脚步丈量土地，基本每一个楼盘、每一个二手房小区，重点的片区配套都进行了实地探访和了解，以求获得片区的真实面貌。
这篇我们还从滨河开始，讲述一个真实的滨河房地产市场。
滨河国际新城是个比较特殊的区域。
一是它真的很小。我从最北的康桥悦城1号院，徒步走到最南的电建泷悦华庭，用了不到30分钟。
二是这个区域没有历史包袱。一切楼盘和配套都是新的，这就导致它的内部配套以及产品的均好性和相似性。
滨河的发展，是从北向南蔓延的，所以成熟度上，北部片区是要高于南部片区的。
根据我的实地探访，以荷湖、郑机城际铁路、经南十五路为界，将滨河国际新城划分成了五个小板块。
它们依次是福禄湖北部板块、福禄湖南部板块、蝶湖北部板块、蝶湖南部板块、南部扩充板块。
这5个板块除南部扩充板块之外，其他4个板块各有千秋，都具有相对不错的价值。接下来我们一一进行分析。
福禄湖北部板块
北至潮河，南到福禄湖，西达郑机城际铁路，东至四港联动大道。
这个板块是滨河最为成熟的板块。名校等资源配套集中，郑州一中、郑州外国语中学、滨河一小等名校皆在这里。这里也是滨河交房最早的板块，烟火气息浓厚。
片区内已经交房的小区有中建观湖国际一期、康桥悦城、绿地澜庭、金尊文苑。
这四个已交房小区，品质排序依次为康桥悦城＞中建观湖国际一期＞绿地澜庭＞金尊文苑。
（康桥悦城实景图）
康桥悦城，分为一、二、三、七四个院。这四个院处于福禄湖北部板块核心位置。每个院面积不大，但相当精致。
出入安保不错，外人难以进入。内部镜面水系、多重乔木灌木景观，营造出别致安静的氛围。小区内部维护得当。目前二手房价格15000-16000元/㎡之间。
（中建观湖国际实景图）
中建观湖国际一期，靠近郑机城际铁路。是一个洋房与高层组成的高低配小区。小区安保一般，外人可随意进出。内部绿化做的非常不错。
坡地式的绿化组团显得郁郁葱葱，大乔木与灌木和谐搭配，独特造型的洋房点缀其中，挺美。目前二手房价格15000-17000元/㎡不等。
（绿地澜庭实景图）
绿地澜庭同样为高低配的小区，小区整体呈现的较为一般。
门禁出入不严，外人随意进出。内部核心景观为大草坪，但草较为稀疏，黄土裸露。内部景观效果一般，没有改善盘的体验。
目前二手房价格15500-17000元/㎡。
金尊文苑为小开发商建造项目，纯刚需盘，吐槽一下，出入门真的很丑。二手房价格13000-15000㎡/元。
福禄湖北部片区在售楼盘有亚新海棠公馆、中海如园、融侨府、中海万锦公馆、中海盛唐坊。
海棠公馆为片区高端改善项目，最小面积142㎡，外立面采用太空铝板+石材，内部打造三重主题花园和下沉式庭院。总之就是贵气。
当然，价格也贵，高层21000-22000元/㎡，洋房26000-28000元/㎡。不差钱的纯改善客户可以考虑。
中海如园和中海万锦公馆这两兄弟，长得挺像的，但为了区隔，一个做了毛坯，一个做了精装。说到底，也属于偏刚需的楼盘。
价格确实不贵，中海如园15700元/㎡左右，中海万锦公馆16700元/㎡。
融侨雅筑可以称为2020年滨河最豪横楼盘，不为别的，就因为坐实了郑州外国语中学的学区房身份。
高层价格16000-16500元/㎡，洋房2万/㎡。一句话来评价这个盘，位置可以，学区很棒，产品刚需。
福禄湖北部板块，属于滨河的先行区域，产品设计上也更偏保守，更偏刚一些。这个板块的房价依靠周边的学校及地铁成熟，依然还有上扬动力。
福禄湖南部板块
北至福禄湖，南到经南十五路，西达郑机城际铁路，东至四港联动大道。
这是滨河品牌开发商最集中的板块，小小一片地方，汇聚了10家品牌开发商。这也是未来居住氛围最浓厚的区域，配套规划虽然不如北部亮眼，但也较为齐全。
滨河二小、三小、四小和滨河中学四所学校，可以满足孩子上学的需求，同时分布郑州七院滨河分院，地铁3号线、11号线、14号线。
板块内部已交房小区有三个，绿地澜庭、康桥悦蓉园和信保春风十里
（康桥悦蓉园大门）
康桥悦蓉园在品质方面是强于另外两个交房的项目的，整体效果挺好，外立面凸显品质，内部景观中式风格明显，别有一番体验。
（信保春风十里内部实景）
信保春风十里因为之前没有特别多的期待，所以整体看下来觉得可以，虽然细节方面比较粗糙，但是内部功能规划、景观、产品等相较于偏刚的楼盘来说，已经属于中上的水平。
这个板块在售新盘有6个，未入市项目2个，分别为中交和华发的地块。
这是滨河国际新城最大的居住板块，是刚改和改善的聚集地，未来会是片区的居住价值高地。
这个片区美中不足的是安置房集中在板块的东南位置，对区域的纯粹性产生了影响。
蝶湖北部板块
北至潮河，南到福禄湖水系，西达蝶湖，东至郑机城际铁路。
这是滨河的改善集中区域，是环境最好的区域。
以蝶湖为核心，写字楼、商业、住宅等建筑沿湖向外扩展。
板块楼盘较少，仅有康桥美庐湾、中建观湖国际二、三期、幸福滨水家园、拓丰祥和居四个盘。
康桥美庐湾作为滨河的CEO盘，在产品力上是可以和北龙湖的产品去较量下的。29000元/㎡的价格，确实是远超区域天花板。所以，这样的盘，适合富豪们的自住需求，投资的话就不要去凑热闹了。
中建观湖国际三期也已内购完毕，1万3千多的价格，买小高层的改善产品，怎么算都是超高性价比。
幸福滨水家园为单位团购房，分两个地块，皆已交房。绿城代建，景观做的不错，但是户型设计一言难尽。
拓丰祥和居，这种小开发商开发的烂盘就不提了，一期原定2019年交房，目前已延期。
蝶湖南部板块&南部扩充板块
这两个板块为目前尚未开发的区域。
蝶湖南部板块的价值丝毫不逊于北部板块，拥有天然改善的基因。
未来，这里将会与北岸联系在一起，成为改善、豪宅的聚集地。
南部扩充板块是滨河国际新城由10.47平方公里扩充至16.77平方公里的扩充部分。
成熟最晚，中间横亘的产业带，将其与其他板块割裂，在板块价值上也略逊一筹。
滨河这样一个纯居住区域，虽然主打改善，但内部楼盘其实也有分级。我按照居住需求等级对在售楼盘做了如下排序。
终极改善：康桥美庐湾
高端改善：亚新海棠公馆
品质改善：海马青风公园、绿城明月滨河
刚改：电建泷悦华庭、金地滨河风华、金辉滨河云著
偏刚：中海如园、中海万锦公馆、融侨府、信保春风十里
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