2021年北京首次集中拍地，把北京的新房房价拍出了一个“ 全新的格局 ”：5环内逼近8万，5-6环走上6万，6环外全面赶超4万。
有人说，这个价格只是“官方最高指导价”，开发商未必会卖到这个价格。
错了！
因为这一轮地价成本已经占到房价的75%以上，如果再加上后面的税费，政府已经拿走了开发商80%的成本，房价只能顶着最高价卖。
也就是说，五环内的总价门槛至少800万起，5-6环至少600万起，6环外没有400万，将来也很难买到新房了。
那么，未来谁将搬出“北京六环”？
1000万“新刚需”来袭
北京新一代刚需将迁出六环
距离2021年的毕业季仅有不到50天了。
根据教育部的数据，今年的高等院校毕业生规模高达909万，比2020年多出35万，这意味着北京新“刚需”即将入市。
这部分“新刚需”要想在北京六环内买房，难度已经非常大：收入有限，房贷太高，很显然负担不起了。
就算是“六个钱包”都上，在经济下行的背景下，最多能够解决首付，后面月供也还不起了。
这部分“新刚需”必将选择搬出六环外，尤其是拥有轨道交通的六环外房价可能会出现明显上涨。
追求“积分落户”的“老刚需”
也将逐渐搬出六环外
2021年北京积分落户即将结束申报，6000个名额“抢的头破血流”。
保守估计，2021年北京积分落户的及格线至少要在100分以上，比2020年还要高出3-4分。
通过我们的测算，如果一个本科学历，2005年开始买房上社保，一直没有中断，最高分数可以做到95分，很显然落户无望了。
2020年北京积分落户忽然调整了“加分”，提出了“职住平衡”加分项，规定只要在城六区以外买房居住，每年就可以加2分，最高可以加到12分。
对于城六区已有住房的“老刚需”来说，想要得到职住加分，只有在城六区外买房子：
有北京工作居住证的可以直接购买第二套房子；
没有工作居住证的，需要先卖掉城里的房子，再去郊区买房；
12分+95分=107分，本科学历的老刚需可以勉强挤上“积分落户”的末班车了，这里面将会有很多人直接把城里的房子卖了，搬到六环外。
北京非首都功能“大疏解”
央企+教师+医生
即将搬到六环外
2020年的人口普查数据显示：2020年北京常住人口创造历史新高，达到了2189万人，是十年来的新高水平。
这说明北京常住人口规模比我们想象的要“复杂”，常住人口回流反弹的压力非常大，北京“非首都功能疏解”需要进一步加大力度。
从目前看，有三类“非首都功能”可能将会加速疏解出去，从而带动一部分人“搬出六环”。
第一类，央企员工，央企搬迁雄安已经是公开的秘密，最近多次召开会议，已经表明，在京央企启动搬迁雄安已经成为一个既定事实。
网上甚至已经流出“央企搬迁雄安”的大名单，当然也有一部分是搬到北京的近郊区，包括怀柔科学城、未来科学城等地区。
因此会带动一部分央企员工迁到“六环外”。
第二类，大学教师。北京这几年启动了较大规模的大学疏解潮，包括人大、北京电影学院、民大等多所高等院校纷纷搬出北京城区。
比较集中的大学承载地主要是房山大学城及沙河大学城，都已经靠近北京六环了，甚至有些大学可能还要搬到雄安新区。
因此部分大学教师及教职工也会随着搬迁六环外。
第三类，医院医生。北京城区医院搬迁高潮已经揭开，很多医院虽然是以开分院的名义在近郊区选址落地，但基本上都会选择“压缩城区，扩建郊区”，把主要的就医功能都放在了新院区。
有部分医院甚至是整体搬迁。
这样一来，必将带动医院医生及护士等需求逐渐搬迁六环。
核心区“腾退”大潮即将到来
东西城“原住民”将会搬出六环
最后一部分有可能搬出北京六环的，就是东西城的“原住民”了。
北京东西城已经被定位于“首都功能核心区”，未来将重点打造成为中国的政治、文化及国际外交等功能中心区。
因此东西城“静下来”，逐渐疏解人口是一个必然及长期的过程。
未来北京将会在东西城逐渐加大“危改”“简易楼腾退”“平房退租”等城市更新力度，预计会有较大规模的原住民会逐渐搬到六环外。
这部分“原住民”的搬迁，会给六环外地区带来更好的教育和轨道交通等城市配套，目前包括顺义、房山、大兴、昌平、通州等地区都配有较大规模的“东西城安置房”。
未来随着疏解力度的加大，城市轨道的铺设，东西城安置房会逐渐从六环内向六环外转移疏解。
综上所看，北京的房价新格局并不是“凭空想象”，政府制定的“区域房价指导价”也不是随意制定的，这明显是符合北京城市发展的基本趋势。
北京“非首都功能”的疏解，城区人口“外迁”已经成为定局，因此未来的北京5-6环地区，6环外地区，随着人口的迁入，房价肯定要持续上涨的。
所以北京房价的“新格局”，本质上就是北京未来城市的新格局。