往期问答收录在“买房的大师兄”微信公众号，关注看更多问答
具体买房问题请私信提问
1、问：大师兄好，诺德两套66平两房，一套红本，一套*款贷**150万，计划任意出一套，置换到广州南沙改善自住（总价500万左右），同时获得一些流动资金。
其他信息：
1、孩子目前诺德学位小三，初中学位南海中学或深大附中，也可对比考虑南沙就读初中；
2、夫妻工作相对自由灵活；
3、看中广州南沙湾区位置和上升潜力，共享广州医疗教育。
大师兄可否赐教看法建议，谢谢。
答：诺德是前十年的网红盘，也是涨幅最高的楼盘的之一，经历了几波炒房客，最后剧终于深房理，66平最高成交价到1000，现在750万-800万总价，两套加起来1500-1600的市值。*款贷**才150万负债率非常低，其实早该在前几年置换了。现在置换也可以，但是从南山换南沙我是没看懂，南沙，马鞍岛都是专套投资客的，新区的开发往往都是概念大，配套短期内很难跟上，你说的教育医疗，哪有这么简单从天河越秀海珠复制过去。
2、问：大师兄您好，现在手头有100W，首房首贷，工作稳定，月收入加上公积金到手大概2.5W，考虑自住和升值，之前也看了信义锦绣花园和桂芳园，不知道在哪里买比较合适？工作在购物公园，现在犹豫是在龙岗还是在罗湖找个老破小的房子。
回复：100万首付很难兼顾到升值，只能说自住上车还可以。罗湖去购物公园就比较近，轨道交通没那么挤，配套成熟，不过300万只能勉强买个两房。如果选龙岗，桂芳园在3号线大芬站附近，上下班地铁要等好几班地铁才挤得上去，小区一共八期，很成熟的大社区，不过楼龄比较老了，在遍地都是新房的龙岗没什么优势，大社区通病就是放卖多，房子不涨。信义锦绣花园在四联，离三号线塘坑站（高峰期起始站）和14号线四联站都不远，轨道交通会比桂芳园方便，这点很重要。周边配套也比较成熟，不过小区三面都是城中村，周边环境会差一点。如果考虑居住环境多一点，可以考虑大运和光明片区的小三房！
3、问：我们第一套在龙岗坂田，一直没涨，目前自住没打算卖。想买深圳老小区博*迁拆**，博*迁拆**还有*率赔**。不知道哪里有比较好的推荐，考虑800以内的。
回复：感谢付费咨询。先解释*迁拆**的官方名词“城市更新”，城市更新包含旧改，棚改，综合整治。旧改是政府引导，市场主导，即企业实施，方向是市场化、商品化。棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
说的直白一点，旧改完以后多建的房子属于开发商的，会对外出售，比如大冲村旧改变成现在的润府润玺系列，白石洲旧改，东山花园旧改变成现在的天辰花园，天健工业区旧改变成现在的天健天骄。
棚改完以后多建的房子属于政府，作为保障房，比如保租房，公租房，共有产权房（以前是安居房，人才房），比如之前棚改成功的罗湖“二线插花地”，福田的“南华村”，“华富村”，南山的“高新公寓”，“龙辉花园”，“龙联花园”，宝安38区“新乐花园”，39区“海乐花园”。
所以老小区旧改比棚改更有价值。
目前旧改棚改基本都在福田南山，首先是区域的选择，福田尽量选莲花片区，景田片区，香蜜湖片区，这一片的居住品质包括产业发展更好。南山尽量选华侨城片区，科技园片区，蛇口片区。注意博旧改棚改一定要选低容积率的楼梯房，小区越老越好，越破越好，越是危房越好！
4、问：大师兄好，纯投资 5年投资周期，如果名额不是问题 投资总预算是1500万，那是买一套1500万的房产还是两套1000万+500万的房产合适呢？ 谢谢！
答：排除选筹因素，我认为1000+500（两个刚需改善房）<1500（一个高端房），刚需房的承受上限是由刚需的工资决定的，改善房有两个推动力，小户型的底层置换推动，叠加改善人群的赚钱能力，后者造富能力肯定比刚需一族强，我想这也是深圳豪宅不断刷新记录的内在逻辑。受人才房、共有产权房的冲击，500万的刚需房产现在看不到什么投资潜力。1000万的房产只是福田南山还看得过去的改善三房门槛。1500万就可以买到品质很高的三房或者小四房了。