宁河属于天津市远郊五区之一，在整个天津房地产市场中存在感较低，市场具备很强的“内循环特征”。在天津房价普涨的2016-2017年宁河房价像一位温和的小弟，只是羞答答的意思了一下。但是在房地产调控来临市场承压形势下，俨然成了一位带头大哥在降价的路上一路狂奔。
壹
宁河的房价已经“三连降”。
2018年宁河老城区和桥北新区的住宅单价还能站在11000-12000元/平米，但是随后快速从11000-12000元/平米下降到9000-10000元/平米，然后继续下探到8000-9000元/平米，最后击穿8000元/平米的价格，用了仅仅不到三年的时间。
根据市场调研信息汇总
根据幸福里APP数据，2021年1月-20121年6月21日，其他远郊四区都呈现出一定的企稳或向上趋势，而宁河市场仍然保持一条向下的趋势线，不禁让人发出疑问：宁河楼市的底究竟在哪里？
2021年1月-6月21日天津远郊五区及滨海新区房价走势，数据来源幸福里APP
那么，宁河市场持续降价原因何在？
首要原因供需严重失衡。宁河市场具备强烈的内循环特征，客户主要来源于宁河城区客户以及下辖乡镇居民的“进城改善”，市场容量相对固定。宁河楼市供需反转的拐点发生在2017年，2017-2019年开始保利、东昊、蓝光、新城、碧桂园纷纷进驻宁河，市场供应量激增至100万平米以上，而宁河住宅市场容量仅仅在20万平米左右，在巨大的供需矛盾下开发商为了实现回款只能以价换量，因此导致了宁河市场价格的持续下行。
根据市场调研数据绘制
其次是人口流出导致的需求弱化。宁河地广人稀，是著名的“鱼米之乡”，拥有国家级古海岸与湿地“七里海”。但产业基础相对薄弱， 2019年GDP约502亿元，在整个天津市十六区中排名第十一，在远郊五区中排名倒数第二，仅仅领先于排名垫底的蓟州区。经济基础的薄弱自然无法形成对区域人口的足够粘性，根据全国第七次人口普查的数据，宁河区2010-2020年的十年间常住人口从41.6万人下降到39.5万人，占天津市人口比重从3.22%下降到2.85%，人口呈现出明显的流出状态。
数据来源于天津市统计局公开数据
最后宁河还面临相邻的滨海新区的降维打击。宁河城区距离天津滨海新区汉沽城区仅仅10分钟的车程。而滨海新区是当前整个天津房地产市场最活跃的区域之一，拥有明显优于宁河的居住环境、商业配套、教育和医疗资源。同时宁河的房价与汉沽相比并不具备优势，这就导致大量的客户被分流到汉沽或者滨海新区的其他板块。正是以上几个因素的叠加，加速了宁河房价的持续下行。
宁河城区距离滨海新区汉沽城区非常近，仅需要10几分钟车程
贰
那么7000多元/平米的宁河值不值？回答这个问题，我们必须认真思考两个问题：第一，宁河的未来的基本面如何？第二，宁河现在的价格到底值不值？
1、宁河未来基本面怎么样？
从经济层面上看，宁河经济出现明显复苏迹象。2020年宁河地区生产总值增长7%，增速远远超过天津市的平均增速。坐落在宁河一汽大众华北基地已经实现投产，是一汽大众在中国五大基地之一，年产能达到30万辆，能够拉动上下游300亿元产值，并且创造6000多个就业岗位。对宁河而言带来的效果是显而易见的，拉动经济、带动就业，产生实实在在的购房需求。
一汽大众华北基地
另外宁河城市格局和面貌也正在发生改变。随着“一河、一海、一城”格局加快构建，宁河“津宁市郊铁路”获批启动，宁河开始步入“轨道时代”。位于芦台桥北新区的新城吾悦广场已经封顶，投入使用后将结束宁河长期没有大型商业配建的尴尬局面。面积超过33.6万平米沿蓟运河生态绿廊工程正加速建设，建成后将包括健身步道、绿化走廊、运动广场等功能。通过以上信息点可以判断，宁河未来的基本面不会比现在更差。
宁河新城吾悦广场效果图
2、那么我们再来分析一下现在的价格到底值不值？
经过连续几年的价格调整，宁河市场价格已经基本上回到“解放前”。根据公开市场的信息，截至2021年5月底宁河新房成交均价为8681元/平米，其他四个“远郊”宝坻区价格为10738元/平米，蓟州区价格11827元/平米，静海区为10417元/平米，武清区为15029元/平米。而相邻的滨海新区整体均价为15500元/平米，宁河房价已经与同为远郊的几个区（以及相邻的滨海新区）形成了明显的价格阶梯。
2021年5月房价数据，根据公开市场资料整理
2020年下半年至今宁河市场月均去化量在2.38万平米，年去化量在28万平米以上，当前宁河市场一种新的“量价平衡”正在形成，简单的理解就是卖方与买方在当前的价格点“基本达成共识”。
叁
我们回到最开始的问题，7000多元/平米的宁河能不能出手？综合宁河城市的基本面以及当前的市场价格可以得出以下几点结论：
1、如果是刚需客户在当前节点上车，可以拥有一定厚度的“安全垫”。
2、鉴于当前宁河市场一、二手存在一定的价格“倒挂”，如果拥有多套房产的人可以考虑优化资产配置，置换掉“老、破、小”，换成更优质的“新房”。
3、投资型客户建议谨慎，改善型客户请自行决策。（全文完）
宁河国家级古海岸与湿地“七里海”保护区