最近，万科云周一（9月19日）即将港股上市的消息在地产圈传开了。
看，万科的两幅面孔
郁亮曾经说：“做企业不是卖猪仔，为了卖个好价钱，上市更多的是为了更好的发展，实现大家的共赢。曾经他也表示没有好的路径也不会轻易上市物业，如今又变卦了？
此外，想要在A股想提升估值一定要有故事可以讲，比如之前汽车行业就是，只要能够和新能源打上边都去蹭蹭热度。
万科这次，无非是披着所谓科技的外套，想要讲一个好故事，但投资者们会买单吗？？
更有意思的是，之前万科喊话必须“节衣缩食”、并且当时还为净利润下跌道歉检讨。不过半年时间，这次郁亮在中期业绩会上居然开始谈起了宏图大志与未来一片光明？
校长不由得想起一句话：哟，果真还有两副面孔呢？
整体毛利率一直下滑，又想提升物业逼格？
回顾地产近年的市场，泡沫逐渐散去，房企飞速扩张时代已经过去。
即使在地产行业经历了一*大轮**调控，这个调控虽然时间短，但是去化速度太快亦可能会导致地产这个大周期提前见底。
当然外界对万科质疑声也不少。
但大家可能最担忧的，还有对毛利率低的质疑。
我们看一组数据就知道了。
据相关的财报显示，上半年万科的整体毛利率仍呈下滑趋势。营收占比超九成的“房地产开发及相关资产经营业务”的毛利率下降2.18个百分点至20.85%；
而另一个主营业务“物业服务”的营收占比约6%，毛利率下降2.68个百分点至15.12%。
这些数据，可见一斑，大家细品。
此外，万科为了降低融资成本，在调整债务结构上也是花了花了不少心思在上面。
继续数据说话。
首先，上半年，万科有息负债总额2802.3亿元，较上年末增长5.4%。此外，截至6月底，万科的存量借款综合融资成本为4.08%，其中上半年新增融资成本3.59%。
接下来，我们再回到万科云上市这个事情，万科到底打的什么主意？
华而不实，打肿脸充胖子？
众所周知，近年房贷产市场逐渐冷却，各大房企相继暴雷，房企物业股在的热度已经逐渐降下来。
这个生不逢时的感觉，真不知道万物云选择此时上市，葫芦里卖的是啥药？
我们再仔细看万物云，这个名字也有点噱头，听起来高大上，实则挂羊头卖狗肉的感觉。美其名曰科技企业，有点强撑耍花刀的感觉了吧？？
从万科云这个版块的收入来看，对于诺大的万科杯水车薪了。
以2021年为例 ，万物云收入237.1亿，其中社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务分别为131.6亿、86.93亿、18.5亿，占比分别为55.5%、36.7%、7.8%。
还有一个最重要的点， 实力不到位。 这就有点实力不够，虚名来凑的感觉了。
据了解，万物云与科技关联较大的解决方案服务不及10%的占比，校长想说，就这？？？
从一个传统的物业公司转化成一个高逼格的科技公司，恐怕没那么容易吧。我们再看万科云这个title，不觉得有种华而不实，徒有虚名之感吗？
最后，校长想说，当房地产泡沫褪去，还是好好做好自己的分内事，提升实力，并将各种管理毛利不足提升，让投资者信服再说吧。
你怎么看？