中国的房地产已经过了黄金20年，在这20年里，不管你在哪个旮瘩买了房子，都是赚的盆满钵满。
随着深圳这个全国炒房风向标城市实施二手房指导价政策后，紧接着一大批房产热度城市跟进二手房指导价，二手房热度瞬间被冷冻。北京又落实最严多校划片政策，最热的学区房也被枪打出头鸟。年初的银行*款贷**红线，也令二手房瞬间冷冻。一条条的政策明确告诉你，房地产不再是无脑买入就赚的时代了。
那么长沙房产还值得投资吗？先看一组数据：
长沙人口去年流入41万，成功超过1000万
长期房产价值最主要是看人口，只有人口净流入才是房产升值的保证，而长沙虽然有着最严厉的调控政策，但是人口越来越多，房产肯定是要升值的。当然房产短期升值是不太现实的，但是房产把时间拉长来看，还是抵御通货膨胀的最佳投资标的。但是已经不是闭着眼买就赚的时候了，现在是分化的开始，好的房子才不愁卖。
一.如何买房
先看今年长沙限价房价格
从2017年的首批限价地9970，到目前最高限价14200。就是说3年内涨幅30%多。而且注意看上图，每个板块的限价都差不多，非常扁平化。但是不意味着到时候卖出的价格是一样的，这就造成了滨江板块需要几十年的社保才能参与摇号，梅溪湖一期也是异常火爆，去化率基本保持100%。
现在长沙买房行情就像股市，买中了就像多年前买了贵州茅台，买错了就好比买了中国石油。
长沙买房第一如果你是刚需，有足够的资金就去参与摇号，因为限价，长沙目前还有一批倒挂盘。比如梅一还剩的尾盘，除了XX左岸（小开发商）有一定的风险，其它的基本买到就是赚到。周围房价都是2万左右，梅一剩下的尾盘带精装1.5w。（x地目前也是负面消息居多，也要注意）
这里如果你购房还差大几个月，有个神盘推荐一下。就是X业城四期，这个盘位置绝佳，应该是梅一最后一个纯住宅盘。而且这个盘最小户型有80多平的。大概700多户明年开盘，有资格的刚需可以参与摇号，万一摇中了就赚大了。
边上是人民医院和小学，离地铁也近
除了这些倒挂神盘，那还有哪些房产值得购买？
楼主是2011年购买的第一套婚房，当初是想买在天心区的南边的，但是机缘巧合下买在了当初尚未开发的梅溪湖一期。然后在2016年在汽车西站板块购入一套改善性住房。结果回头看现在天心区南边普遍低于长沙均价，汽车西站也跑输长沙大盘，只有梅溪湖一期一骑绝尘。这就是板块的力量。
房产城市是最主要的因素，北、上、深肯定是核心。这里只说长沙的板块。政府主推的板块重点，想当年梅溪湖一片葡萄园，政府为了推梅溪湖，地铁、学校、医院全部都规划好了。现在梅溪湖成了长沙的名片。
然后根据长沙最新规划，长沙要建成一主二副六大板块。
既然政府都已经把它的规划告诉你了，那就抄作业吧。首选2个副中心，其中以梅溪湖二期做为重中之重。梅溪湖二期有3个优势，第一2条地铁。第二超级中轴线。第三梅溪湖二期属于高新区，高新区的升学是才用的单校划片，对口直升。就是不用微机派位，在长沙配套入学异常受欢迎，因为少了微机派位的不确定性。而且梅二目前新建的2所学校是由梅溪湖投资公司建设的，就是说就算高新区取消单校划片政策，也是要和一期一样配套入学的。
这是长沙买房的大方向，当然你不能在河东上班，硬要买到河西梅二去。你的生活圈子在哪里，可以参考这2副6板块买房。黄兴副中心也不错，那边还有9000左右的毛胚，梅二带精装修是1.3w左右，如果预算不够也不能强行上车。还不如买在黄兴。
当然也不是一定要买在这8个地方，要根据每个人的实际情况来定，比如华润在红星和桐梓坡都是要有大动作，也是很有发展前景。如果你生活圈子就在那附近，也是不错的选择。
着重说一下麓谷片区，高新区是长沙的IT总部，这里有全湖南最多的上市公司，人均收入可以说冠绝全长沙，而且以年轻人居多。由于早几年该片区迟迟不通地铁，随着6号线的即将开通，而且四大名校的分校也此片区齐全了（还是单校划片，相当于配套入学）。现在1万出头的毛胚限价，可以说是个价值洼地。本人十分看好。
麓谷板块离梅溪湖很近
当然基本要素也是要满足的，物业、地跌、开发商、品质、配套一个都不能少。这是基本，不要跑到麓谷买个楼盘，学校只是个忽悠人的，离地铁有2公里远。到时候来怪我。
如果预算十分少，也不用急着上车。房住不炒的政策，长沙的限价地每年上涨也就5%左右。现在1万出头的新房，再过2年一样的可以买的1万出头的新房，只是位置会越来越偏。
现在位置比较好，售价便宜的地方也是有一个。——含浦
含浦离热点片区洋湖很近
目前含浦可以说是位置不算偏的价格洼地，甚至8000多的毛胚都有。含浦以前交通不便利，只能从西二环进入，随着梅浦联络线的开通，这个劣势将为大大降低。最近也有开发商看中该片区，已经有2个开发商在这里配建了学校。但是缺点也很明显，暂时没有地铁规划。
二.买房避免的踩坑
房住不炒的政策下，长沙的限购政策是最严厉的。因为房票难求，如果一旦买错，等待你的可能是卖不出去！变成真正的不动产。
1.老破小，70产权的公寓。开放三胎了，房子首先就是要大。可以什么都没有，因为别的都有解决办法，房子小是个硬伤。如果你想小换大，你会发现大家都想是小换大，你找谁换？而且房票难求，一张房票要等2-4年，很少会有人愿意浪费一张房票买入个小房子。
2.90多平的大两房，这也是个尴尬的存在，以前一胎政策，这类户型还是很多的。现在也是个烫手山芋，房龄和地段配套不错的小两房还是有需求的，这种大两房，如果购入大概率是要亏本的。
3.学位房 高价学位房，现在的政策非常明显，就是要*压打**学位房。那些高于长沙均价太多的学位房如果不是特别需要，就不追高买入。尤其是梅溪湖一期的二手房，我就住在梅溪湖一期，梅一最火热的长梅其实这2年的中考成绩都不好（原因就是安置小区）。师梅倒不错（周边无安置小区）。而且如果长沙要落地多校划片，肯定是梅溪湖开刀。因为梅一是一级开发商模式，80%的楼盘都是配套入学。改为大学区制政策风险较小。一旦实行多校划片，失去配套入学的炒作条件，追高买入的将损失严重。
梅溪湖一期的教育资源还是很好的 但是二手房太贵
但是这里也有一个二手房投资机会，梅溪湖一期大概有10来个楼盘，由于拿地较早，不是在金茂手上拿的。是不享受配套政策的。但是由于这些楼盘地理也处于梅溪湖，享受的教育资源其实是一样的。但均价也只有1.3万左右，这也是梅一二手房泡沫太大的佐证，教育资源是一样的，但是由于少了配套2字。价格居然要低40%-50%。而且这些楼盘开发的较早，有小户型（小两房，小三房），租金还可以覆盖月供（陪读较多）。一旦长沙实行多校划片，这类楼盘将暴涨。
看上图，在梅一西北角，有一块中小学用地（第一师范边）。规划有一所第一师范附小，但由于种种原因，今年才开始启动*迁拆**。这所规划小学边上有3个楼盘，由于拿地较早，都不是配套入学。所以如果你家里有多余的房票，又有闲钱的话，重点考虑下这几个楼盘。
如果长沙真的实行多校划片怎么办？个人意见，买入离学校最近的新楼盘（隔条马路最好），而且最好小学、初中、高中、民办学校边上都有。一个新楼盘没被学区炒作起来前，就近入学还是最好的保证。
学区房跟校外培训一样将是下一步重点调控对象
以上就我的个人意见，仅供参考。希望这篇文章能给广大希望在长沙发展的人有所帮助。（纯投资的请谨慎）
买房也有一定运气成分，这不长沙市府片区又大升级，新建4所学校加一个医院。我一个亲戚早几年才6000多买在那边，一直为读不了双语耿耿于怀，现在已经不用操心了。
ps：本人不是中介。是一名房地产开发商工作人员。上面提到的楼盘没有一个是我司所开发的。
最后希望每个人都能买到心仪的房子。