不知不觉中，2022年即将过完四分之三。虽然截至目前2022年的市场新增优质商业供应量已经“稳坐”过去十年来的最低水平，但就像跷跷板一样，总会有一头上扬。市场由大规模增量转入存量，会逐步成为新常态。
今年4月初，建业集团与万达集团签署战略合作协议，建业地产将旗下全部商业项目以整体运营管理模式与万达展开合作，万达商管全面负责相关事宜项目的招商、对外租赁、运营和物业管理等业务。消息一经发布，迅速在行业内外引起广泛的关注与讨论。
而今半年时间过去，建业与万达两个商管团队的工作交接工作也随着近几日项目案名及宣传画面由“建业凯旋广场”更换为“万达坊”而宣告正式完成。
更名为“万达坊”的建业凯旋广场
两年零十个月
从2019年12月开业至本月与万达商管团队完成全部交割工作的“建业凯旋广场”，甚至连自己的“三周岁”生日都没有等到，就已经宣告了结束。作为建业商业板块最为重要的项目之一，能从竞争惨烈的商业圈杀出重围，并通过招引多个城市首店品牌，实属不易。
而当初建业凯旋广场在筹备阶段选择的“背道而驰”，即摒弃掉高档、精品化的定位，选择走体验化、个性化、艺术化路线在今天看来仍是个正确的选择。
但在建业凯旋广场开业后的两年零十个月的时间里，无论从商品端还是消费引导端而言，并没有真正的凸显出上述三个定位的关键词，在我看来主要是以下三个原因使然：
1、小体量的自持Mall
最近几年行业流行一个词儿，叫做“小而美”商业。有从建筑美学、空间视觉角度发起的，也有从业态配比、品牌店铺特色或级次发起的。但严格意义上讲，所谓“小而美”商业并不能过度去强调“麻雀虽小，五脏俱全”。
而反观建业凯旋广场，招商与后续呈现出的运营是相对割裂的，虽然通过引进独有性和主力店差异化，但在客流的导引方面并未达到经营预期；其次则是在零售服饰类业态的招引方面，虽然从级次、品类方面均整合了不少的品牌，但在商品氛围上并未形成集聚，也使得如下图所示，在经历了一年多的运营后，大部分都选择了撤店。
一二层大面积围挡的万达坊（原建业凯旋广场）
因此，所谓“小而美商业”，首先还是要先解决“我是谁”的问题，需要梳理出明确的产品标签；
其次是“聚焦”，在搞清楚“想要吸引谁来”这个问题后，要以小博大的去抓核心客群；
最后则是在运营管理端，需要围绕定制化原则展开，并通过定制化来营造出自身独特的小圈层文化、一个商家与顾客交流的平台，而非传统的购物中心运营管理。
2、散售的商业街
街区+Mall是近几年在国内较为流行的一种商业组合形式，因此放眼今时今日看待整个建业凯旋广场的规划，还是具有一定的前瞻性。
但规划设计与最终的招商运营实际落地，还是会有一定的落差感，在这个项目上也是体现的淋漓尽致，但也是可以理解的。毕竟以当时的市场环境，又是地产开发的基因与背景，如此般的核心地段规划出来的商业街（商铺）产品肯定首选还是以销售为主。
最终的结果在当时也注定是令开发商满意的，商铺实现了溢价与售罄、企业拿到了回款、项目实现了利润目标...但从后续招商运营的角度来看，在没有售后返租的情况下，自然容易“辣眼睛”。于是，整个街区的品牌组合便与盒子商业形成了非常大的反差和鲜明对比。并且2-4层的街区从交付开始，招租率便一直处于一个较低的水准。随着Mall 的开业，二者并未真正的形成良好的“化学反应”和互动。因此虽然从项目整体开发、销售、回款、利润的角度实现了全面胜利，但从后续的招商、运营来看，却是留下了诸多遗憾。
但随着近一年来由建业自持的商业街内侧商铺品牌的一系列调整，对整个街区的商业品牌级次、氛围还是起到了提升和影响作用。相信随着时间的推移及周边商铺市场的变化，未来这里会别有一番新风味。
3、散售的写字楼
楼宇经济由于在创税、吸引就业、树立城市形象与带动区域经济发展等方面的突出作用而在我国众多城市炙手可热。但从楼宇本身而言，如要完成上述所说的最终实现“楼宇经济”价值本质，楼宇的建筑品质、形象、业权和运营都是尤为重要的。
但正如前文所讲商铺散售，建业凯旋广场的两栋写字楼也是以分割销售为主，而分散的业主产权在阻碍物业增值的同时，也不利于企业的进驻和产业的聚集。因此，当写字楼的入驻企业档次、规模不高的时候，便很难对商业形成较大的消费输送。
由购物中心、商业街、两栋写字楼组成的建业凯旋广场
而在这方面，例如上海恒隆广场、深圳平安中心等由大业主持有的楼宇在其入驻写字楼租户优质的情况下，对楼下商业的反哺及消费输送便体现的淋漓尽致。
因此，开业仅两年零十个月的建业凯旋广场今天所面临的并非只是简单的商业招商运营问题，而是一个综合性问题。
但站在各方不同的立场上来看待这一问题，没有对与错，尤其是从企业经营层面，也一定是经过各方面的权衡后做出的决策。而在今年引入万达商业作为招商及运营管理合作伙伴，也体现出了非常时期下，建业管理层对集团持有资产如何保值增值所做出的思考与选择。