这两天听到一个消息，说绿景白石洲旧改一期已取得建设规划许可证，项目名叫绿景白石洲璟庭，明年入市。
心想，嗯，拖了n年的深圳旧改航母，第一期终于快要入市了，挺好啊。但是等等，有3栋住宅是74层的，没看错，是的， 74层…
惊了。于是去找相关资料来看了看，还真是那么回事儿。
据了解，白石洲旧改和大沙河对面的华润城一样分多区开发，一期01-08地块已经获得建设工程规划许可证及总平面图公布，规划有1栋5座塔楼，其中，2座商务公寓（1座26层、1座59层），3座超高层住宅，均为74层。
其中，住宅总共1257户（保障房0户），其中≤90平的户型1193户，占比94.91%。
该地块建设用地面积30568平米，总建筑面积456628平米，容积率10.9，建筑高度244米，住宅加公寓总计2754户，其中2587户是面积小于90平的中小户型，占比93%。另外，绿景璟庭规划的停车位是1983个。
好嘛，74层，容积率10.9，差不多11了。
什么概念呢？对面华润城润玺二期是8+，润玺一期6.6，华润城一期6.6，二期7，三期6.4。也就是说，哪怕被吐槽密集的厉害算不上豪宅的华润城，在绿景璟庭面前，都还是挺“舒服”的居住空间。
2700多户，不到2000个车位，也很“残忍”，市中心这么好地段的新楼盘，停车位让人无奈。
我在深圳住过7层的老小区（当年不算老），后来搬到了20层的小区，再后来到了30层的小区，已经觉得挺高了。接下来，我又目睹周边出现了一些40多层的新楼盘，心想，住的这么高，视野一定很好吧？
再就是这几年，陆续看到一些50层左右的新盘，当华润城的60多层出现时，也不太觉得惊讶了，毕竟福田的加福华尔登府邸都67层了。我想该差不多了，不能再高了。
然后就又被打脸了，74层的绿景璟庭出现了。
这种高度，一般是写字楼才有的，当然，写字楼比住宅的层高要多一些，住宅一般2.8-3米，写字楼3米多4米。
换算过来，绿景璟庭的建筑高度，大概和一般约50层的写字楼差不多高。
再来看户型，住宅加公寓总计2754户，其中2587户是面积小于90平的户型，占比93%。标准的刚需盘，建筑面积90平以内的，八九不离十是小三房，剩余稍微大一点面积的户型，应该也是大不到哪去的四房。
在市区这么好的位置做3-4房的户型规划，我觉得出发点很好，都做大户型，那刚需都得住到“关外”去了。只不过，超高层的设计和超高的容积率，势必会让居住的舒适度大打折扣。
有很大的概率，这个盘的楼栋会出现类似2梯6户或7户的梯户比，早高峰上班下楼得等死。
真是罪过，这个盘才刚拿建设证，坑可能都还没挖好，只是拿到数据就把它吐槽成这样。
没办法，实在是看到项目参数后有一番吐槽的冲动，有一种对深圳人深深的同情之感，毕竟，现在一年到头也没几个容积率低于4的盘。但是4对于北京上海来说，已经算是不低的容积率了。
所以深圳在某些人眼里，是一个没有豪宅的城市…住的太憋屈了。
这么美丽的大城市，这么好的地段，建起了这么吓人的楼盘。须知道，白石洲一期旧改的参数是如此，后面期数的参数，应该也不会有太大的改变，容积率低也低不到哪去。
也就是说，未来10年，白石洲旧改，很可能在还没建起来之前，突然就变得不香了。
说起高容积率就离不开罗湖。罗湖这些年在深圳楼市的存在感差，除了方向性的城市发展趋势变化外，和罗湖的高密度老旧塔楼多有不小的关系。
密集的罗湖塔楼群
这里聚集了大量独栋高达数十层高的塔楼，且建住年代久远，不少建于1990年左右，居住品质堪忧。
受制于高容积率，这些楼盘也很难得到旧改*迁拆**的机会。久而久之，这些楼盘会受到市场的抛弃。目前，这种楼盘的单价普遍在4-6万之间，对于罗湖这样的市区地段和配套来说，是很低的。
事实上，多数新深圳人（刚需），已经用脚投票，同样的价钱，他们宁愿买沙井、光明和观澜的新盘。
绿景璟庭的容积率，相比罗湖的多数老旧塔楼来说还要高，只不过多了一个想必也非常有限的花园。需要担心的是，未来等这样的楼盘也老了，该怎么办？拆是拆不动了，难道要建到80层90层去吗？
这个问题，其实几个月前一个读者朋友也问过我，当时我们在讨论容积率5，6左右的小区，以后老了怎么办？这个容积率水平已经不算低了。
老实说，我也不知道。我能想到的是， 好的物业服务会越来越重要 ，对楼盘长期的品质保障能起到非常大的作用。
我常引用的就是香港的例子，去过香港的人都知道，香港很多三四十年楼龄的高层住宅，看上去依然很新，这离不开楼盘优秀的物业管理服务。
当然，这需要成本，因为香港住宅的物业费很贵，折合成人民币，几十块/平是很常见的，而这些楼盘只是普通住宅，不是豪宅。这个标准的物业费，超过了国内多数的豪宅物业费。
但是，深圳这方面依然有吐槽的点。这几年的新盘，很多普宅的物业费也去到了6块/平左右，虽然比香港的差远了，但比深圳早些年很多2-3块/平是贵多了。只是他们的服务，依然糟糕，打着高端物业服务的幌子高收费，实际干的却不怎么样。
我认为，出于城市管理的角度，有关部门需要高度重视对物业服务机构的监管，提升行业的服务水平，以提升楼盘的长期品质和城市品位。
最后，白石洲旧改既然和大沙河对面的华润城隔的这么近，我们就拿这两个盘简单比比。
论地段，和对面的华润城差不多，略逊一点点；
论学校，和南山外国语的几大（大冲，科华，文华）比，很难更好；
论商业，搞一个比华润万象天地还好的，太难了；
论开发商实力，绿景和华润没法比；
论景观，华润城东南有海看，白石洲旧改只能西南看深圳湾的写字楼。至于正南看海嘛，高层也越不过深圳湾超级总部基地的摩天大楼。
所 以，这么一对比，绿景璟庭，可以不用有太多期待了 …