由于最近没啥话题好写，就开启比一比系列，比较容易引战，都是个人观点，仅供参考。先来聊聊东二环与金山，两个板块蛮有意思，刷抖音看到房产播主分成了两边，各自支持自己所处的板块，那就来先看看这两个板块。

东二环

首先来划分东二环的区域，由于现在太多楼盘为了趁东二环热度，所以导致东二环的范围被无限放大。从区域发展来看，最早以二环路到鹤林公园，化工路以北，以泰禾商圈附近为东二环，这里也是开发最早，目前房价最高的区域。

后来鹤林公园东侧，观湖郡，养云等出现，边界变成了前横路，东侧称为2.5环，再后来，化工路以北到东三环，都称为东二环。

近年随着后浦后屿棚改，这个区域原先一般称为东区，不过在宣传时候也基本以东二环自居，再后来连潘前屿也都被称为东二环。

为了板块比拼，对比金山的划分，个人这样划分：化工路以北定义为东二环生活区，福马路到化工路定义为东二环工业区，至于连潘就不参与比拼了。

划分完，相关配套资源下面比拼再聊，先来聊一个东二环目前最严重的问题，网络争议为何这么大？

但凡看到关于东二环的高价新盘或者二手房，各种质疑层出不穷。其中肯定也有对于板块目前发展与房价是否匹配的质疑，但凡每个板块，质疑肯定都不少，但是对于东二环，争议明显偏大。

由于东二环在近年发展，在上一轮楼市上涨里面，领涨全福州，对于当年质疑化工地未买入的购房者，几年后看到，自己购买其他板块的涨幅，远低于当初看不上的东二环，其中的五味杂陈肯定溢于言表。对比金山这种老新区，涨幅不出众，记忆点也随着时间推移被淡忘，可以说东二环目前作为网红，每一步都要小心翼翼，稍微翻车就会被放大。

金山

对于金山的划分，比较简单，浦上大道到金山大道，规划生活区，目前开发也接近尾声，以住宅群为主，配建了万达爱琴海商圈等。金山大道到妙峰路，规划工业区，目前还在开发中。

两个区域虽然仅一条金山大道所隔，但是对应的配套和生活气息差距却不小，当然对于金山而言，除了两个区域外，还能以闽江大道以东划分出融侨外滩为主的江滨豪宅区。

划分完，也聊聊一个金山的争议，聊到金山大概的评论就是“睡城”，那对于这个定义是否合理？

按目前金山生活区的开发情况来看，一大片住宅，配套医院、商圈、学校，没有特别的办公规划，成为了典型的住宅区，加上北侧工业区，一直以来不是开发重点，导致福州遍地CBD规划出台后，金山更加彰显睡城的本色。

那实际情况再看看，北侧工业区，几大产业园，除了自身使用外，不少也对外出租，入驻不少小型企业，以电商等为主，目前橘园洲产业园也开始改造，it代表的星网锐捷、宝宝巴士也都在此地。

如果放到整个金山看，说睡城难免过于武断，如果只以住宅区做参考，那对于目前化工路以北的东二环、五四北、奥体、开发中的三叉街、郭宅后坂等，是否也可以称为睡城？

板块PK

一、房价

东二环生活区：泰禾商圈次新房3.3-4W，前横路以东，次新房3W左右，新盘目前在售2.5环外的普遍在2.6-3.1W左右。

金山生活区：以金山小，三附小为主的老房龄楼盘，2.6-3W，10年房龄二手房，中庚城、天鹅湾之类，2.7-3W，新盘目前在售绿轴区域在2.7-3.2W左右。

对于房价而言，次新房方面，东二环主要是近几年交房，加上区位较好，均价3.3-4W，金山次新房大部分房龄都在10年左右，均价2.7W左右，至于新盘，由于东二环已经不是核心区位置，不过均价也普遍在2.8W左右，总得来说，虽然有很多因素影响，但是对于同区位PK，个人看法：房价，东二环更高。

二、商圈

对于两个板块的商圈分布有所不同，东二环，主打泰禾广场，体量大，周边竞争也少，目前算福州头部商圈，金山，主打万达爱情海，还有欢乐颂、外滩壹号等，分布多，但是体量无法匹敌。

对于两个区域的商圈目前，个人感受，金山目前爱情海商圈整体氛围更佳，比隔壁万达体验好。融侨外滩壹号偏高端，招商有特色，融侨两座商场的招商可以说在福州目前遍地同质化商圈里面独树一帜。

对于东二环泰禾广场而言，虽然房企目前负面较大，但是体量大加上周边没有分流，招商也较好，未来随着靠东三环新盘入驻，人流依然有较大保障。

对于金山的万达爱情海，一桥之隔有万宝苏，另一边高新区万达也开业，未来城南中骏、万达等开业，可以说未来分流较多。

总体而言，商圈对比，东二环泰禾的发展较好，加上未来还有人流保障，对比而言金山商圈在于普及面够多，但是未来分流较大，预期并不算强。个人看法：商圈，东二环更强。

三、交通

对于交通主要以地铁做对比，东二环4号线，算上南侧福马路2号线，两条线路，金山2、4、5号线，三条线路。

从地铁线路覆盖来说，4号线对于东三环覆盖较弱，2号线金山生活区贯穿，加上还有4、5号线，覆盖面更强。

对比下一轮地铁规划，金山预期在于4号线二期、6号线二期，东二环并没有，个人看法：交通，金山更强。

四、教育

东二环：晋三中，小学榕博小，鹤林小（二附小晋安分校），私立：华伦晋安分校

金山：金山中、橘园洲四中，小学：金山小、三附小、四附小，私立：现代中学、里仁学校

从学校分布以及升学率来说，金山有三所市属小学，加上升学率到中上的两所初中，当然还有水都中。对比而言，东二环目前教育配套有所缺失，唯一关注点就位于东二环核心区的晋三中和榕博小。不管从单体还是覆盖面来说，金山的教育是目前除了鼓楼和烟台山之外，相对较强的区域，东二环能否靠晋三中逆转晋安教育劣势，还需要时间，个人看法：教育，金山更强。

五、区位

东二环：东侧鼓山，西侧市区二环，南侧台江，北侧未来靠前横快速联动五四北

金山：东侧闽江北岸CBD，西侧闽侯高新区，南侧奥体，北侧淮安

对于两个板块的区位来说，金山的优势在于没有特别的隔断，东西侧有两大办公区存在，特别高新区的存在，对于金山在没有特别预期之后，还能靠隔壁新区做政策红利的辐射，不过由于地处南台岛，都需要过桥，这成了最大的劣势。

对于东二环而言，优势在于距离市中心更近，加上板块新开发，可以市中心外溢，购买力较强，劣势在于东侧被鼓山隔断，北侧也只能依靠前横快速路联动，拓展空间有限。

对于两个板块的区位来说，金山通达性更好，东二环距离市中心更佳，一定要选一个，个人看法：区位，打平。

六、医疗、绿化、规划

东二环：牛岗山公园、鹤林公园、晋安湖、省儿童医院，规划：三创园

金山：金山公园、省立医院分院，规划：橘园洲工业园

对于医疗来说，两所医院有所差异，不做评价，对于绿化来说，东二环的三个公园贯穿，在整个福州板块里面，也是处于头部，金山目前仅金山公园，以及沿江滨的公园，覆盖面相对一般。

对比晋安湖的规划，金山的绿轴本来有同样的优势，可惜最后绿轴都被打造成住宅和配套用地，可能对于金山而言，规划如晋安湖这样的资源，对于周边没有地块供应，仅仅是抬高二手房市场，对于财政而言回报率太低。毕竟晋安湖的规划，除了能蓄水解决内涝外，还能带动周边地块的土拍，在回报率上更佳。

对于未来的规划，两个区域都是主打工业区改造。对于晋安区而言，目前也只有三创园值得开发，但是对于仓山区而言，三江口、南二环、江南CBD等，还有非常多板块等待开发，从区级投入来看，三创园的规划预期更强。综上，个人看法：绿化、规划，东二环更强

对比总结

由于写了太多，就不再写其他方面比较了，对于两个板块的对比，东二环在商圈、绿化、规划上有更大的优势，金山在教育、交通上有更大优势，东二环整体房价高于金山。

当然对于购房者而言，一东一西，选择还是看生活圈。从板块定位来看，东二环承接了市中心外溢，加上新区的城建，配合绿化和商圈，作为改善区更有优势。

对于金山而言，周边有强大的就业圈，特别是IT科技行业（高新区、金牛山、软件园、闽江北岸CBD、橘园洲工业区），加上已经成熟的教育和交通，作为中间购买力而言更有优势。

对于两个板块做个拟人化修饰：

东二环更像一个顶流明星，目前出道的艺人，都在以它作为目标，当然还有一堆吃瓜群众，等着它翻车。

金山更像一个35岁的码农，步入职业瓶颈期，同龄人已经开始了送外卖开滴滴，自己还面临隔壁年轻人挤压，未来是上是下，依然迷茫。