2023年1月17日，深圳市住房和建设局 深圳市司法局公开征求 《“1+3”保障房新政》，信息量巨大：

【0】《深圳市保障性住房规划建设管理办法（征求意见稿）》

【1】《深圳市公共租赁住房管理办法（征求意见稿）》

【2】《深圳市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》

【3】《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》意见

鼎鸿，一口气 将政策核心及对比整理成文成表，供各位理解消化政策使用

01政策演变回顾

从政策体系演变看：深圳的保障性住房总体上分为租售两类，共有产权房成为唯一可售保障房

2021年5月，第七次全国人口普查数据公布，深圳市常住人口（含深汕特别合作区）1756.01万人，人口增数居全省第一，同时也是全省“最年轻”的城市，60岁以上人口占比仅为5.36%。

▲资料来源：公开资料，鼎鸿团队整理

每年，在人才引进政策和高新技术产业的吸附效力下，源源不断的人才向这座城市涌入。按城市土地面积（1997平方公里）计算，深圳目前常住人口密度已达8793人/平方公里，超过东京（6426）、伦敦（5644）。

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深圳买房难的问题相信也无需过多赘述，每一位在深奋斗的伙伴都深有体会，为了解决住房困境，早在1988年，深圳就提出了*轨双**住房供应模式，除了房地产公司投资建房，市场租售以外，政府也进行投资建房，但主要是出售给*党**政机关事业单位职工和部分企业职工。

近十余年来，深圳不断地在完善保障性住房的供应体系：

▲资料来源：公开资料，鼎鸿团队整理

从上面的保障房政策-体系演变可以看到，深圳的保障性住房总体上分为租售两类，在不同的时期有着不同的叫法，总体而言，有两点较为明显的趋势： 一是供给比例不断增大，二是思路上从“兼顾低收”过渡到“留住人才”。

1月17日的《“1+3”保障房新政》明确深圳保障性住房体系由公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房构成。《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》提出： “本办法施行之日起，不再安排建设安居型商品房。 已签订土地使用权出让合同的安居型商品房，继续按照228号令及其相关规定执行。”

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02政策核心解读

适不适合、能不能、如何住上？

对于市民来说，或许更关心自己适不适合、能不能、如何能住上公共租赁住房、保障性租赁住房以及共有产权住房这三类保障房，有关它们的定义及租售方式，可见下表（可点击放大观看）：

▲资料来源：公开资料，鼎鸿团队整理

其中，共有产权房是唯一可售的类型，也是备受关注的类型，根据政策，此类房产将取代原有的安居型商品房。政府如此坚定地取而代之，其原因可从两者的区别中探寻：一是产权，安居房在十年后可根据有关政策补差价，申请取得完全产权；二是安居房变为完全产权后可以在商品房市场流通。

意即安居房十年后将成为与普通商品房无异的市场商品房，且不说当中存在的不透明的投机套利行为，这种方式也会在数量上让保障性住房在一段时间后流失。 而共有产权房的50%产权份额+封闭流通方式，无疑可以限制增值收益的过度膨胀。

政策中也体现了政府对收购价格的托底方式，根据《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》第三十二条，购房人自签订买卖合同之日起满五年收购的，收购价格计算公式为：收购价格=购买价格×（1+中国人民银行三年期定期存款基准利率），此处应是指由政府收购的价格，相当于按三年定期存款收益来托底了。

从征求意见稿来看，共有产权房的靶向仍是真正的刚需家庭，大幅削弱了此类房产的投资属性。虽说没有投资属性，但也稳赚不亏啊

这些保障房从何而来？“8+2”个供应渠道

至于这些保障房从何而来，在《“1+3”保障房新政》中也给出了详细的指引，包含了8个用地供应渠道+2个房屋筹集渠道，与2020年5月8日《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》（深规划资源规〔2020〕3号）中的 “十一种渠道供应保障房”相比，棚改融入旧住宅区改造，已出让未建用地、已建合法用地融入了自有用地建设渠道中。

①“城市更新建设、配建”途径：

·工改项目

要点：轨道站点为一级区块线内工改保必要条件

根据是否在工业区块线一级线内外进行的了区分，工业区块线一级线外，规划为工业的旧工业区，可以通过城市更新建设保障性住房；工业区块线一级线内，规划为工业且位于已建、在建或者近期规划建设的轨道站点500米范围内的旧工业区，可以通过城市更新建设保障性住房，但用地面积原则上不得超过该区块总面积的10%。

·更新方向为居住（以居住为主）的项目

要点：按政策配建公共租赁住房

城市更新项目更新方向为居住的，应当按照相关政策配建公共租赁住房；城市更新项目更新方向以居住为主的，除无偿移交政府的用地外，城市更新单元规划确定的开发建设用地可规划为居住用地，并按照相关政策配建公共租赁住房。

从政策描述来看，更新方向为居住的更新项目，不适宜配建共有产权房。

·更新方向为商业的项目

要点：可调整为居住方向并配建共有产权房

城市更新项目更新方向为商业的，可以按照规定将更新方向调整为居住，并按照相关政策建设或者配建共有产权住房。

·旧住宅区更新改造项目

要点：优先用于保障性住房建设

允许在新增居住建筑面积中安排一定比例的商品住房。

②原农村集体用地建设：

非农建设用地、土地整备利益统筹留用地、*地征**返还用地等， 可以提高居住用地容积率，增加的部分用于建设保障性租赁住房或者共有产权住房。 非居住用途的，在符合规划前提下，可变更用途后用于建设保障性租赁住房或者共有产权住房。

③产业园区的配套用地：

产业园区配套宿舍原则上用作社会主体出租的保障性租赁住房。

在确保安全的前提下，产业园区可以通过新建、拆除重建、扩建等方式，将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占比上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高到30%，提高部分主要用于建设社会主体出租的宿舍型保障性租赁住房。

鼓励将产业园区中多个工业项目配套比例的对应用地面积或者建筑面积集中计算，统一建设社会主体出租的宿舍型保障性租赁住房。

新型产业用地可以配套建设社会主体出租的宿舍型保障性租赁住房。

④其余用地供应渠道及对应的政策详见下表（可点击放大观看）：

▲资料来源：公开资料，鼎鸿团队整理

虽然同一项目情境下，可建设（配建）保障性住房的选择不唯一，但其类型的确定要经过政府主管部门确认，不是想建什么就建什么。

通过城市更新、旧住宅区更新改造建设或者配建保障性住房的， 由区主管部门明确建设住房的类型 ，并及时将建设或者配建情况报市主管部门汇总；新供应保障性住房用地及通过本办法其他方式建设保障性住房的存量用地， 由市主管部门明确建设住房的类型 。市、区主管部门在明确建设住房类型时，应当同时提供监管协议书。

而用地供应方式上则有三种：划拨、协议出让、按照协议方式完善用地手续（如下表所示）。

▲资料来源：公开资料，鼎鸿团队整理

⑤房屋筹集渠道

除了供应用地以建设保障性住房外，政策也给出了直接筹集房屋的两个渠道：存量居住房屋筹集和非居住房屋改建。

存量居住房屋是指具有居住功能的住宅、公寓、宿舍以及经规模化租赁改造的历史遗留违法建筑，可以筹集作为保障性租赁住房或者公共租赁住房。值得关注的是，在城中村综合整治分区内，政策鼓励市场主体通过规模化租赁改造筹集社会主体出租的保障性租赁住房， 这一点与去年出台的更新整备“十四五”规划中所倡导综合整治供应公共住房的更新方式一致。

非居住的房屋指闲置和低效利用的商业办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育用房等非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，可以改建为社会主体出租的保障性租赁住房。用作保障性租赁住房期间，不变更土地用途，不补缴土地价款。

哪些部门主管和审批？

①规划审批

据《深圳市保障性住房规划建设管理办法（征求意见稿）》建设保障性住房需对规划进行调整的：

▲资料来源：公开资料，鼎鸿团队整理

通过城市更新或者旧住宅区更新改造建设或者配建保障性住房的，涉及的规划调整和用地审批按照相关规定执行。

②用地审批

已纳入安居工程年度实施计划的用地，规划和自然资源主管部门派出机构负责拟定住宅用地供应方案或者处置方案，经主管部门审查通过后报市政府审批。