我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐，我首问。高层的的顶层您建议购买吗？一般折价多少？最近看上【海华堂】2011年顶层三居西南向房子（其中主卧、次卧朝南），业主报5.3w，小区现在均价5.8w。我看不少人说顶层会漏雨，东冷夏热，最重要的是后期转让周期比较长，所以比较犹豫。我首房首贷，手上*弹子**400w，总价700内三居，除了海华堂外，朝阳园、都会华庭、兴隆家园、城市广场的三居哪个更适合保值兼自住。感谢感谢！
回答：顶楼一般折价10%内。对顶楼的这些看法都是早些年代，现在品质好很多，折价会有但居住影响不大。 海华堂没啥亮点，距离地铁站不远，但铁路的噪音还是有一些的，特别晚上影响会大一些，不是太推荐 兴隆家园 交通位置不是很好，南北跨度大，适合淘大面积流，700总价不适合 都会华庭和城市广场是早期外销公寓后的下一个产品。 这类产品，还有大量港式蝶形塔楼的特征，不受后来的市场大众喜爱，因为大多户型的得房率低，采光有所影响，所以导致现在的价格一直没有上去。 如果不是价格特别便宜，或者没有低楼层等特别硬伤，价格合适可以入手 朝阳园户型多异性，也是大塔楼的特性，有合适的价格可以入
提问：美丽的房姐，我老家雄安新区，雄县县城有爸妈90p房产，1、可以抵押吗？大概能抵押多少钱用于购买北京房产？ 2、我和老公在北京软件园工作，现金首付180w，刚需上车，想年前入手，回龙观、天通苑有哪些小区推荐呢？
回答：可以抵押，如果没有*款贷**，抵押出70%左右 回龙观融泽嘉园，和谐家园，国风美唐 可以跑盘看下 tty不用考虑，只有大面积才有投资价值
提问：房姐好，我的情况买房有点吃力，请美丽的房姐解惑，北京买房属二套 【首付】需变卖老家白沟的一套还没有房本的房子，目前市值因还没下房本最多100w，抛除*款贷**28w，月供2200，还得压尾款到过户时才能给，也就能剩60w左右，加上手里的40w凑100，房子在中介挂了三个月了。现在住的是燕郊嘉都小区的房子，市值140w，*款贷**68w，月供4000，户口挂在房子上，起初是预备孩子上学用，还没想好出售，如果也卖掉，首付能到160左右 【规划】房子购买三五年内可先出租，同时也为积分落户加下分值，还要考虑学校问题，孩子一岁半，我想在孩子上学前能把分数累计到能拿到户口到状态。 【准备工作】我和爱人月收入30k，已经看过朝阳的石佛营，甘露园的老公房，常营的丽景园、住欣家园、苹果派、管庄北二里及定福庄附近的老房子，亦庄的小康家园、贵园南里、泰河园几个回迁房，顺义县城15号地铁沿线及后沙峪的房子，大兴黄村的老房子，靠近市区的能买的起的都是一居室，如果考虑5口人同住是住不了的。 请房姐支招，1.选哪个区？2.买不到两居，朝阳的四五十平的一居可以么？3.白沟的和燕郊的房子怎么取舍？4.如果兼顾学校，按照我的情况哪个小区更值得推荐？5.如果考虑积分落户选城六区外哪个位置？谢谢房姐！
回答：1. 可选择不多 建议看朝阳、昌平，兼顾学区 可以看看 方庄的方X园、 望京花家地X里小两居，回龙观的矩阵小区也能淘到小两居，还有西坝河板块也可以淘下。一居户型不错能改二的也可以入。 2. 你首付较少，建议白沟和燕郊都出掉，160左右的首付看上面推荐的板块 3. 建议选择回龙观
提问：房姐您好，新人首问。 清华博士后，清华集体户口，明年出站，意向单位在海淀永丰产业园。刚把老家的房子卖掉，手里现有*弹子**300。为了3岁小孩落户和今后几年自住，想在北京买房，总价500左右的小两居。同时也希望房子5年后好转手。 请问：（1）西二旗的智学苑、铭科苑；（2）回龙观的融泽嘉园；（3）朝阳北苑的新街坊，这三个地方哪里比较合适？或者房姐给推荐几个比较合适的小区，越具体越好，麻烦房姐了。
回答：1. 智学苑大塔楼，也是经适房 品质一般，好多都有10%的土地出让金，变相提高首付。铭科苑小区楼龄偏老，只要三栋带电梯。小区绿化覆盖率偏低，环境一般； 2. 融泽嘉园还不错，如果有合适的标的可以入，回龙观两居还建议看看新龙城 智慧社 美唐或者北京北，自住保值都还行； 3. 北苑的新街坊这个盘升值不行，长期跑输大盘； 推荐重点看回龙观板块
提问：房姐您好，家里西城有一套平房，有*迁拆**的希望。目前我是自己租房住，现在有存款130万，是首付买一套老破小合适？还是不浪费首套的资格，我自己买个小公寓先住着呢？商办公寓的话，马驹桥那边的珠江四季悦城楼盘可以吗？135万65平的。
回答：商办公寓不建议买，没有增值预期。 建议入一套老破小，流动性也更好，适合做为首套投资。未来置换可以采用全款抵押方式。
提问：你好，我是新粉。为了离老人近，我们打算在望京和东坝2个区考虑置换，核心诉求是孩子要上小学和初中。我们现在的房子是上东三角洲的3居，还在卖。卖掉后预计可拿出1000到1200万。想买4居，不行就3居。 望京看了三帆对口的大西洋新城、陈分对口的澳洲康都、还有白家庄2分的惠谷阳光。 东坝看了奥园，还打算去看看龙湖， 辛苦房姐帮忙看看，怎么选择比较好？
回答：更推荐看下 嘉铭桐城的三居，学区好，房子新，交通也OK 。 学区比你看的这几个都要 浩 大西洋新城买的话 要看哪个区的，ABC都太老，能买到F区的会不错。慧谷阳光和澳洲有合适的也可以。东坝的一般，不是很推荐
提问：房姐您好，新人小白首问。 20年7月社保满连续60月，投资需求，首套首贷，区域不限。 *弹子**主要靠父母赞助，300万左右。 本人月收入35k到手。 唯一考虑为增值，生活在海外，不自住，可以租出去还点儿*款贷**。 麻烦帮忙定制一下（北京不熟悉，越细致越好，如xx地段xx小区xx面积之类的）
回答：考虑你的月供能力，看总价600-700左右的标的比较合适 月供在1.5-2，tty的顶复 单价2. 8内 可以入。还有像青年路的青年汇佳园的小两居，或者 风度柏林、后现代城 都可以看下
提问：个人持有三元桥内三源里小区老公房两居64平一套，拟换附近区域二手商品房100平米左右两居室，北京另有商品房一套*款贷**已偿清，购置差价是否可用现金+*款贷**否？有何建议楼盘，华远九都汇有投资价值否？多谢
回答：将另一套无贷商品房抵押出来，加置换资金全款入（发挥全款优势淘笋），再做抵押（变相降低首付拉高杠杆） 华远九都本身品质和价格都还合适可以考虑，能接受老豪宅 的华 可以看看世方豪庭，富丽花园一类楼盘
提问：房姐：您好，已无北京购房资质。1.能否在九江购一套别墅。本人九江人。计划以后回老家养老。2.又想在重庆投资。您看重庆主要选那几个地理位置，本人对重庆不太熟悉。请房姐回复，拜托。
回答：九江自住完全看个人的需求，只是保值效果不好 重庆投资选筹以 地铁沿线+10年内次新+3房，单价不要超过1.5，重点关注2江4岸。 国际社区，弹子石地铁沿线和黄御峰等。
提问：房姐好，不耽误您时间，长话短说。 sfsd，目标地区：双井，*弹子**220，已婚，未育（预计明后年要孩子），自住。 个人非常喜欢苹果社区北区的视野，看到一套一室一厅88平，可改两居，报价460-470w，单价5.3w左右，首付180w左右。此总价在南区都买不到60平小一居。 认为北区此套性价比高，住得也会很舒服，敞亮开阔。但是看到之前您的帖子提到过北区升值潜力有限，所以又纠结了。 期待建议，感谢。
回答：苹果市区北区属于商住loft式的公寓格局，开放格局，价格一直低。也涨不起来。所以看你是选自住舒适还是选升值潜力了。
提问：房姐您好！我买的二手4楼跃5楼顶层复式，原房主对房子做过大改动，改完很漂亮，我买了之后一年住着都没事。但是今天一层，二层，三层，3家邻居一起来我房子里，说我的房子把公共烟道给封死了，他们的烟排不出去，要求恢复。我觉得没办法恢复，难道要把装修改造的部分破坏掉？我咋应付楼下邻居？
回答：先查清楚事实，到底有没有封死，你有没有违规， 三家邻居一起来找你，明显不正常，是否别有用心或者关系特殊？ 三家联盟最不稳定，如果一定是你的错误，内部翘一下，先\/多给你钱，但是你帮我。
提问：亲爱的房姐您好，新人首问，关注很久了，跟着房姐从小白到了大白哈哈哈，终于有了比较明确的标的请房姐解惑～多谢多谢多谢～我是首房首贷女生刚工作，首付180～250，听从房姐教导主要看朝青周围，买来会先租再自住，后期会置换或再买学区。现在几个比较有代表性的筹如下： 1.石佛营西里板楼小三居94年南北向6层； 2.国美第一城3号院顶层大两居东南向，07年，临街有噪音，父母不喜欢顶层 3.十里堡北里钢混3居带电梯86年南北向 4.石佛营东里钢混假三居92年东西向 问题如下，辛苦房姐： 1. 4个筹好坏排序怎样，分别啥单价合适呢 2. 我是想尽量用足我的信贷能力（比如100%收入），父母希望谨慎，房姐建议呢 3. 父母很讨厌顶层，如果房姐认可国美顶层，有啥理由能帮我说服父母嘛～哈哈哈，父母很认可房姐～ 4. 国美同户型西南向有非顶层，和东南顶层相比，房姐觉得哪个更好？顶层，临街，折价能多少呢 5. 我自己买房后结婚，2年后考虑要小孩，老公sfsd资格、西城区户口。结婚后房子在朝阳，会影响他西城户口吗？sfsd资格怎么保留呢？指望用他sfsd买西城学区呢 6. 父母总觉得会等到合适的新房源，想等等年底左右买。我是觉得价格合适就尽快买。房姐觉得呢～ 7. 有什么选筹范围房姐觉得更适合我呢 非常感谢房姐～～～～～
回答：1. 这些小区本质上是一类产品，上车盘老公房，没有太大差别。 十里堡北里部分比较老排除，而且是这一片最贵的老公房社区，加上进出开车其实不便，不是很适合投资。1>2>4>3 2. 贷足 没问题，关键是风险要能控制住，比如手上要有至少1年总月供的资金，随时抵抗风险 3. 因为顶楼一般都会折价 所以存在捡漏机会。顶楼漏雨，隔热不好这是吐槽最多的，看房的时候可以留意一下。 4. 西南非顶，折价10%以上 5. 没事，你婚前买的不影响她的sfsd，以后lh再买 6. 合适就入 7.你选的这几个板块就没问题。还可以关注下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区
提问：您好，房姐大！我想在北京上车刚需加准学区，外地户口，坐标朝阳通州交接地带，三年后有通州房票，现在适合买哪？二手还是新房？谢谢
回答：北京买房无法再等三年。 当下有资格直接购买，通州没有那么多特殊优势，正常淘二手即可，新房目前暂无性价比，位置较差。
提问：房姐感谢回复，我其实是看上了壹亮马那个楼盘（新房），请问您如何评价这个楼盘呢？以及这个楼盘配建了好几百套公租房都快和商品房数量差不多了，而且挨得很近，开发商说能有隔离但我总感觉不放心，说实话这个点会不会成为购买的重大隐患拉低入住品质？希望您再次答疑解惑～
回答：壹亮马属于高端盘，问题主要在于东边有京沈高铁，还有2万平米公租房。 我觉得公租房不用过度担心，这个价格在分割上出问题，业主肯定会集体维权。开发商应该不会犯这种众怒的事情
提问：第一次提问。北京户口，东城区东直门一套老破小，非自住，主要为了孩子上学。自己住在望京花园西区，面积不大85平米，朝向一般（西北）。2012年在顺义水色时光五区投资一套136平米的商品房，户型非常好，但父母住了一段时间觉得太远了，去年给卖了320万（原值120万），卖了之后在柳芳北里置换了一套小两居，价格450万，现出租用租金还部分房贷，其余*款贷**压力不大。其实卖掉顺义房子我很不情愿，但父母觉得太远，物业费和采暖费太贵，而且还是城里方便就一定要卖掉。但顺义的房子我是全公积金买的，到去年卖掉的时候基本没什么成本，大概每月就3000块钱房贷，换到城里因为有房租，所以总体*款贷**压力跟之前差不多。但户型差的太远了。请问两个问题：1. 把郊区的房子卖掉换到城里是否划算？有没有换亏了？2. 我现在的情况，如果想改善住房条件怎么操作比较好呢？
回答：1. 换筹到城里没问题，不过选筹上没有操作好。 2. 东城区的老破小如果无*款贷**，直接抵押出来，望京花园的出掉，不知道你手中还有多少*弹子**，望京板块 看看 慧谷阳光、宝星国际、大西洋新城、季景沁园。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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