【第035篇观点】

从来没有哪一种商品像“房子”这样特殊。

行情好的时候，不关你是什么品牌、什么地段的房源都能找到买主，呼呼清盘；行情不好的时候，奈何你是什么配置，用了高端建材，也不得不绞尽脑汁，网罗购房者。

作为各房地产企业来说，“同行”是冤家，更是“亲人”，“一损俱损”谈不上，但是“一荣俱荣”却是一定的。每个阶段，每个城市都有标杆性的楼盘带动区域版块房价的涨跌。

淄博房价发展每个阶段的标杆项目都有什么特点？淄博下阶段房价的“扛旗手”会是谁？

2012年--2013年

齐悦地王，淄博房价稳定器

外地品牌房企进驻淄博之前，创业基本是淄博龙头“老大”，把淄博房价稳定在3000+元/㎡。

2010年和2011年，其实是近10年来淄博土地供应量最大的一个周期，但是这两年创业317万/亩、387万/亩拿了两个地王，加上市场供应量过大，购房者情绪低迷，因此这两块地王接近成本的5000元+/㎡左右的团购价，直接带动了整体西区房价的低迷。

2014年-—2015年

华润橡树湾，正负双旗手

品牌力量是一个神奇的存在。

曾经华润中央公园位于老城区很多人并不看好的位置，但是华润中央公园项目却卖出去当时接近西区的价格。曾经问一个小伙伴为什么会6000+/㎡买中央公园，他说：华润品牌价值传递的好。

2014年初，华润橡树湾西区项目开盘，直接把价格飙到了近8000元/㎡，华润的价格直接带动了西区房价的高企。

2014年下半年，地产动荡，华润迅速行动，调整战略，二期降低建设标准，并以5800元/㎡价格的起价，直接让周边楼盘无从下手。

一位已经曾经就职华润的员工曾告诉我们，当别的项目因为价格卖不动房子的时候往往找媒体联合“隐形降价”，但是华润从来都是根据形势定价格：“敢涨敢降”，即使被一期业主*攻围**了售楼处。

2017年

绿城百合花园，齐盛湖新高度

绿城在业内一直是一种骄傲的存在，但是刚刚进入淄博市场的时候，淄博人并未感受到，加上一期偏南方特色的户型，市场认可度并不高。

再来看看周边项目：

方正凤凰国际，临淄房地产的老大来到张店本以为可以大展拳脚，但是赶上了“熊市”还赶上了高配置的高成本，一度很受伤。

曦园，紫园升级版，几乎是整合了业内高端的合作伙伴，在有限的土地面积上做出了独一无二的建筑规划，东升的小伙伴曾经说这块土地他们是按照9000+/㎡的售价标准打造，无奈时机不太好。

熬过了形式并不那么好的2015/2016年，进入2017年的大牛市，方正凤凰国际和曦园逐步清盘，绿城一期外立面质感的呈现加二期已经适应了淄博购房者居住的户型，因此价格也是一路见涨。

2018年，齐盛湖畔几块“千万地块”的拍出，新项目成型尚早，但是地块价值已经被拉高，绿城百合花园真正迎来了“唯我独尊”的时刻。

2018年

淄博地产步入彷徨期

2018年的淄博房地产市场，说彷徨并不为过。

春节前，政府出台了“淄博新区限价、限交易”政策和“限转让”政策，虽然具体细节没有出台，政府调控之心明了。

但是由于市场供应量的不足，信息的不透明，楼市的“抢房”大潮一波接一波。

2018年，又是楼市小道消息最多的一年，据说万科已经在新区合作拿地，不知道地块、位置在哪里的银盛泰已经在寻找户外广告牌，红莲湖畔两个之前从来没有淄博土地资源的大鳄报名参加竞拍，此外，富力，金科，保利等大鳄纷纷进驻拿地，淄博土地市场被越来越多一二线房企所看好。

但是，2017年下半年开始大量的土地入市，已经提前透支了的购买力和已经接近购房者极限的价格，淄博楼市究竟何去何从？未来并不明朗。

这个时候，楼市究竟会呈现如何的发展态势，“标杆”的价值就显得非常重要。

标杆的特点：在一片茫然中，它的涨跌就是客户与开发商判断的重要依据。

下一个“扛旗手”

碧桂园翡丽公馆，绿城蘭园还是民泰国际？

房价的问题我们早有猜测。去年10月份我们曾经发布了一篇文章：所有淄博人都想知道，谁将是第一个超1.5万/㎡的楼盘？（请关注我们翻阅历史文章。）

但是哪个项目会对淄博整体房价产生影响？

绿城百合花园·蘭园？

近期，绿城百合花园·蘭园也到了筹备开盘的节点，置业顾问释放出来的信号是，大约18000元/㎡，因为客户较多，因此验资标准提到了100万元，这已经是刷新了淄博验资新高度了。

但是我们认为：蘭园是小高层产品，本身就是高端定位，即使18000元/㎡的蘭园开盘热销，也并不代表淄博楼市整体情况。

龙泰新地块？

从龙泰苑到龙泰苑世嘉到龙泰国际，再到今天龙泰齐盛湖地块，很长一段时间内，龙泰系列都是孤独的存在。

龙泰苑世嘉第一次把房价挑上了8000元/㎡+，龙泰国际第一次把房价挑上了10000元/㎡，并且一直坚持实景现房交房和简装品质交房。

如今，龙泰国际拿下齐盛湖畔两块千万土地，高地价加高资金成本，再加龙泰地产的一贯表现估计还会继续是高端产品。在一切以“高”为标准的前提下，会是一个什么样的价格呈现就十分值得想象了。

但是，龙泰地王地块的开盘时间估计要到年末了，所以并不会影响淄博市场。

碧桂园翡丽公馆？

近期小编接到了碧桂园翡丽公馆置业顾问的电话：翡丽公馆开盘价格预计1.6万/㎡。且不说“213限价政策”如何执行，毕竟政府至今没有出细则，这个项目的不加精装的成本已经达到10000元/㎡。

碧桂园作为全国前十房企品牌影响力，加上碧桂园的“速度”，碧桂园翡丽公馆估计会是今年新区第一个达到预售许可条件的项目。

在全国楼市没有大变动的情况下，我们大胆猜测：

如果16000元/㎡的翡丽公馆开盘大卖，购房者对楼市信心大增，淄博房价稳定站上15000元/㎡。如果开盘稀松，楼市将重启低迷状态，各大开发商估计开启降价去货模式。

“高房价”并不值得赞扬，但是我们至少应该学会判断房价走势，别让买房之路太过纠结。

本平台创作者已被【淄博电视台】邀约，成为旗下品牌房产栏目《第一地产》特邀评论员。