吾日三省吾身：
南京出新政策了乎？
南京出新规划了乎？
南京房子涨价了乎？
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以上问题皆有答案
城市向南，江宁中心呼之欲出
昨天，关于江宁千亿级投资的新闻刷爆了朋友圈， 所以今天想和大家聊聊江宁。江宁，一直是个有故事的板块。从前，这里是“六代豪华”之地、是“十朝京畿”要地；后来撤县设区，江宁在南京羽翼下埋头发展，GDP总量一跃成为南京第一；如今，南京进行了区划调整，区划调整后南京的主体部分其实是在江宁区，也就是我们主城和江宁交汇的区域，作为整个南京的中心，是整个城市未来发展的区域。这样的区划调整后南京的中心是在向南移动的，通道是在逐渐打开的，加上有千亿级投资在旁保驾护航，江宁再一次迎来绝佳的发展机遇。
当大家把眼光越来越多的放在江宁的时候，江宁的百家湖也越来越受到各界关注，位于江宁中心的百家湖，一直以来便是江宁对外展示风采的明星区域。这里东承东山老城区成熟生活配套，西领开发区三山、九龙湖顶尖人居环境，北面与主城龙蟠南路一脉相通，凭借优越的地理位置和稀缺的自然资源，百家湖成为不少人心中高端人居的首选改善板块。如今恰逢新一轮规划，百家湖这个传统的富人区将会走向怎样的新高度呢？
规划：新城市中心
当一个城市人口达到近1000万时，必须要有功能完善的副城。南京目前存在着人口过度集中、服务功能不均衡、轨道交通落后等问题，而要成为一个成熟的现代都市，必须发展副城，必须成为一个多中心的城市。
于是，在《南京市城市总体规划（2011年—2030年）》的规划中，未来南京城市的建设蓝图为“一城三区”、“一带五轴”（轴线主要位于江南），其中三大市级城市中心分别为：新街口、河西新城、南部新城，之后规划又细化为“一主城三副城八新城”，“主城”指传统新街口地区、河西新城、南部新城河主城北部地区，三个“副城”，则是对江北、东山和仙林的升级。
在新一轮的规划中，三副城也将分别设立自己的“副城中心”，副城今后将围绕着地区中心运转，成为完整区域核。换句话说，每个“副城”都会有独立打造的“新街口”：东山预留的副城中心正是在百家湖-杨家圩一带。
按照规划，未来杨家圩片区与凤凰港片区将作为一个整体，被打造成服务于东山副城乃至江宁区的高端商务、商业、总部、科研、文化娱乐等为一体的综合性主中心，通过西门子路中心区功能轴线紧密相连，形成中心区的核心区。如此高规格、高起点，这里或将成长为江宁中心区是最具价值性的片区和地标。
商业：江宁新街口
作为老牌富人区，百家湖商圈配套是优质而成熟的，尤其是近年来商圈的规划、建设和运营以及品牌开发商不断的进驻，百家湖商圈的实力也在逐渐壮大。
（图片来源于搜房网房天下）
临湖而建的百家湖商圈，风景优美。从过去江宁老城区的天印广场、黄金海岸、女人街等较为传统的商业到同曦假日、金鹰、1912等新兴项目，江宁商业的发展正经历着变革、更新。而江宁百家湖商圈在江宁商业地产发展中的意义早已远远超越了区域本身：国际化产业带来的高端消费人群、城市顶级商业配套都令百家湖商圈占位高远，南京顶级商圈的新极点正在成形。据统计，百家湖商圈将以超过80万平方米的商业上市量位居江宁7大商圈之首，成为最受关注的江宁商圈。
老牌商圈当仁不让，新的商圈也在迅速崛起，百家湖商圈不远处的东山商圈因为龙湖顶级产品“龙湖天街”的入驻，更让江宁商圈锦上添花。
去年8月7日，龙湖小龙湾G23地块曾引起了11家房企持号牌参与竞拍，经过整整73轮被龙湖地产以47.7亿元的价格拿下，拿地楼面价高达到了12678元/㎡，成为当时江宁地王。
今年3月，龙湖举办发布会，宣布G23地块将分商业与住宅两个模块，商业部分将引入全国最赚钱的商业体，也是龙湖商业体系内最高端的“天街”，附近配上成熟的金鹰天地、同曦瑞都等，预计到时将成为继新街口之后南京的“第二大商圈"。 同时，区域内还将建设7万平方的五星级酒店，6万平方的滨河风情商业街，7万平方的商务办公中心，以及11万平方的商业综合体，还另配套有市民公园，公园北侧的空地上野将建设公共配套。据悉，龙湖天街将于明后年正式亮相，让人期待。
交通：最丰富的地铁网络
一个城市的交通布局是其主导发展方向，一个城市的发展，尤其是现代化都市化的城市，它一定是与快速通道，地铁，高速公路等的布局密切相关的。目前南京已有的轨道交通，最受益的板块其实是南部。比如目前轨道交汇最密集的南站，以及江宁这个区域，其目前已经通了一号线，三号线，机场线，在动工的五号线，未来的12号线，使得江宁南北轴向非常发达，成为了南京目前最受益、最丰富的板块，而这个布局反映出南京的发展导向。
具体来说，在交通规划方面，百家湖中心片区除现有1号线及3号线地铁外，还有在建的5号线和S3（原12号线）轨道线路。有4条地铁依傍百家湖，未来交通可谓是非常便捷。
除地铁之，在对外交通方面方面，另有另外双龙大道、机场高速快速路，机场高速与天元路将采用互动式立交，与其他道路相交采用上跨式交叉，形成道路系统主干架“四纵四横”结构。“四横”为天元路、胜太路、秦淮路和宏运大道；“四纵”为机场高速、利源路、双龙大道和竹山路。板块公交线路很多，四通八达。
总的来说，在城市发展逐渐向南的情况下，江宁作为南部新城将成为南京城市发展的重心，而百家湖作为东山副城和南站新城的规划中心，未来也将毋庸置疑的成为江宁的中心，其中除了自身的区域地段优势和交通配套的完善外，政策的利好也使得百家湖在“江宁城市中心”的较量中独占鳌头，这一举措还将带动周边区域的发展，从而将整个江宁地产发展推向新的高度。
今年，随着龙湖天街的进驻，江宁多家楼盘都在表示“有计划冲击3万/平米”，其中也包括了即将开盘的景枫凤凰台，该项目位于江宁地铁一号线百家湖站1号出口，由11万平方米的商业、7万平方米的办公、7万平方米的住宅组成，未来会被打造成一个集合购物、休闲、娱乐、商务、居住为一体的城市综合体，项目4月底首开推2栋，面积83-141㎡，有兴趣的不妨去看一看。
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部分内容参考365地产家居网、搜房房天下、新浪乐居南京站、我爱南京
（文章结论及部分预测判断，根据孟教授多年跟踪南京楼市分析所得。仅代表孟教授观点！）