2016年苏州房地产最火热的时候，鲁能杀入苏州，并开始了它的地王传奇。
连拿三宗地，吴中一宗相城两宗，所到之处皆是地王！一个地王就算了，连拿三个地王我们群众是服气的。
不知是艺高人胆大，还是无知者无畏，三年多过去，仅吴中一宗项目入市，相城两宗地岿然不动。
吴中城南：鲁能公馆，楼面价18273元/平，备案均价2.8w/平；活力岛板块：鲁能文灵雅苑，楼面价26225元/平，未入市；盛泽湖地块：鲁能泰山九号，楼面价13687元/平，预计5月份入市。
先看吴中鲁能公馆，产品主要为洋房和别墅，2016年10月1日开盘，均价约2.8w/平，听说只卖出了个位数，后来因为业绩惨淡甚至打出过2.1w/平的优惠价。
房观就鲁能公馆大幅降价写了篇报道，结果怕影响第二天拍地，半夜找我们来删稿，第二天富力+合景成功获取了如今太湖新城的天鹅港华庭地块。
目前板块内在售的新房除了它就只有阳光城檀悦，精装高层，均价约2.7w/平。
上周鲁能公馆再次刚取证，小西打电话咨询，置业顾问称现在开的是17栋高层楼王位置，毛坯准现房，价格在2.6~2.7w/平，并称没有优惠！
看来卖到今天也是卖出了硬气。
/鲁能公馆鸟瞰图
相城两宗地块才更令人着急，2020依然没等来他们入市的消息，却等来了鲁能易主的传闻。
其实早在去年5月份就出现了鲁能集团挂牌转让苏州鲁能置业100%股权及债权的消息。不知如今是否易主，又花落谁家？
最近，小西带着疑问赶到相城实探地王现状，工程进度如何？是否有序进行？何时开盘？
活力岛鲁能文灵雅苑
该地块位于元和街道建元路南、文灵路两侧，当初鲁能拿下活力岛这块地的时候，可以说是轰动一时，总价33.05亿，楼面价26224.6元/㎡，溢价率77.19%。
/地块位置图
楼面价超过活力岛板块的房屋均价！外人都替他都捏一把汗啊。据规划，项目分为东西两块，共19幢住宅，户型以改善为主。
走进工地，一期建筑部分已完成，少数工人正在搞绿化。二期刚封顶，正在做外立面。
/一期
/二期
售楼处已建好，但蒙尘紧闭、久无人迹的样子，问现场施工队何时建好何开盘，无人知晓。
/鲁能文灵雅苑售楼处
跟附近的中介聊了一圈，他们说不用咱们替鲁能操心，文灵雅苑已经内部去化一部分，不知真假。
项目北侧苏州工人文化宫已经建设并装修完成，目前在做一些收尾工作，预计很快会开放，项目对面建元路北侧还有一个幼儿园在建。
/第二工人文化宫
项目南侧约400米是活力岛地铁站，因为建设春申湖快速路目前处于封路状态。
周边在售楼盘众多，姑苏裕沁庭、中粮天悦、仁恒园和、海玥名都、美瑜兰庭等，价格约在2.6-3w/平；待入市项目九龙仓翠樾庭，楼面价17100元/平，售价待定。
/活力岛项目图
周边房价尚在3w以下，以鲁能2.6w/平的楼面价想杀出一番血路，的确需要功力啊。
盛泽湖鲁能泰山九号
与活力岛地块相比，阳澄湖板块的鲁能泰山九号地块稍显淡定些。售楼处已经开放，建筑部分全部完成，正在进行绿化。
/售楼处
/售楼处前景
该地块位于盛泽湖旁、顺贤路西，于2016年9月竞得，成交楼面价13687元/平，溢价率59%。
鲁能泰山九号项目具有盛泽湖一线湖景，容积率仅1.05，主要打造的是别墅/叠墅产品，毛坯准现房，均价约2.3w/平，据置业顾问介绍预计5月份入市！
值得关注的是，鲁能泰山九号面积段约180-300平左右的别墅，却有几栋70-100平的小户型洋房产品，总价200万以内，刚需可以关注下。
/鸟瞰图
该板块生态环境优越，打造的主要是宜居墅类产品，目前缺乏大型商业，交通依靠公交和快速路。
/鲁能泰山九号及周边项目
目前来看，鲁能三块地，鲁能泰山九号是最有可能逆风翻盘的，期待！
地王时有发生，因为不管哪一方都不能准确判断每块地的价值和潜力，市场火热激烈角逐时，总归有马失前蹄。
近几年苏州地王的命运都不太美好，吴中木渎中铁诺德上府拿地价2.6w/平，但碍于板块限价，备案均价也只能到2.8w/平，亏损也就以亿计吧。
但苏州还是比较温和的城市，看到地王前途暗淡一般都会出手相救，所以中铁诺德上府再难还是如期开盘了。
所以或许就真的像活力岛中介（地头蛇）所说的，不用咱们普通人担心啦，不会输得连*裤底**都不剩。
有了地王们的前车之鉴，房企拿地越来越谨慎，拍地时大多止步于现房前一手，满满的谨慎与克制啊。土地和楼市的健康运作，总归是要用前人的尸骨来不断铺就。
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