之前有人咨询过一个问题，觉得很有必要和各位探讨探讨，如下：
“浒关怎么样？和木渎相比如何？”
该篇文章比较长，从多面角度介绍了两个区域现状，还望各位能耐心看完。
01 壹 浒关篇
老苏州人常说“先有浒墅关，后有苏州城”，曾经做为京杭大运河第一重镇浒关，如今失去了不少风采。在高新区范围内，浒关定位比不了狮山CBD和枫桥两个改善板块，甚至连后起之秀科技城，都已超越了浒关。
14年的时候，苏州“三大新城”还是“城铁新城”、“高铁新城”、“太湖新城”。后来由于“城铁新城”发展不及预期，加上科技城的崛起，慢慢的"三大新城"人们都只说是科技城，“城铁新城”就这样被人所遗忘。
过去受中环修建、苏钢厂、工业园区等因素影响，浒关给许多置业人群留下“脏乱差”的感觉，最初南山柠檬城、运河公馆等新房销售量与一河之隔金阊新城的中海御景湾、星光耀广场相比简直就是灾难。
当年浒关城际路附近外部环境真的太差了
差到连规划都没有人愿意相信
15年随着文昌实验中学搬回，解决了被人诟病的学区；年底中环通车，浒关到狮山仅15分钟车程，到狮山CBD的距离感开始被消除了；在加上16年永旺、宜家的开业，城际路附近面貌焕然一新。
16年至今，浒关拍了13块住宅地，新盘相继入市后，曾经被寄语厚望的“城铁新城”，在合适的时候终于开始了属于自己的时代：
“北新区核心，不再是一句空谈”
为了方便分析浒关，笔者根据规划将其分为4个区域，结合实际对比，给出一些见解，有不同意见之处，还望各位指出一起探讨。
一、运河以东，永旺+宜家城际站附近
现有新房：路劲璞玥风华、南山楠、越秀江南悦府，其中路劲可以称为浒关豪宅标杆。
未入市地块：上海嘉兆和越秀对面南山刚拍的地
城际站附近规划对比图
城际站附近不出意外，未来就是浒关改善的主要区域，规划和配套在浒关来讲，实在是太好了。
1、商业
谈一下自己的观点吧，城际站附近的商业，是我在苏州见过定位最合适的区域，可以分为3步来看。
第1步：受消费能力影响，切合区域实际引进中高端商场永旺梦乐城，以永旺的招商和运营能力，满分。
第2步：考虑到板块不是商务CBD，不需要像狮山一样聚集太多商城，引进和永旺形成互补的商业，苏州唯一的宜家家居，满分。（如果引进的是红星美凯龙，效果会差非常多，宜家真的是最棒的招商）
第3步：商超在永旺，家居在宜家，还有什么可以互补的商业？答案是运动型超市迪卡龙！虽然还有没有开业，但已经迫不及待的为这次中招商再次打上满分。
三家商业客流互补，两家在苏州具备唯一不可替代性，同样是商业建设，浒关做到了极致。
2、交通
完美的商业为板块注入了人气，同时也绝对离不开交通。中环通车后，狮山过来只要15分钟，随着中环二期的落成，以后去奥体中心也只要20~30分钟。随着地铁3号线年底通车，以及未来6号线的建成，浒关的距离感，已经开始被慢慢改善。
3、学校
上文提到了，随着老牌学校文昌实验中学的回归，学区问题也得到了改善。
从规划来看，未来该区域长期还有6块纯住宅用地还未土拍，目前有3个新房在售，还有2个已拍地块暂未入市。
遗憾的是早期浒关规划一般，*迁拆**小区没有从核心区分离出来，导致现在核心区范围并不大，难以形成大的聚集效应，未来除了迪卡龙商业，没有其他大型商业入驻。
个人比较倾向这里未来会是浒关的核心区域。
二、运河以西、大润发以南附近“旭辉城”
现有新房：旭辉宽阅。
“旭辉城”附近规划对比图
“旭辉城”过去几年一直是浒关核心位置，随着城际路附近商业的崛起，大润发周边吸引力逐渐下滑。
从规划上看，旭辉宽阅是板块内最后一块纯住宅地了，除了右上角还有少量商业和和绿地用地未建成，整个板块基本成型，长时间看不会有太大变化，可以说非常成熟的区域。
随着地铁3号线的用车，距离地铁近的住宅像恒基旭辉城、旭辉宽阅等还能迎来最后一丝利好。
这个区域以住宅商品房为主（以旭辉开发的项目为主），*迁拆**小区很少，没有铁路噪音影响，靠近运河景观带，居住氛围成熟。
三、运河两岸“上塘”、“下塘”浒关老街
现有新房：首开金茂熙悦、苏悦湾、洛克公园、运河与岸、弘阳上熙。
未入市地块：中南新拍10号地块
浒关老街规划对比图
运河两岸属于浒关老街改造范围，曾经最繁华的上塘和下塘，如今*迁拆**进程已经基本完成，这个范围内目前在售新房有5家之多，占了浒关的新房的半壁江山。
过去几年， 受上塘和下塘*迁拆**影响，浒关老街发展速度比“旭辉城”和城际路慢了很多，现在随着老街*迁拆**进程基近完工，该区域内有多块空地
规划学校一所、商业地4块，住宅地8块
未来一段时间，浒关新房的供应量很大程度受这个区域影响，随着该区域商业配套逐渐落成，区域发展空间相比“旭辉城”更大，也是浒关发展的核心区域之一。
不利的是距离地铁太远了，而且红利兑现时间需要5~10年，目前更建议预算足够，选择已经成型的城际路板块。
四、陆家嘴“苏钢厂”地块
陆家嘴地块没有太多可以对比的，相当于一块空地等着陆家嘴来造城，最终的形态握在陆家嘴手上。
苏钢厂地块规划图
五、关于浒关新房的选择
下面这张是我整理的浒关目前在售新房和已拍地块，从图中可以看出浒关老街区域售价基本在2.5万左右，未来中南地块入市，大概率冲到2.8万的价格。
城际路那边目前没有小户在售，南山楠二期小户即将加推，已经放风不跟任何中介分销合作，旭辉宽阅下批也有小户加推，越秀2.6万的价格是做了浒关一年的销冠，路劲3.2万的洋房也已经基本清掉
楼盘这么多，怎么选就要根据预算和需求做选择了，个人比较偏向城际路区域的小户。
浒关新房地图
02 贰 木渎篇
木渎篇文可以偷懒一些，木渎详情介绍看上面这篇文章，下面是一些补充。
1、商业
木渎的商业不如浒关，除了影视城出众一些，其他如悠方、大运城、花样城等商业既没有浒关商业的知名度，也没有浒关商业来的丰富。但木渎的商业够用了，为什么？
木渎离狮山实在太近了，可以享用狮山的商业。
2、交通
木渎的交通和浒关相比差不多，两条地铁一条中环，区别就是木渎的地铁先运行了，另外从城市发展的角度看，可能1/5两条地铁比3/6两条重要些。
3、学区
木渎实验中学吴中区排名靠前，其他像华中师范并不算好，以前木渎三小改名而来，换汤不换药，整体比浒关学区个人感觉要逊色一些。
下面这张是我整理的木渎目前在售新房和已拍地块，木渎新房售价比浒关要贵很多，相对偏一些的姑苏金茂悦售价也要2.5万，其他几块高价地入市全部奔着3万+去了
木渎新房地图
木渎的高价地好卖吗？
卖的还不错，从国瑞那边朋友得到的消息，想跑量只要给点优惠，随时都能跑起来，现在顶着备案价在售，销量也还可以。另外姑苏金茂悦的量已经跑起来了，小户加推出来，很快就清掉，大户稍微有点难度。
目前这个区域还是以刚需为主，国瑞位置是几个高价地中最好的，乐观的销量并不等同于其他几块高价地。
另外绿城春江明月还有3期未入市，拿出来卖也绝对是限价盘，和胥江对面的旭辉都会上品、路劲地块比较，性价比高的不能再高，另外封盘不卖的拾锦香都暂不计入。
03 叁 浒关和木渎的比较
先看两个板块一些次新二手房基本数据（数据来源贝壳）。
浒关二手房成交主要集中在“旭辉城”和“南山柠檬城”，成交周期很短，差不多在8天左右。旭辉城的成交价在2.2万左右，柠檬城的成交价在2.4万左右，成交以小户为主，相反老街附近的弘阳成交一般，二手房成交价相比新房要低一些。
浒关二手房成交数据
木渎二手房成交主要集中在金枫路区域，其中合景领峰最受市场瞩目，无论成交价还是成交量都是最高，成交周期差不多5天，成交价在2.8万左右。
另外山水华庭非常有意思，业主拼命吐槽物业和小区环境的二手房，非常受市场追捧，成交周期差不多5天，成交价在2.3万左右。
其他像红星国际和旭辉香格里以及诚河7区，应该是受新房上坤影响，二手房成交量很低，还有就是胥江北普遍比胥江南受追捧，二手房成交价相比新房要低很多。
木渎二手房成交数据
从成交周期和成交量，木渎二手房都不如浒关，但总价方面木渎比浒关要贵一些，基本250万左右总价，两个区域都可以挑挑，木渎的选择面更少一些。
接下来的一些看法纯属个人观点：
未来一段时间，浒关二手房价会受新房压制，反而木渎新房陆续入市后，会把客源挤压到二手房需求上面，在两个区域相同价位预算的基础下
新房选择浒关，二手房选择木渎
其他的比如两个区域未来发展前景对比等空谈，就看自己理解了，本篇文章主要是对两个区域详细介绍一下，结合数据和规划，各位自己根据需求和预算来考虑，要记住
买房的人是你，别人没办法帮你做决定
需要木渎和浒关详细高清规划图的，可以加笔者微信，另外有什么问题需要咨询也可以加微信留言。