自1998年上海开启商品房销售时代以来，上海的住宅价格节节攀升。2000年，上海黄浦区商品房的价格在三五千一平，目前已来到13-15万/平的均价，黄浦区每平米均价超过20万的小区已达三十几个，新天地顶豪“翠湖天地隽荟和五集”已达到惊人的每平米40万元单价。可见，投资不动产的回报是丰厚的。今天我们来探讨一下不动产投资中的另一件商品“公寓”，它是否具备投资价值？
相较于住宅，公寓是有一定缺陷的。主要为：
（1）无法落户，不具备学区属性；
（2）日常水电价格为商业价格，较住宅水电费偏高；
（3）产权为40-50年，较住宅少了20年；
（4）出售时需按买入卖出的价差缴纳增值税、所得税等，税费较高。
那公寓的这些缺陷真的重要吗？让我给大伙逐一分析一下！
一、公寓适合谁？不是每个人都关注落户事宜。
公寓无法落户，这是众所周知的。但要知道，落户这件事并不是每位投资客都关注的。上海的限购政策全国最严，有相当多的上海人家庭早已手握三五套住宅，不再具备购房资格，也不存在子女上学学区问题，这时候，“公寓”便成为了非常不错的投资标的物。
身边接触的案例中，有些海外留学生回国后，落户仍在进程中，也不愿意花钱去租房，毕竟租房成本是沉没成本，是在给房东打工。在这种情况下，先购置一套小型公寓自住，待集体户口办好后，再买住宅迁入户口，这套市中心的小公寓可以出租。
二、具备永久产权属性，持有成本为零。
上海的不动产分为“住宅“和“商住房”，产权分别为70年和50年。在互联网上存在着一种谬论，认为土地是国家的，房屋拥有者本质上只享有50年和70年的土地使用权，到期后房屋存在被政府收回的可能性。在此，我向广大潜在购房者郑重承诺，我们的*党**和政府，对百姓的私有财产是尊重和保护的，绝不存在掠夺百姓私有财产的任何可能性。上海的很多商务楼的楼龄早已年满50年，现有政策下，“商住房”房东仅需缴纳约1万元左右的土地出让金，即可续签50年的产权。近期，上海新静安的彭浦新村，在70年产权已到期的情况下，上海政府采取原拆原建的方式，让老百姓在原有的地理位置住上新房的同时，再续70年产权，以上这些都是很好的例子！
相比之下，国外的房产虽然名义上是永久产权，实则持有成本极高，例如美国每年的房产税为1%-3%。让我们以新加坡为例，新加坡政府每年会对房屋按最新的市场价进行评估（评估价逐年递增），房东按当年的评估价，缴纳2%的房产税。本质上来说，房东及其继承人每50年就需要重新购置一遍房屋，谈何永久产权？！而上海房产税的计算基础，依据买入时间点的价格永久锁定，在超过人均60平的基础上（一家四口的免征面积为240平），以极低的税率收取房产税（上海人一家三口拥有总市值三四千万的房产，一年的房产税通常在1-3万元），“公寓”更是没有房产税一说，持有成本为零。
三、水电费较住宅相比略高，但完全可以接受，且购入成本低。
公寓是商用水电费，根据统计，公寓的电费通常是住宅的150%。上海的住宅电费，分为123档，当家庭用电量达到一定的程度，电费转为2档和3档。公寓的电费价格为住宅2档的价格，即便你用再多的电，也是这个价。
上海是一座很忙碌的城市，白天上班，晚上回家开个电扇，吹个空调，洗个澡，这又能消耗多少水电费？从投资属性来分析，如果购买公寓是用来出租的，水电费永远由租客承担，更不是问题。
最后也是最关键的一点，在相同地段，“公寓”的购入价格仅为“住宅”的50%。这对于许多想要体验大上海繁华，想要住在市中心商业街，预算又不太充沛的人群来说，是相当划算的选择。
四、不动产的价值来自长期持有，公寓的租金回报极其可观。
公寓的买入卖出价差需缴纳的税费较高，相较住宅，公寓的增值空间较弱。
但如果把公寓作为一项长期出租的资产，收益是非常可观的。根据市场调查，上海房屋的租金，每隔10年至少翻倍。专业的财务人员都知道，企业以租赁的方式签订10年的合约租入办公楼用于日常经营办公，资产负债表上办公楼的账面价值（使用权资产）=未来10年每年的租金成本，按现有的银行利率进行贴现，计算得出的现值（最低租赁付款额）。上海的房东所持有的房产，在房东本人、房东儿子、房东孙子，*四代第**曾孙，未来整整200年的时间维度中，可以源源不断的收取租金。站在租客的角度，未来200年需要缴纳租金的现值，是不可估量的，也是当前的市场价格无法比拟的。
上海过去20年的租金收益是每年增长10%-15%，今天1万元的月租收入，10年后会达到每月2-3.5万元，20年后会达到每月12-15万元，30年后你儿子每月能领取60-80万元的租金收入，60年后你的孙子每月能领取1000-3000万元的租金收入。而买入的成本价在买入的时间点被永久锁定，在漫漫时间长河的流逝中，是极其微不足道的。
市场上，很多人为了改善居住环境，卖出自己的两房，购入一套三房，如果以一套1000万元的住宅为标准，卖出及买进需要缴纳的交易费、契税、增值税、个人所得税、印花税、城建税，以及支付给中介的佣金在内的各项费用总额超过100万元。不动产的交易成本是非常高的！
总而言之，不动产持有的时间越长，它的价值越体现的淋漓尽致。如果抱着赚取短期价差的心态去投资，建议直接炒股。
五，什么样的公寓是值得投资？
市场上，谈到公寓，很多人的第一印象是脏乱差，昏暗的底楼大厅和走廊，脏兮兮的电梯，和小公司、理发店为邻等等。不可否认，这是相当一部分公寓的现状。
但是，上海的市面上还有相当一部分的公寓，对整个大楼进行翻新，无论是外立面还是内饰；豪华崭新的一楼大堂、走廊及电梯；全楼均为居住属性，没有公司为伴；大楼物业提供24小时管家服务、安保服务及保洁服务；楼内休闲会所及健身房一应俱全，车位充沛；居住环境和体验完全不亚于五星级酒店！
同时，地理位置优越，内环线内地铁站边上，上下班方便，靠近商业中心，这是真正值得投资的公寓！