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具体买房问题请私信提问

问：五哥你好，公园悦府的底商为何不建议投资？靠近地铁、周边目前还没有商超，租金也不错

答：再细说一下为什么不建议买商铺能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁；

微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。

再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。商铺交易的高额增值税*压打**了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是优秀的资产。

问：首问：五哥好！本人已婚没娃，在芍药居有2套住房，2000w+，无贷，都准备卖掉。 1、主要考虑：自主环境好、保值、教育。由于两代人住，首选复式。 2、区域：您看好望京和双井，不赞同买别墅。但是我看了望京的金茂府、臻园、东湖湾感觉也都比较贵，珠江帝景没有喜欢的户型。考虑在顺义换套别墅，看了新世界丽樽一手类独（1750—1850，但是户型不太喜欢）、联排（1850，目前看好）、万通新新家园联排，又担心不保值。想听一下您的意见怎么选好。 3、也希望您帮忙推荐一些小区作为备选。 谢谢！

答：别墅自住当然没问题，不推荐是只从保值角度. 可以在看看 北部奥森，西部万柳板块 例如 国奥村 还有 双井 星河湾也可以看看

问：目前全家住在百子湾沿海赛洛城3居(有公积金*款贷**120万)，家里老人手头有500*弹子**（手头有200，9月能到齐）希望在附近购置一套两居，兼顾以后居住和投资保值使用，因为我们两口子都是把各自之前的房子卖掉后才买的这个三居，所以只能买二套了，我现在看好了百子湾家园的南向两居，102平米，500左右，节前成交价格才498，但是近期上涨太快，昨天成交就503了，首先我想问这个价位入手百子湾家园是否还有必要？如果没有必要，还有那些盘可以选择？如果买房，我计划是把公积金还掉，一抵贷出400多万，全款买下，等老人钱出来了再还掉，因为我们两人收入比较有限，所以不想有太多负债，不知这个计划是否合理，希望您能给到有建设性的意见，多谢！

答：百子湾性价比一般，不是最好选择 如果能范围扩大可以看看管庄常营附近的两居，比如北京新天地、柏林爱乐、苹果派 首城国际、苹果社区也可以，如果能加100w配套消费贷的杠杆，就可以看次新两居，比如青年路的青年汇佳园，东坝的首开常青藤、奥园 都不错。适当做点*款贷**能让可看范围扩大不少

问：您好 请问您提到的。首房首贷 为什么要尽量选择公房和满屋的房子呀。还请指教 多谢您

答：首房首贷尽量选择公房，我应该没这样直接说过吧 买哪里是需要结合资金、需求和板块来分析， 如果首付150投资最理想的就是东三东四小两居老公房，有足够的流动性长期看跟随大盘没问题，而且也可贷足。 首付300、600选筹标的和范围都会不一样，不存在同一个标准

问：五哥您好，本人北京户口，未婚sfsd，男票家在东城已购一婚房，我家考虑在婚前用我的指标购入一套投资，目前可用现金200左右，工作离望京近，求问：1、目前经济形势听说减负债好，因不是刚需是现在投房还是等经济形势好了再入？如果投房是多贷好？还是在首付附近置办一小的出租？2、望京一带是否有适合的推荐？3、如望京没有，马南里、亚运村、顺义、北清路一带或其他哪里是否有盘推荐？最好交通便利宜居，或有升值潜力。4、望京望花路西里、南湖东园一二区、望京西园、花家地哪里更推荐？5、如婚前不用此指标，婚后留用合买大的可否还有首贷优势？本人小白还望您指点，非常感谢！

答：目前市场大水漫灌，在现金流稳定的情况下 合理的负债能有效抗通胀 望京可以看 南湖东园、南湖中园、望京西园，或者看常营次新盘。其它位置不推荐。如果你们双方都没有*款贷**记录，建议婚后合买，能看标的范围更大，sfsd也能贷足