01
融创文旅现状
作为“中国家庭欢乐供应商”，融创文旅高起点布局文旅产业，为满足中国家庭对旅游度假的多元需求提供了不同的欢乐场景，主要包括 融创文化旅游城、融创旅游度假区 等业务板块。
截至2022年末，融创文旅团队人员共有7000人，已布局 14座文旅城、6个旅游度假区、25个文旅小镇、23个热雪奇迹雪场， 其中涵盖 14个主题乐园、63个商业及近150家高端酒店等， 是中国头部文旅产业运营商之一。
根据融创中国2022年年报，其文旅板块总体资产价值过千亿，占融创中国总资产比例10.19%。
02
融创文旅发展历程
通过并购万达文旅及时代环球，融创文旅逐步成为集聚乐园、商业、酒店、会展的国内头部文旅资产运营商。
（一）“600亿”，中国房地产史上最大并购案
2017年，万达集团为大幅降低商业负债，并进一步实现轻资产化运营，急求万达文旅买家。经过多轮对接磋商，融创集团化身“白衣骑士”，促成这宗金额高达“600亿”的并购。
值此期间，融创文旅集团在2018年于海南正式成立，并与房地产集团分开运营。
（二）版图扩张，布局会展行业
2019年11月27日，融创以人民币152.69亿元的对价收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球（目标公司）51%股权。 交易完成后，环球世纪及时代环球将成为融创中国的间接附属公司。
环球世纪及时代环球在全国范围内持有及管理的会议、展览中心逾200万平米，是全国最大的会展类项目持有及运营商， 融创因此成为国内会议会展项目持有和运营的龙头企业。 此次交易涉及成都、武汉、长沙、昆明等城市的18个项目，融创共获得总建筑面积约为6,658.8万平米， 其中可售建筑面积约为6,304.9万平米， 约占总建筑面积的95%。
03
融创文旅发展亮点
（一）并购资产*绑捆**了大体量的商业和可售物业，融创文旅通过联动开发获取了可观的正外部性收益
由于并购的文旅资产*绑捆**了大量的住宅、商业，在文旅项目上所做的优质商业生活配套，为住宅、商业提供了升值空间，因此融创文旅可通过物业租售等方式快速回拢了文旅项目大部分的建设投资成本，并获取相当可观的正外部性收益，确保项目实现高标准运营。
以广州融创文旅城为例，其总占地面积约220万平方米，总投资达500亿元，拥有8大业态，分别是广州热雪奇迹、广州融创水世界、广州融创乐园、广州融创体育世界、广州融创茂、滨湖酒吧街、度假酒店群以及广州融创大剧院。
同时，广州融创文旅城住宅小区占地面积约54万㎡，建筑面积约288万㎡，是近年广州花都区最为火热的楼盘，目前房价约为2.4万元/㎡，远高于花都区平均房价1.5万元/㎡。
（二）盘活存量资产，降低持有资产的资金成本
融创整体融资利率较高，基本为7%-9%。
如2019年4月9日，融创宣布发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据，年利率7.95%。同年6月11日，融创与汇丰、摩根士丹利、中信银行（国际）、兴证国际、德意志银行、国泰君安国际、工银国际及野村就发行2022年到期的、6亿美元、利率7.25%优先票据订立购买协议。
2018-2020年期间，融创文旅发行了规模约150亿元、利率为4%-6%的文旅资产ABS，有效盘活存量资产，降低了持有文旅资产的资金成本。
（三）打造特色产业，确保项目营收
2022北京冬奥会为冰雪旅游发展提供契机。融创文旅借此东风，深耕冰雪垂类生态，与国内多家滑雪训练中心和室外大型雪场完成战略签约，已打造冰雪产业链生态聚合服务平台。
冰雪产业的火热，为融创文旅整体营收数据提供大力支持。如广州融创文旅城中的雪世界造价约16亿元，每年运营成本预计为4000万元，其中大部分为运营人员费用（约1000万元）和保持室内低温的电费（约2000万元）。
根据相关报道，广州融创雪世界自2019年6月15日至12月31日共接待超57万人次，总营收达1.7亿元，日均接待3500人次，平均客单价为298元，即一个运营年（360天）收入约有3.75亿元。在扣除约0.4亿元的运营成本后，广州融创雪世界净运营收入约3.35亿元，成本回报率为20.9%，是典型的“金牛”资产。
04
启示——融创文旅模式再难复制
在目前情况下，预计 很难再有大型房企能通过并购方式复刻融创文旅的发展路线 ，具体原因如下：
（一）主题公园等文旅资产已被禁止*绑捆**可快速回款的住宅
2018年4月9日，国家发改委等5部门联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》，明确要求控制主题公园周边的房地产开发，不得与主题公园*绑捆**供地、*绑捆**审批。
因此，以往如万达文旅这种能依靠住宅项目反哺主题公园的优质项目已变得十分稀缺，甚至不复存在。
（二）具备并购价值的文旅项目越来越少
目前头部城市文旅地产板块已经集聚大量玩家，其他相对简单的文旅综合体在存量市场已难以构建自身的竞争优势，不具备并购价值。
而具备并购价值的文旅项目，大多数为一线城市产品特色突出的大型主题公园，如深圳现下推动的乐高乐园。但对于该类优质资产，除非运营公司周转资金紧张，一般情况下不具备并购可能。
因此，若本土大型房企有意向进军文旅产业，并有所作为，需要探索其他路径和渠道，如合作引进极具产品特色的海外文旅项目等。
博拓咨询原创文章