继续楼盘分析，来聊聊已经备案近1个多月的联发臻榕府，这个位于东二环的分栋安商房。
楼盘规划
联发臻榕府：备案名（联发君领公馆），地处：晋安区鼓山镇玉井路88号，君樾府隔壁。
项目占地49亩，规划3栋商品房+1栋安商房，主推户型：89，119，126平米 。
土拍情况
2021年2月3日，联发以6.47亿元竞得宗地2021-07号横屿组团L07出让地块，成交楼面价13168元/㎡，溢价率23%。
地块面积49.13亩，容积率：1.5，限高80米，需建设5000㎡的商贸楼，养老设施建筑面积2000平方米、社区卫生服务中心建筑面积2000㎡，配建1万方安商房，回购均价16400元/㎡。
分析：去年第一场土拍，联发加码东二环，以成交楼面价1.3W拿下安商地块，除了配建安商房外，还需要配建一系列回购配套房，所以实际楼面价并不低。
由于第一场土拍，当时没有采取集中供地，溢价率上限30%，也没有指导价，不过当天土拍，拿地的热度也不低，东二环更是拍出了建发养云二期，中海悦湖郡等。
虽然建发，联发都在东二环加码，不过从目前的去化来看，建发虽然楼面价更高，配建也不少，但是靠着项目出圈，目前两个养云都已经接近清盘。相比而言，联发的加码，目前来看在一期纯商已经滞销的背景，二期的安商房也是略显悲凉。
户型情况
89平米：三房两厅两卫，连廊中户，非常主流的布局，三开间朝南，动静分离，北侧连廊需要给端头入户使用，隐私影响较大。
119平米：3+1房两厅两卫，连廊端头，与一期户型一样，开放式书房搭配客厅，增加了整个空间感，同时北侧设置独立餐厅，还能保持南北对流，在目前连廊产品里面算比较优质。不过楼栋是凸字形，端头会有一定采光影响。
126平米：四房两厅两卫，2T2板楼，大面宽布局，客餐厅南北通透，在126平独梯的情况下，做到这样的设计，有一定优势。
区位情况
项目位于东二环板块，距离四号线450米，有较大的出行优势，距离化工路250米，不过有香开连天遮挡，噪音影响尚可，北侧存在庙宇，敏感人士需要注意。
从板块看，虽然处于东二环，不过也是前横路东侧，东二环的商圈，公园也无法近距离享受。周边以次新房和新房为主，不过目前的生活气息一般。
项目社区的主打是在社区内部左侧规划了一个大型的绿化公园，总体而言，区位有一定特色，但是并不优质。
价格情况
目前二期6号楼已经备案，34套，均价3W，公摊23.1%，18层，全部126平米。对比一期和周边看看：
1、联发君樾府：纯商，备案均价3W，实际售价精装3.55W
2、龙湖观宸：配建公租房复式，备案均价3.17W，实际售价3.5W
3、首开香颂：分栋安商房，备案均价2.95W，实际售价3.07W
4、阳光城檀悦、香开连天：次新房，二手挂牌价3W
分析：对于项目而言，周边在售新盘不少，如果仅仅从备案价来看，与周边差异不算太大，不过目前周边实际售价有一定差异。
其中前2年的高比例安商房，蓝光星珀、鹤鸾郡，实际售价2.7W左右，左右两侧的君樾府、龙湖观宸，都有额外溢价，实际都到了3.5W左右。
如果项目按备案价上市，对比两侧的新盘，看上去价格好像有一定优势，不过项目是分栋安商房，没有一期的纯商优势，也没有观宸的复式得房率。
目前有参考性的当属北侧的首开香颂，同样是分栋安商房，3W的售价，户型的设计也不错，但是目前的去化并不好。
总体而言，东2.5环的在售项目，虽然都定位东二环板块，但是吸引力并不强，近期开盘的项目，去化情况都不算理想，对于该盘而言，目前就算按3W价格上市，也有较大压力。
板块去化
目前板块的几个在售新盘，对比网签去化看看：
1、联发君樾府：备案376套，网签95套，备案7个月
2、龙湖观宸：备案83套，网签20套，备案2个月
3、首开香颂：备案726套，商品房188套，网签49套，备案4个月
4、首开香悦：备案64套，网签4套，备案2个月
分析：从在售的几个新盘来看，网签的去化都不理想，虽然个别领证时间并不长，可能存在一定网签延迟，不过从实际的销售来看，已经打出了优惠海报。
目前不仅项目周边新盘，南侧的五里亭一带，新盘去化也下滑明显，可以说对于项目而言，预计也评估了目前的楼市情况。
从二期的取名，不再沿用君樾府，已经很明显希望减少影响，同时在户型设计上，一期的连廊高层户型：中户97，端头119，137平，二期做了更极致的优化，中户89，端头119，2T2板楼126。
可以说把产品的定位做到了更加清晰，中户主打刚需，压缩到89平降低门槛，连廊端头取消137平这样接受度偏低的产品，还单独设计一栋126的2T2板楼，吸引周边有刚改需求的购房者。
可以说联发在入榕不太顺利之后，对于二期的打造更加贴合市场，至于去化能否改善，只能等后续关注。
楼盘总结
项目位于东二环，优势在于户型设计贴合市场，社区搭配了较大的绿化，劣势在于配建安商房，板块去化一般。
从目前的产品定位来看，二期的户型吸引力明显更强，不过没有了一期的纯商优势，近期东区还有不少同价位产品上市，竞争压力并不小。
对于购房者而言，前两年整个东区的新盘定位，两头过于集中，低价位的混合安商，高价位的改善大平层，对于300-400W的中间购买层，出现了一定的真空。
不过从今年开始，整个东区的项目，从新上市和准备开盘的项目来看，基本都围绕着这个价位展开，这些购房者，如今可以对东区喊出：曾经对我爱答不理，如今让你高攀不起。