祥生·潮起云悦项目评测

01. 区位与配套

祥生·潮起云悦位于鄞州区南部姜山镇，雁湖路与中心路交汇处。

潮起云悦区位

交通配套

根据百度地图大数据模拟：

早高峰8点驾车至南商约19分钟。

驾车至东新（不走高速）约51分钟，如果选择走高速，支付约9元通行费，时间缩短至30分钟左右。

驾车至三江口约39分钟。

百度地图大数据模拟截图

地铁三号线姜山站位于项目北侧约300m处，步行约10分钟可达，4站到南商，5站鄞州区政府站可换乘五号线，6站到四明中路站万达商圈，8站钱湖北路站印象城商圈、宝龙广场、万象汇、钱湖天地、巴丽新地。

地铁路线图（老钟房谈制图）

我们研究了姜山镇镇区的控制性规划图，结合卫星地图绘制了项目2km范围内的学校、医疗、商业配套。

医疗： 鄞州第三医院（直线距离约1.2km），从姜山站上车乘坐三号线4站可到达方桥站，宁波市第一医院方桥院区（计划2022年6月启用）。

商业： 海港城（直线距离约2km），也可通过地铁通达鄞州万达等鄞州其他商圈。

学校分布图（老钟房谈制图）

学校： 鄞州区实验小学、姜山镇实验中学、姜山中学以及多所规划中的小学、九年一贯制学校。

期房不划分学区，以项目交付时政府所划定的学区为准。

02. 规划与未来

从卫星地图显示以及我们走访的情况来看，目前项目周边地块仍然以厂房等工业用地现状为主。

姜山规划现状对照图

但是根据最新的姜山镇镇区控制性详细规划，潮起云悦项目四至将更新为：

西侧临河，河对岸为住宅用地

东侧临绿化用地以及商住用地，临轨道交通三号线

北侧临河，河对岸为住宅用地

南侧临绿化用地以及居住用地，临轨道交通三号线

具体规划实施进度以官方文件通知为准。

03. 价格与竞品

宁南新城—姜山、方桥范围内，我们采集了部分新房项目与二手房房源挂牌价格。

姜山范围内

滨辰府备案均价（含基础装）： 29500元/㎡

祥生·潮起云悦备案均价（含基础装）： 26013元/㎡

剩余房源折后均价（含基础装）： 约24500元/㎡

悦见云庭毛坯限价均价： 24600元/㎡

林语芳庭备案均价（含基础装）： 28192元/㎡

缇香郦城（2017年竣工）1月挂牌均价： 29670元/㎡ （数据来源：某居客）

景瑞望府（2015年竣工）1月挂牌均价： 29450元/㎡ （数据来源：某居客）

香悦花苑（2016年竣工）1月挂牌均价： 26100元/㎡ （数据来源：某居客）

方桥近姜山范围内

凤悦印湖毛坯限价均价： 23000元/㎡

04. 总图规划与建筑风格

潮起云悦地块呈扇形，西侧以及北侧沿河，东南侧沿轻轨，规划住宅+幼儿园。

效果图仅作示意，不作购买要约

小区内部配套用房幼儿园以及配电所等主要不利因素分布在项目西南侧。

效果图仅作示意，不作购买要约

住宅总共21栋楼，其中东北侧16#、18#、19#、20#、21# 18-23层高层，其余楼栋均为11层洋房。

建筑风格： 现代风格 ，色调上米白加深灰色结合，建筑线条鲜明。

效果图仅作示意，不作购买要约

05. 景观与公区

景观布局二轴一环十二个景观功能区，主景观位于10#、11#、14#、15#南面，其他楼栋分布小组团景观或休闲活动场地。

效果图仅作示意，不作购买要约

06. 户型分析

潮起云悦剩余在售房源均为建面约91㎡户型，A1/A2，户型格局几乎一模一样。

两开间朝南，三房两厅一卫，南北通透，结合24500元/㎡左右的折后均价，总价仅约220万。

07. 不利因素

项目主要不利因素为东南侧的轨道交通三号线所产生的噪音影响。周边现状厂房，但在最新规划文件中潮起云悦四至范围厂房未来将*迁拆**作为居住用地，何时*迁拆**未知，详情关注相关政府网站。

08. 总结

优点

区位： 潮起云悦位于鄞州南部姜山板块，开车通勤至南部商务区或鄞州南时长根据百度地图模拟数据显示约20分钟，直线距离约300m乘坐轨道交通三号线姜山站，4站南商，5站鄞州区政府换乘5号线，6站万达，8站印象城。

部分四至厂房已规划变更为住宅用地，未来界面可能提升。

配套： 姜山镇镇区板块内教育资源丰富，已运营和规划中学校数量繁多，商业配套相对薄弱，2km范围内仅海港城一处。医疗资源同样薄弱，2km范围内仅鄞州第三医院，资源有限，但可经由轨交三号线快速通达方桥宁波市第一医院方桥院区就医。

价格： 折后带装修均价约24500元/㎡，建面约91㎡洋房，不论是和同板块一轻轨之隔的项目相比还是和方桥某毛坯交付高层项目相比，不论总价还是单价，均有一定优势。

缺点

红线外不利因素：主要为轨交三号线噪音影响。