本文根据 2016 年 10 月 30 日德科地产频道会员线下课程上海站现场问答部分整理
1st
房产品进化期的「补偿机制」
◆问：刚才您也讲到大虹桥的徐泾，大虹桥也是这几年一直被看好的。但是，去年那里最好的楼盘仁恒·西郊花园，4 万块钱没有人买，现在万科·天空之城已经是 8 到 10万，基本上翻一倍，当然预售证好像没有下来。这个价值目前来说是被高估，还是说未来还会有更大的一个上涨空间？
◆刘德科：如果它卖 8 到 10 万，那叫市场价。但是，我可以说，现在它绝无可能开 10 万，连 8 万都不太可能。你也知道，它的预售证还没拿到。所以它很可能开出来是 7 万多，如果它急于开盘，甚至更低一些都有可能。
不止上海，好多热点城市，现在都处于价格管制的特殊时期。当行政管制价格低于预期的市场价，那你会不会买？假设，我说假设，它开 6 万多，你心里肯定会很爽，你说是不是透支房价呢？
说个不恰当的比喻，现在是政府拿着机关枪把地产商脑门子顶住，你不许开高价，差不多就是这样子。
上海一个普通的年轻人要买房，单价四五万很普遍吧。你问未来还会不会有上涨空间，我只能说从长线来看，没有问题，至少是安全的。
另外，我们老是说这个区域、这个板块好不好，然后就忽略了别的东西。比如你刚才讲的仁恒·西郊花园，说实话，那是仁恒做得比较差的楼盘，以仁恒的水平来说，不应该造成这样，当然，当时他们没有预见到这个地方会热，所以随便造了造，没有体现出仁恒的品质，连审美都没体现，上面挂着很大很丑的字——仁恒·西郊花园，好土啊。
当然，仁恒·西郊花园的小户型已经全部被抢光了，剩下的都是大户型。你在它卖 4 万块钱时没买，未必值得后悔。我刚才说房产品的进化期存在一个「补偿机制」，以仁恒和万科这两个楼盘为例，仁恒造得早，房型空间造得有点浪费；万科造得晚，但是不仅房型空间更紧凑，而且整个项目是一个超级综合体，单价比仁恒贵，但是总价和性价比也未必差。
当然，不是说万科特别有能耐，假设仁恒全部拆掉重新盖，就房子本身而言，仁恒肯定盖得比万科更好。
2nd
本地人的历史包袱
◆问：上海的中心到底在哪里？我是不是应该卖掉不是太中心的房子，再买更中心的地方？
◆刘德科：很多人买房子投资，喜欢买了卖，卖了买，很享受那种跟炒股票一样的感觉。当然，如果你是把很破很旧的房子，没有什么前景的房子换到比较有前景的房子，当然可以换。但如果这个房子可以打 70 分，换到那个打 80 分的房子，换是没有意义的，意义在于你给国家交了好多税，人民感谢你。
买房是一个防御性的投资，它在大多数情况下不是一个进攻型的暴富工具，虽然媒体老是喜欢炒作那些炒房神话，那些都不可信的，只是少数情况下发生。
至于上海的中心到底在哪里？现在，虹桥都说自己会是下一个浦东了。今天我们是在上海，还在讨论上海的中心在哪里，有点不合时宜。如果上海只有一个中心，那么整个中国的城市化就无从谈起了。一个成熟期的城市，一定是有很多个中心，我们为什么总是要讲轨道交通，因为它可以让城市形成很多个中心。当然中心的等级不一样，但是只有一个中心的城市是没有前途的。
刚才有朋友说，我们上海浦西人不会去买浦东的。我身边也有好多朋友至今还持这种观点，不仅浦东，说闸北是下支角我们才不会去呢。大宁金茂府在没有红之前，很多人也不认可，说我们上海人怎么会去住那里呢。
甚至，包括位置更好一点的新湖·青蓝国际，也说那个地方我们怎么能去呢；万科·翡翠滨江那都是过江的，都在浦东的边角料，我们还去哪里干吗。这个大概是因为，本地人有历史包袱。不论你是购房者还是地产商，你一旦是本地的，你可能就会沉溺在这个城市的历史包袱里，你很难跳开来用局外人的眼光去看。
其实这个问题在上海要好很多，如果你放在南京或杭州这种城市，本地人往往是追不上外地人的。不是说外地人水平高一点，而是他们对这个城市真不了解，但这恰恰是他们的优势，他们不知道这个楼盘是从 3万涨到 6 万的，没有历史包袱。
而本地人是看着它从 3 万涨到 6 万的，心里总是有道坎过不去，总觉得追涨是傻瓜。很多时候，你要戒掉这种历史包袱，你要把自己当做一个外地人。
3rd
政府规划 VS 市场原动力
◆问：杭州今年房价涨得蛮多的，一个是未来科技城，一个是钱江世纪城，但是这两个地方的配套有很多欠缺，房价是否有透支的嫌疑？现在调控了，这两个地方的房价会降吗？
◆刘德科：我把他的问题翻译一下。不然，你觉得这个问题只跟杭州有关，没有必要在这里回答，但其实，这是一个跟大多数人都有关系的问题。
他讲的未来科技城，就是阿里巴巴的总部所在地；他讲的钱江世纪城，是杭州刚刚开完 G20 峰会的那个主会场所在地。这两个地方各自代表的是什么？一个是产业，一个是政府的强力规划建设。
很多杭州人，都会比较这两个地方哪个更好。这背后其实反映的是一个普遍性问题：市场和政府这两股力量，谁对房价的影响力更大？
也就是说，是政府的规划更厉害，还是市场的原动力更厉害？他讲的那个未来科技城，原来政府是没有规划的，但因为阿里巴巴进去了，政府就说，那我就配合你做一个大的产业城吧。
马云创建阿里巴巴的地方，叫湖畔花园，就在杭州城西，人都有地缘情结，所以那个未来科技城就在杭州城西的城西。事实上，那个地方，都是湿地，原本不是杭州城市规划的方向，理论上也是不适合大搞城市建设的。但是，阿里巴巴一不小心变成了一个超级巨无霸，它变成了一种强劲的市场原动力，最终影响了城市建设，从而诞生了未来科技城。
所以，市场的动力和政府的规划，谁更有用？在每个城市的答案是不一样的，如果在江苏省，我会信赖政府的规划更有用；如果是在浙江省，我会相信市场的原动力更有用。
第二个问题，那里的房价是不是透支了。其实这个问题跟每个城市也都有关系。我们去买房子，比如现在你到上海的徐泾，或许你会说，哇，这简直是荒郊野外，这儿的房子怎么能买啊。但是，你看到的都是现在，它的未来会很迅猛地改变。
虽然说我们的城市化率已经是百分之五十几了，可是我们的「有效城市化」，才刚刚启动。我讲的「有效城市化」，主要是两点：第一，轨道交通有没有进去；第二，产业有没有进去。
至于杭州的未来科技城，这两个东西都进去了，只不过现在地铁还没造好，当然看起来还有点荒郊野外的感觉，里面似乎只有沙县小吃、兰州拉面，当然星巴克也已经有了。但是，再给它三五年的时间，那就是完全不一样的概念了。
还有那个开 G20 峰会的钱江世纪城，是政府强力推进的，所有的道路几乎是在半年之内全部打通，但是这种可持续性，还有待观察。当然，它也会发展。我还是那个观点，在浙江省我更相信市场的作用，在江苏省会更相信政府的规划；在上海，我也更相信政府的规划，因为没办法，上海是一个很开放的城市，可是它也是一个很**的城市。
光靠上海的民营经济支撑不起这么宏伟的上海，它是一个国家战略城市。所以，在这种情况下，我们每去看一个地方，如果现在觉得它是荒郊野外，其实不要紧，你要看中的是轨道交通产业有没有可能，如果产业没有可能。
4th
海外买房的逻辑
◆问：为什么你说到海外买房子，取决于国家的等级？
◆刘德科：先讲万科在海外投资的逻辑。跟其他大牌房企相比，万科会保守很多，他们有一个原则就是中国人会自发地去哪些地方，他们就去那些地方盖房子，比如说美国、英国、新加坡，还有中国香港等。
富豪阶层或者说高净值阶层愿意去的地方，万科才会去。你有没有看过万科在马来西亚有开发吗？没有。所以，这是一个很重要的原则，就是人都是往高处走的。
万科在旧金山的楼盘，他们本来以为应该有 80% 是中国人跑过去买。但最后有百分之五六十都是旧金山本地人买的，可能这个比例更高。王石很惊讶，居然本地人都买这么多。
当然，海外资产的配置未必要跟着我们中国的地产商走，也未必要盯着那些新楼房。
还有一个原则，如果你的家庭资产比较庞大，那么海外资产的配置是有道理的。可是你一共就只有 1000 万，你在国内就只有一两套房子，然后非要去国外买一套，我觉得这个意义就不是很大了。
因为一定要相信，虽然我们这个国家还不够好，可是最大的机遇一定在中国。说白了，你到美国去炒房，如果你对美国很了解，可能会有收益；可是，大逻辑是不对的，大逻辑一定是在中国。
你到海外去配置资产是为了安全，是为了给一个逃生门，比如万一中国真的发生了金融危机。但是，我可以保证，如果中国发生金融危机，美国也好不到哪里去，大家已经融为一体了，中国已经不是 40 年前那个闭关锁国的中国了。
对于地产商来说，逻辑也是一样。有的房地产老板，一家品牌房企的老板，是谁我就不说了，他的微信朋友圈全是负能量，转载最多的文章都是中国房价要崩盘了、中国房价在重蹈东京的覆辙、盛世下的蝼蚁、中产阶级的焦虑，民营企业家活不下去……但是，他在美国做得不错，但这个逻辑我完全没想明白。我就去问了好几个在美国开发房地产的朋友，我问他们，为什么？他们说，很多房企去美国无非这几个原因：一是在国内混不下去了，二是跟风或炫耀，三是给自己的企业一个逃生门；只有极少数做得很大的企业，真的是出于战略布局。
大家知道，我们德科地产频道难免也发一些地产商的「软文」，但是很少，我们主要不靠这个赚钱。有一家在马来西亚有开发楼盘的大牌地产商跟我们说，商务合作一下吧。我说对不起，你们的楼盘可能真的造得很好，或者说你们的楼盘真的很有前景，但是对不起，我个人不认同，我不认同我不写。可能是我错了，但至少我不能扭曲自己的价值观。
总之，我非常不认同去马来西亚这种低阶位的国家，配置我们的海外资产。当然，它可能是有合理之处，但是对不起，我现在还认识不到。
Or by a cyder-press, with patient look,Thou watchest the last oozings hours by hours.
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