众所周知，国内以多层建筑为主的老旧小区，最早始于上世纪的80年代，当时为满足日益增长的居住需求，其建筑结构多采用价廉物美、拼接简单的预制板铸件，最早一批建筑已历时40余载；到了90年代中后期，居民住宅则以高层电梯房为主。因此即便是相对年轻的多层住宅，目前很多房龄也都超过20年。如果按照钢筋水泥的最长使用年限，再过10年，早期建造的多层住宅将被淘汰。而前些年国内启动棚改项目时，又多以三层以下的自建民宅为主，成建制的老旧多层，并没有被纳入到改造的范围。那么10年后，这些老旧小区的房子将何去何从呢？对此，有专家预测，未来老旧小区大概率会以以下4种方式，迎来自己的归宿：
第一，不能住人的危房将会被拆除。有些建筑年代久远的多层小区，不仅外墙保温层脱落影响美观，经过长年累月的风雨侵蚀，主体结构已经遭到破坏，甚至出现墙体开裂、地基下沉等险情，这样的房子不仅没有改造价值，继续居住还会危及到人员生命财产安全，通过权威机构鉴定为危房后，将会被拆除。
此外，一些房子虽然还能住人，但前期建造时由于建筑工艺较为简单，用材相对低劣，与新入市的新房相比，已经没有居住体验可言，即便进行改造，其使用寿命和居住效果也不够理想，同时在防震、防火、防风等方面都存在很大缺陷，这样的房子也是要被拆除的。
第二，房龄超过20年的老房子将会被“旧改”。住建部相关统计数据显示，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民上亿人，超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。
这部分房子虽然年限较长，但质量依然不错，距离报废还有一段时间，尚没有达到不能住人的程度，因此从节约住宅资源和防止环境污染的角度，将会对其实施旧改，延长老房子的使用年限。
所谓旧改，就是在保持原有建筑风貌的基础上，通过粉刷墙壁、加装电梯、更换室内电线管道、增加社区基础配套等措施加以翻新维护，让小区换发出新的生机活力。
按照国家土地规划部门的统计，仅在2021年，全国各城市共计完成对5.56万个老旧小区的改造项目，已超出当初定下的5.3万个目标任务。因此未来10年，“被改造”将会是很多老旧小区的主流归宿。
第三，对于地理位置优越，商业开发价值较大的老旧小区，仍然还有可能迎来*迁拆**的机会。虽然大规模的棚改结束了，但是人们对美好生活的向往永远不会停止，一些城市为了满足城市居民日益增长的物质文化需求，需要建造大型商场、主题公园、地铁、高铁等公共设施，而位于城市规划用地上的老旧小区，则会被拆除。
不过，由于土地另有用途以及住房市场饱和等原因，这些被拆除的老旧小区已经不可能在原址上重建，*迁拆**户也不会像过去那样拿到丰厚的货币补偿款，更多会以实物安置的方式，在城市的其它地方安家落户。
而对于一些大中城市的核心地块，由于人口净流入导致住房供给短缺，需要继续建造高层住宅予以满足，在核算拆建成本后如果仍然有利可图，那些位于核心板块上的多层老旧小区，开发商也是愿意拆除的。
第四，对于住房供应过剩的中小城市来说，则有可能采取“克隆重建”的办法。所谓克隆重建，就是把原址上的老房子拆除后，按照原先的小区规模、楼栋楼层数量，以及建筑面积等进行重建。
这主要是针对过去建造的楼板房而言。由于楼板房抗震性能较差，年久失修导致房屋质量下降，有些已经不适合改造，更不宜加装电梯，但是又没有达到70年的土地租用年限，居民一致要求不再旧改，而是推到重建，并自愿补偿差价的情况下，由政府统一部署和招投标，复制出一个与原来小区基本相同的新小区。
当然了，小区居民也可以按照个人需求及家庭成员变化，提出住房面积增减申请，少退多补。
这一归宿在实际操作中虽然存在一定的难度，但并非完全没有可能。毕竟就算业主再掏些钱，但总体来说还是“以旧换新”，新房子的使用年限开始重新计算不说，流通性也大大增强了，绝大多数人还是会赞成的。目前个别省份已经将楼板房纳入到*迁拆**改造的范围。
此外，新建小区将安装内置电梯，不仅避免了加装电梯在外观上存在的缺陷，也化解了邻里不睦等矛盾。因此，在中等城市住宅被“限高”、县城6层以下多层住宅为主的新规下，“克隆重建”很可能是解决中小城市老旧小区去留的另一归宿，目前在国内已有先例。
值得一提的是，老旧小区并非全是多层结构，资料显示，我国大面积兴建高层住宅始于1997年，而国内第一批高层住宅则始建于40多年前，10年后已经50多岁了。
虽然按照建筑规范的要求，高层住宅的使用年限应该达到70年左右，但那只是在理想状态下的预估值。因为在现实生活中，由于开发商的实力参差不齐，建造的房屋质量也良莠不齐。
令人担忧的是，高层住宅因建筑工艺比较复杂，老化后会比多层要更加严重，比如供水、供电、电梯等机电设备，经过长期高负荷运转，必然会加速老化，即便维修也会带来高昂的成本。因此高层住宅一旦老旧，将很难加以改造，最终的结局也要被拆除。
不过，10年后随着城镇化建设进入尾声，除少数有人口流入的一二线城市外，很多城市对于高层住宅的需求都将大幅减少，由此可能带来资产贬值，即便赶上*迁拆**的机会，相同面积的房子，业主获得的补偿款可能也要比多层少。
简而言之，未来10年，老旧小区大概率会以以下4种方式迎来自己的归宿：1、已经成为危房的，将会被拆除；2、多数房龄超过20年，且符合旧改条件的老房子，将被纳入到旧改的范畴，对其实施改造；3、少数位置特别优越、商业开发价值大的小区，也迎来*迁拆**机会；4、住房供应过剩的中小城市，有可能迎来“克隆重建”的机会，在原址上换到面积相同的新房。此外，少量老旧高层住宅虽然最终也会迎来拆除的机会，但多数城市可能将“拆而不建”，并且不同城市的高层，其拆除补偿的价格也不同。对此，你怎么看？