文 / 中物研协研究员 王方
引言
世邦魏理仕（CBRE）是一家全球性的商业地产服务和投资公司，前身世邦公司成立于1906年，总部位于美国洛杉矶，业务覆盖100多个国家和地区，在全球设有530多家办事处，拥有超过10万名员工，主要服务于房地产投资者及承租者，提供设施、交易及项目管理、不动产管理、投资管理、评估与估值、物业租赁、战略顾问、物业买卖、按揭融资和开发等服务。世邦魏理仕自2008年连续入选财富500强企业，自2006年以来一直是标准普尔500强企业。世邦魏理仕在中国大陆的业务始于1988年，目前已在北京、上海、广州、武汉和成都设有区域分公司，业务遍及中国的100多个城市。
发展历史：并购成就如今的房地产服务龙头
世邦魏理仕的历史最早可以追溯到1773年，当年魏理仕于伦敦成立。1906年世邦公司在旧金山成立，到1940年成长为美国西部最大的商业房地产服务公司之一。1998年，世邦公司正式收购英国的魏理仕并改名为世邦魏理仕，由此开始踏上全球并购之路。
表1 世邦魏理仕发展历史
（资料来源：公司官网，中物研协整理）
从发展历史看，世邦魏理仕1995年以前处于内生增长阶段，深耕于美国本土，拓展业务范围，扩大业务规模。1995年以后，开始走上并购扩张之路，通过并购强化产业链优势，拓宽覆盖区域。公司的并购历史又可以分为两个阶段：1995-1998年，在美国本土收购以扩充上下游产业链，增加了投资管理、物业及设施管理业务；1998至今，全球并购，整合行业优质资源，不断推进业务多元化和国际化发展。
经过百年发展，世邦魏理仕将覆盖区域从美国扩展至全球，而业务范围从最开始的商业地产经纪和代理服务，到如今已涵盖房地产产业链的各个环节，包括物业及项目管理、设施管理、房产交易咨询、投资管理、评估和开发服务、房产销售及抵押等。全球性并购驱动公司业务规模飞速发展，截至2019年底，世邦魏理仕总收入达238.94亿美元，与2004年相比翻了十多倍，从规模上看是当之无愧的全球房地产服务龙头企业。
图1 世邦魏理仕业务规模居五大行之首
（资料来源：五大行2019年报，中物研协整理）
业务概况：业务多元，国际化经营优势凸显
业务多元化特征显著，夯实未来发展基础
2019年1月1日世邦魏理仕进行了业务重组，将全球业务进行整合，划分为三大业务部门：顾问服务、全球职场解决方案和房地产投资：顾问服务包括物业租赁、资本市场、物业管理、项目管理和估值服务；全球工作场所解决方位向国际化客户提供广泛的、基于合同的集成外包服务；房地产投资包括面向全球客户的投资管理服务、面向英美的开发服务，以及灵活办公空间解决方案服务。
图2 公司业务重组后的三大部门
（资料来源：世邦魏理仕官网，中物研协整理）
世邦魏理仕全球范围内提供广泛的房地产服务，几乎渗透了全产业链的各个环节，各个业务都有专门的部门，可以提供单项服务，也可以提供一揽子打包合同服务，满足客户的多样性需求。越来越多的客户近年来倾向于购买合同外包服务，为全国甚至全球范围内的所有子公司和分支机构提供集成服务，世邦魏理仕业务遍及全球，业务多元化特征显著，具有充分优势迎合行业趋势，促进业务的进一步增长。
表2 世邦魏理仕的多元化服务内容
（资料来源：世邦魏理仕官网，中物研协整理）
全球工作解决方案凸显国际化经营优势，物管业务增强客户粘性
世邦魏理仕业务始于产业链前端的租售经纪业务，其后产业链不断延伸，业务贯穿整个产业链的上下游。从费用收入构成看，租赁顾问、销售顾问两项经纪代理业务仍是世邦魏理仕的业务强项，收入占比近一半。其余业务中，全球工作解决方案、物业及项目管理的收入也是公司的关键收入来源，占比分别为26.36%、10.62%。（费用收入为总收入扣除转嫁给客户的成本后的收入）
图3 世邦魏理仕各业务的费用收入构成
（资料来源：世邦魏理仕2019年报，中物研协整理）
业务重组后，全球工作场所解决方案成为世邦魏理仕的三大业务板块之一，公司通常与客户签订包含多项服务的长期合同，并有专门的团队按客户需求提供投资管理、交易顾问、项目管理等服务。在企业倾向于将房地产服务外包的长期发展趋势下，公司具有的多元服务能力以及遍布全球的分支机构能够为跨国机构和大型企业、房地产企业等创造更好的工作场所，并降低使用成本。2017-2019年全球工作场所解决方案的费用收入分别为23.18、27.39、31.27亿美元，年均复合增长率为16.1%。新的业务结构更加凸显了公司国际化经营优势。
世邦魏理仕主要为办公、工业、零售等业态提供物业服务，服务内容包括建筑管理、市场营销、建筑工程、会计和金融服务等，截至2019年公司物业管理面积为26亿平方英尺。2017-2019年物业及项目管理服务取得费用收入分别为10.03、11.81和 12.59亿美元，年均复合增长率为12%。公司与物管业务客户建立了长期的合作关系，使公司处于优势地位，还可以为客户提供租赁、融资等其他业务服务。
租售顾问业务作为世邦魏理仕的起家业务，目前仍是其收入增长的重要驱动力，也为公司获取更多新客户提供渠道。同时公司进一步深挖全产业链价值，布局全球，全球工作场所解决方案业务凸显国际化经营优势。物管业务促进公司与客户发展更多类型的业务关系，有效增强客户粘性。
业绩表现：营收和利润快速增长，市值居五大行之首
从营业收入看，2017-2019年世邦魏理仕分别实现收入为186.28、213.40、238.94亿美元，年均复合增长率为13.25%。按照划分的三大业务部门看，2019年全球工作场所解决方案收入为141.64亿美元，同比增长14.55%；顾问服务收入为90.69亿美元，同比增长7.45%；房地产投资收入为6.61亿美元，同比增长23.55%。
图4 世邦魏理仕2017-2019年三大板块业务收入
（单位：亿美元）
（资料来源：世邦魏理仕2019年报，中物研协整理）
从盈利能力看，2017-2019年，世邦魏理仕实现营业利润分别为10.79、10.88、12.60亿美元，营业利润率分别为5.79%、5.10%、5.27%；净利润分别为7.04、10.66和12.91亿美元，年均复合增长率为35.41%，净利率分别为3.78%、5.00%和5.40%。利润快速增长，盈利能力不断加强，2019年世邦魏理仕的净利率居五大行之首。
图5 世邦魏理仕净利率居五大行之首
（资料来源：五大行 2019年报，中物研协整理）
世邦魏理仕于2004年在纽约证券交易所上市，截至2019年12月31日，市值已达133.7亿美元，居五大行之首，PE（TTM）为10.43倍。股票价格自2009年3月20日的最低点后一路上涨，2020年2月10日收盘价至最高点64.25美元，然后受疫情影响股价明显下落。截至2020年4月22日，世邦魏理仕收盘价为39.97美元。
图6 世邦魏理仕股价（收盘价：美元）
（资料来源：英为财经，中物研协整理）
图6 世邦魏理仕市值居五大行之首（单位：亿美元）
（资料来源：英为财经，中物研协整理）
总结
世邦魏理仕具有百年历史，从一开始的商业地产经纪和代理业务，经过内生增长和外延并购，发展成为如今的商业地产服务和投资龙头企业。公司业务多元化特征明显，租售经纪类业务仍占据重要地位，物管业务有效增加客户粘性。2019年业务重组后，新的业务结构能够更充分地发挥国际化经营优势，为客户提供更优质的国际化服务。2019年世邦魏理仕业绩表现良好，收入规模、盈利能力、市值均居五大行之首。