近期，宁波下发《关于进一步放宽我市户口准入条件的通知》（9月15日起实施）将人们的视野引向了宁波的公寓市场。
核心四条：
1、再次放宽对人才的落户门槛
2、放宽市区居住就业落户
3、放宽父母落户
4、拥有商业用房、商住两用房或办公用房，全家落集体户
“公寓允许落户，那公寓变成学区房了，是不是马上就会涨价了？”一个正打算卖公寓的朋友这样问我，这可能也是大家对公寓落户新政最为关心的一个问题。
为了便于大家了解这种特殊的楼市产品，今天我们从最基础的公寓知识说起，按照具体的用途，来解析当前宁波市场上的公寓。
公寓究竟是什么？
公寓产权年限是指房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑70年，商用建筑40年，工业用建筑50年。
大家常规理解的公寓是40年产权的商业办公类物业。
宁波各个区域都不缺少这类产品，江北的立方寓、庄市的清泉花园、高新区江南一品等等……
▲两类公寓对比
水电改成民用，天然气的供应，在具体操作中，一般开发商都能予以解决。
商办公寓与住宅相比，还有转手率低，梯户比高、公摊较大、居住密度大等诸多问题。
建议提前看清房屋用途，学区问题也要在签订合同前和置业顾问、房管局或教育局等提前确认，以防特殊情况。
问题来了：既然公寓有这么多缺点，但为什么还有人买公寓呢？
买公寓的都是什么人？
在楼市调控的大背景下，因为公寓与住宅相比拥有的不限购、总价低、交通位置优良、可商用等特殊性，购房者按照不同的购买需求，可以大致归纳为以下两大类。
【自住/过渡】
目前宁波公寓的位置一般都处于较为繁华的地段，相比一般住宅，在交通、商业配套等方面具有一定优势，有些甚至临近大型商业体和地铁，位于城市中心区域。以宁波市区3万+的平均房价，购买与公寓同等价位的住宅意味着远离市区的资源。
近些年，一些上班族或者单身女性就特别青睐公寓，既不占领购房名额，也在心理上带来了安全感，还没有太大压力。
【投资/盈利】
公寓单价一般都低于同区位住宅价格，低总价，加上不限购的特殊属性，吸引对象辐射范围广，部分项目首付手段多样，投资门槛也相应降低。
还有一部分选择公寓的人，是考虑其办公属性，将其改造为长租公寓、民宿等，而其收益比普通用途更为高效。
且商办属性的公寓可以用于注册公司，比如“SOHO公寓”，既能用于小团队办公，又能解决居住问题，就非常适合创业初期的小公司的需求。
宁波目前公寓知多少？
自去年3月1日《宁波市区户口迁移实施细则（试行）》开始实施，仅至10月20日，户籍从市六区以外迁入市六区的人口即达44697人！至年末，宁波常住人口达到820.2万，净增了近20万人口。
本次落户新政的实施，相信也能给宁波更多的人口流入，并且个中条款无疑会对宁波的公寓市场起到一个利好作用。但这或许能在短期内给公寓成交量和价格带来刺激，按长远来看，对整体价值的影响不大。
▲宁波在售公寓信息一览
宁波也不乏大面积公寓，面积大，而且价格不低，重视的就是地理位置和居住体验，主要服务对象是没有落户需求的住户。
公寓到底能不能买？
能，但要选好找好需求点，再重点考察产品本身。
良心建议：
1、建议刚需家庭的首套房还是尽量伸伸手，够上住宅更为恰当。特别是对学区有需求的家庭，资金有限的话，可以重点考察小户型的二手房。公寓落的是集体户口，生源必将排在一表生、二表生、三表生、四表生之后，热门学校是不用指望的，公寓势必无法成为真正的“学区房”。
2、投资公寓受二手交易的高昂税费限制，目前来说长期持有是最佳获利方式。因此，租金的回报率就显得尤为重要。务必综合考量产品本身的租金水平、周边的租客源分布、持续盈利能力等。
3、北上广的公寓之所以价格飙高与限购有直接关系，限购区内资源紧缺，公寓才有得以生存的土壤。选择尽量趋向限购区内，地段好、管理良好的房子，保证居住的需求，且该类小户型有一定稀缺性，保值能力也更强。
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