桂林土拍的低迷状态，从2021年伊始就上演了。从去年的“抢地大战”到今年的 “土拍爆冷” ，土地市场上演大转折的戏码。
而现在下半年已经开局一月有余，桂林土地市场在7月2日彰泰拿下GJ202110地块，“开了个好头”后至今，期间也只有3宗位于临桂的工业用地成交。
7.3-8.3桂林土地成交情况
好不容易等来一宗住宅用地即将挂牌的时候，8月4日，临桂区自然资源局发布了地块挂牌结果公示，又给了桂林土地市场一则“流拍”的消息。
临桂74亩宅地二度流拍
根据公告显示：2021年7月8日桂林市临桂区自然资源局以挂牌方式出让位于 临桂区临苏路北侧、电子二路南侧 1宗国有建设用地使用权，截止2021年8月4日12时00分 无竞买人申请报名，故流牌 。
该宗流拍地块编号为202009，宗地面积49788.4平方米（约74.68亩），规划为 城镇住宅用地（兼零售商业用地≤10%）， 起始价9128万元 。地块规划1.0<容积率≤4.5，建筑限高≤80米。以最大容积率计算，地块楼面价约407.41元/㎡。
今年 1月15日 ，202009号地块第一次因无竞买人申请报名而遗憾流拍，当时的起拍价为7965万元。
6月11日 重新挂牌登场，宗地起始价7150万元，降价了815万元，但于7月6日宣布被终止出让。
7月8日 ，再次以挂牌方式挂出，最终也没能逃过流拍的命运，于8月4日宣布流拍。
202009号宗地规划要求：
1.该宗地原为四塘镇刘村村委上、下角组集体预留发展用地，竞得人须无偿回建人均15平方米、总面积为19290平方米的商业建筑面积和人均27平方米、总面积为34722平方米的住宅建筑面积给刘村上、下角组村民。回建给刘村上、下角组村民的房产面积，不予办理房产预售证。
2.竞得人不得将该宗竞得土地及房屋进行抵押登记。
3.按教育局意见，须配置一处用地面积不低于2808平方米、建筑面积不低于3300平方米、班额不低于9班的幼儿园，小区配建幼儿园要与小区首期建设项目同步建设、同步验收、同步交付使用。
202009号地块大致区位
根据区位，202009号地块位于临桂经开区板块，虽是作为 重点布局产业 的区域，经开区片区目前也已经汇聚了不少住宅项目。
如桂林电子商城、瑞安·现代城等、飞虎林居、和睦家、兴进瑞园等几个楼盘均在开发中，仍是以高层住宅为主。目前临桂高层在售价格大部分在5000~6000元/平方米，价格优势并不明显，甚至还有不少准现房。
且经开区片区正处于如火如茶的建设中，高楼大厦已经建起不少，但住宅 入住率较低 ， 生活氛围有待提高，生活所需的各项配套十分紧缺，周边环境也还有待整治。
整体来看，片区成熟度不高，未来需要一定的时间去发展。
片区交通环境实拍图
且不说库存压力大的问题，在202009地块的规划要求上，还要无偿回建一定比例的商业和住宅面积给村民，且回建给刘村上、下角组村民的房产面积， 不予办理房产预售证。
也就是说，202009地块之上要建设的项目有约24%的建筑面积是不能对外出售的，无形中减小了项目的开发利润。
此外，地块要求竞买申请人单独申请，即不能多个房企联合竞买，将一些资金优势小的中小房企拒之门外。
当然，地块流拍，也足见开发商拿地的谨慎。
桂林土地流拍“成瘾”
像202009地块 二次或多次流拍 的例子不是没有。
就如业内最熟悉的GJ202016地块，也就是 叠彩“8亿地王” 。该地块由于近200亩的大体量、8亿的高价格成为叠彩区当之无愧的“地王”。
但该地块从2019年4月开始出现在桂林土地市场上，首次流拍是因竞买人数不够而惨遭流拍；到2019年7月，GJ201916地块挂牌，结局是无人报名；2019年12月，以编号GJ201937地块第三次遭遇流拍。直到2020年6月，才好不容易被彰泰、金科联手拍下，打造彰泰金科·博翠漓江项目，命运十分坎坷。
GJ202016地块出让现场
2020年，在那些各项总价、楼面价“地王”拍卖的光环下，桂林土地市场达到了前所未有的热度，更取得了成交面积447万㎡、成交金额86.72亿元的优秀成绩单。
到2021年，伴随着桂林高地价的相继入市，库存压力增加，楼市处在了横盘期。
今年，桂林土地市场相比于从前确实在退热。
《2021年度桂林市市本级土地供应计划表》显示，今年桂林市本级拟供应的土地面积达到了2535.19亩。
但是，目前主城区供应的11宗地块就流拍了6宗，均为涉宅用地。
5月叠彩区站前片区5宗涉宅地块尽管举行了土地推介会，最后还是悉数流拍，无一成交。6月底位于雁山的GJ202109地块也没能逃脱流拍的命运，该宗地块流拍面积达292亩。
土地市场降温意味着什么？
今年以来，在严峻的融资、调控环境下，入驻桂林的房企们不再头脑发热式拿地，而是在政策引领下的理性回归。
从开发商高价抢地到土地接连流拍，土地特别是住宅用地流拍频繁出现这种现象，的确是房产市场降温下行的重要信号。
桂林土拍资料图
毋庸置疑，桂林土地市场的降温，代表了房企的资金压力大，拿地的意愿已经没有以往强烈。
甚至有业内指出，桂林楼市已经回归平稳，不乏包括以下原因：
1、调控政策严厉，如今年以来桂林的*款贷**利率上浮，让买房人购买欲望降低；
2、桂林楼市长时间处于供大于求中，开发商手中积压了大量的存货待售，甚至许多楼盘已经是现房销售，导致房企现金流周转不畅，拿地资金不足；
3、桂林一些土地的严苛规划，让开发商叫苦不迭。一边是拿地需要资金，一边还要因为土地的规划割肉让利，让开发商不得不微利卖房甚至是“割肉卖房”，哪里还会有拿地的冲劲？
以前都说“万恶的开发商”，如今似乎也和买房人一样成了弱势群体？
桂林土拍资料图
那么，桂林房价会下跌吗？
从历史经验看，桂林的地价和房价具备必然的相关性。伴随着去年那些突破“天花板”的高价地上的项目逐渐入市，房价被相对拉高是必然的，毕竟开发不可能亏本卖房。
但不可否认，除地价因素外，桂林房价上涨空间相对收窄。