺河路上二三十年的老小区；也有福元路上的高端改善项目，比如银基王朝、金林公馆、融创金水府等。
然而，沿未来路往南过陇海路，你会发现周边有好多低矮仓库货场，因为附近有一个郑州货运场站（圃田西站），仓储配套聚集，由此得名货栈街；再往南，一条隧道下穿陇海铁路和石化路，路两旁多是2007年前后建设的高层、小高层住区。
中博城售楼部在未来路青年路西北角（近郑汴路），而在售的一期——中博城·珑誉园项目在未来路与石化路口西南角，之间有约1公里的距离。值得提醒的是，郑汴路沿线与石化路沿线，属于不同的区域地段。
2、项目评测：中博城·珑誉园
买房不是一宗小买卖，所以，首先要优选有实力的开发商。
中博城项目开发商河南博鼎实业有限公司，是河南中博股份有限公司的全资子公司。而据公开资料显示，河南中博股份有限公司旗下拥有河南中博家具中心、中博家具名店街及中博家电、中博沙发材料、中博红木大观等大型专业商场，深耕未来路沿线近20年，实力还是有的。
2014年，公司启动了中博集团（原杨庄村）城中村改造项目，进军房地产开发领域。从规划上看，中博城总占地600多亩，总建筑体量约130万方，一期项目沿未来路沿线分布，由三大地块组成，由南向北分别是未来路石化路交叉口的中博城·珑誉园、未来路凤凰路西北角的中博城·彩虹堂（公寓）等。
中博深耕片区多年，有实体商城支撑，不像某项目一样搞无证内购，不像某项目一样因合作开发埋下纠纷暴雷隐患，其开发的中博城项目，整体上看还算靠谱。
3、交通配套
居于二环内，公共交通资源还是非常方便的。
据测算，项目以北距离陇海快速路约700米，以南距离航海东路约1.3公里，以西距离紫荆山路约2公里，向东距离中州大道约2公里，可以说，2公里范围内，基本上囊括了郑州的主要干道。
项目三地铁环绕（3号线、5号线、6号线），向南距离目前郑州唯一一条环线地铁5号线（已通行）航海广场站不到1.5公里，向北距离规划建设的地铁6号线货栈街站约600米。
而在公共交通方面，未来路沿线有B1路、B101路、B15路、193路、199路、216路、727路等公交线路，极为方便，项目距离最近的BRT公交站台（货栈街站、德风街站）均在500米左右。
开车走未来路上陇海高架，或走石化路上中州大道，都很便捷。但要提前说清楚的是，作为郑州东二环的未来路，是以隧道的方式下穿石化路的，所以中博城东临的是未来路辅路，平常经未来路上下班时，可能免不了要绕路一下，多少有点别扭。
4、生态评测
在环境方面，将要改造成市政公园的世纪欢乐园，以及项目南侧的中石化油库。
从小区北门去往世纪欢乐园，大约距离在1.3公里，步行有点略远。平常带孩子去放松一下是挺方便，但也影响不到项目周边的小环境。
不过，项目北边距离陇海铁路主线不到200米，火车东来西往，多少会有影响。而且，在小区西侧，有一条铁路专用线，从国铁陇海线主线通往路南的油库，其目前是否还在使用，尚不得知。
5、商业、教育评测
作为主城区，项目周边的生活气息很浓厚，一些购物广场也比较多，比如富田*阳城太**一站式购物广场、万科美景龙堂、福都购物广场等。平常去约个饭、看个电影、买一点简单的东西，基本上可以满足。但是附近的商业体量不大，想品质购物恐怕也没什么好逛的。
项目教育资源主要依靠周边教育配套，如管城区外国语牧歌小学、二里岗小学、郑州市三十九中学、六十三中学、贝斯特学校等，基本上在周围3公里内，项目内有一个幼儿园。
6、产品评测
中博城·珑誉园的户型在90㎡—140㎡之间，在售主力户型有4个：
1、98㎡小三房
典型的“假南北通透”户型。看似南北都有窗户，其实由于墙壁和门的阻挡，根本无法形成对流。这个户型对于首套刚需还是有一定迷惑性的。选户型还有一点很重要，在这个户型上也体现得淋漓尽致——看户型之外，还要看楼层平面图，明确其所处位置。比如，这个98㎡户型的所有房源，都像三明治一样，被夹在东单元和西单元之间。作为整个建筑上凹进去的一块，采光和通风必然会受较大影响。
2、96㎡小三房
这个户型应该是小区内的主推户型。三开间朝南，双阳台加主卧飘窗，户型相当不错。对刚需来说，没有什么可挑剔的。缺点则不是很明显，一个是厨房和餐厅的位置布局有些尴尬，造成生活不便和面积浪费；另一个则是卫生间的布局，马桶藏在门后，正对着洗手池。试想一下：上厕所的时候一抬头，正好看到镜子……想想自己是刚需，忍了吧。
3、119㎡，改善三房两厅两卫
户型位置在边户，基本做到了南北通透，价格相对小户型便宜一些，走道没有浪费太多面积，但只有两间朝南。相对96平的小三房，这个户型在社区内，显然是牺牲品。
4、140㎡，改善四房两厅两卫
整个小区只有2号楼西边户，数量比较少。
这个户型很好，三开间朝南，双阳台，主卧飘窗。主卧套房设计也比较合理。四个卧室没有特别小的，实用性强。
美中不足的主要有两点。第一，如此大面积段却没有北向阳台，对于有收纳需求的家庭主妇来说，恐怕不太美。第二，作为刚需社区的四房，一定是对多房间极度渴求的刚需刚改客户，也就是说家里人口不会少。而这个厨房，实在是太小了，恐怕难以满足三代同堂的从容。
但是我想说的是改善户型一定要买在以大户型为主的改善小区内，不要“屋内改善”、“出门刚需”。
7.综合分析
15500的价格，在郑州范围内可选的余地还是很大的。比如CBD旁边的中州府，位置比中博城更好；北三环沿线的泰山誉景，距离北龙湖一步之遥；西三环内的保利心语，地铁口万达旁；西流湖旁的碧桂园两个盘……这个价格在郑州一抓一大把。但是二环内，这个价格确实不多。
现在看来，中博城·珑誉园的开发商对自身定位想得还是很清楚的。社区内主力户型为市场最为抢手的100平以下小三房，150万左右的总价，首付只需要不到50万，再用上首付分期，客户面还是比较广的。
但是，中博城·珑誉园作为中博在房地产领域的首盘首期，没有过去交付的作品可以参考，未来交付品质是一个未知数。
再加上珑誉园紧邻陇海铁路，是项目位置最差的一个地块。在附近有购房需求的朋友，如果不太急，可以等等二期或者三期。