大家好，我是海榕君 .
这两天 ， 国内私募基金 石锋资产，鼎晖投资，中金资产都在疯抢一个资产：房地产信托Reits. 其中鼎辉投资在一级市场上是仅次于 高瓴和红杉的资产管理公司 ，石锋资产是去年国内二级市场的私募基金冠军，它旗下的多家产品 参与Reits产品的场外报价。
对国内A股投资者来说，Reits是一个比较新的投资品种，但是在海外市场已经非常成熟了 。Reits 简单理解就是： 普通老百姓 一起合法的集资投资一个五星级酒店，一段高速公路 ，一个写字楼 ，一个仓储物流 ，一个 经济开发区，一个环保设施，投资者持有reits有两部分收益：① 物业升值的收益 ，② 每年的90%租金收益 强制分给投资者 ，但是国内房地产政策是 “房住不炒”，所以现在不允许 酒店和 写字楼 相关资产做成reits资产上市 。
很多机构疯抢reits的原因主要是两个：
- 房地产信托 Reits和股票，债券一样都属于大类资产， reits资产和 其他两类资产是弱相关性 ，方便他们做资产配置，年化投资收益率在5%到10% .可以参考我前期写的大类资产配置的文章： 一文深入了解家庭资产配置
- A股有一个传统： 喜新厌旧 ，每次新的资产上市必须炒作 。什么时候这个传统没有了，A股也就成熟了 。
但是这次上市的reits资产 有一个不好的地方： 封闭期太长 ，最短时间是20年，最长是 99年 ，也就是你在场外申购一个reits资产以后 ， 20年内别想着走赎回通道了 ，只能通过二级市场卖出 。
国内A股市场现在其实有一个Reits 基金 ： 鹏华万科REITs（场内：184801），这个基金也不是纯正的reits , 50%基金资产收购目标公司股权（前海万科公馆），50%基金资产投资于上市公司股票、债券和货币市场工具等，这个半reits资产是2015年7月6日发行 ，到期日是2025年7月6日，存续期 是10年 。
大家可以看看鹏海前华上市后的折价率变 ：从15年最高溢价 10%左右，到最低折价 20%。现在鹏华万科REITs的到期日只有5年时间，市场仍然给予10%的左右的折价。
一般是封闭期时间越短的资产，折价率越小，这次上市的8个资产封闭期时间太长了 ，短则20年，长则99年， 考虑每年失去流动性 给1%的补偿 ，这部分资产 场内的净值可能面临30%到50%左右的折价 。上市后，很可能先涨5%到10%，然后在2021年2025年进入漫长的场内价格阴跌。最后提醒一下：Reits资产场内首日涨跌幅不是 10%，而是30%， 我自己不准备申购这个资产。
reits资产在中国的上市 ， 直接利好的是国内商业地产 ，市场会拿reits资产的收益和 商业地产的租金收益收益率相比较 ，有时间可以 研究一下 新城控股旗下的shopping mall 吾悦广场 。
再说说今天的市场：
- 昨天分析的方达控股上涨16% ，逻辑我是认可的，只是我自己早上的挂单也没有成交 ，只能等过几天 回调了。我公众号的主题是一般是晚上6,7点才根据市场的变化选的， 我选择方达控股的有两个逻辑：①认可低估值高成长的逻辑 ②另外一方面就是前几天已经有资金在建仓方达控股的同赛道公司 维亚生物 ，A股其他CRO资产已经涨飞了 ，方达控股属于补涨。市场和 市场之间都有同赛道比价的逻辑 ，美股的特斯拉在300元开启暴涨的时候 ，宁德时代也会跟上 ，港股微盟 被大摩认可大涨的时候，有赞零售也会补涨 ，很多时候 市场都有这样的逻辑 ，大家以后可以自己把握一下。
- 京东物流 暗盘上涨 29.71%，顺丰控股按市销率估值只有 京东物流一半，可能会补涨 。
- 今天央行发文： 未来，影响汇率的市场因素和政策因素很多，人民币既可能升值，也可能贬值，没有任何人可以准确预测汇率走势。 但是 外资还不知道，受益于人民币升值预期 ，北向资金连续3日爆买450亿，主要是加仓这些个股：贵州茅台（40.88亿元）、招商银行（18.43亿元）、中国平安（18.13亿元）、美的集团（15.36亿元）、五粮液（13.7亿元）、兴业银行（12.7亿元）。消息面上，此前MSCI公布的2021年5月指数季度调整结果，于今天收盘后生效. MSCI是全球最大的指数公司 ，它发行的产品一般都是被动基金 ，今天算外资无脑买入 。
整体不能太乐观，今年是通胀年，大概率还是震荡市 ，大家还是注意 一下。
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