原创 365财经
365财经 方兴 刘晓霞 发自上海
短时间内，景瑞物业很有可能递交不了招股书，但其心情是急迫的。
因为，景瑞物业选择了相对较难的A股上市，尽管A股上市企业的红利相当可观。
先简单说下背景，景瑞物业全称“上海景瑞物业管理有限公司”，成立于1996年，追溯其股权结构，是 景瑞地产集团有限公司盘子里的物业公司 。
365财经跟财达证券一位基金朋友聊了聊， 想在A股上市的企业，在经过上市辅导期、符合相应上市条件两个阶段后，还有五条“考核线”要做参照：
1. 营收、归母净利润、增速达到或超过行业中位数；
2. 从盈利能力的角度来看，毛利率达到或超过行业中位数；
3. 在规模方面，达到或超过行业中位数；
4. 关联方交付占比达到或低于中位数；
5. 成长性是否达到或超过中位数。
好了，“及格线”已经放这了。剩下的就是景瑞控股努力学习，争取分数的事情了。来，咱们重点来看第1条和第3条。
首先，为了上市，景瑞物业是如何做规模的，是否具备上市潜质？
其一，说到规模，在管面积是一个非常重要的指标。
自从2020年9月开始，景瑞物业就开始为上市密集做筹备。
——这是景瑞物业做的第一件事，做规模。
2020年9月，景瑞物业先是做了一轮配股募资，按照人民币6790万元向4名第三方配售新股，以换取湖南鲲鹏物业服务有限公司51%的股权，以及江苏欣祥物业服务有限公司51%的股权。
话说湖南鲲鹏是曾经被彩生活看上的一家地方物企。差不多在景瑞物业收购的前一个月，2020年8月，彩生活退出了持有湖南鲲鹏的10%的股权。
这家总部位于湖南的物业企业，在管项目近60个，管理面积近800万平方米。
再看江苏欣祥，在管面积大概是300万平方米。
2020年12月10日，景瑞物业又持股宁波奉化景熙物业管理有限公司51%的股权，在管面积呢，365财经未能查到。
再到今年，景瑞物业入股了湖南金瑞华城市运营有限公司，持股39%。这个先不说，目前看起来是长期股权投资。
光湖南鲲鹏和江苏欣祥，这两个可以并表的企业，就至少给景瑞物业提供了1000多万平方米的在管面积。这还不包括景熙物业。
而景瑞物业2020年末的在管面积，披露的数字是4680万平方米。
不过重点是： 2020年，已披露详细数据的40家物企的在管面积总计42.74亿平方米， 平均在管面积超1亿平方米的体量。这么看起来，景瑞物业4680万平方米的数字，确实还差一些。
不过，相比2020年TOP100物企在管面积的中位数，也算勉强过线。
其二，说到规模，资本规模是另一个参考指标。
随着收购，景瑞物业从2020年9月开始还做了另一件事，即增资扩股。
值得注意的是，早在2017年12月，景瑞物业的注册资本就从500万元突击增至3000万元。差不多是同一时间，持股100%的景瑞地产也从直接持股层面全身而退。
可以推测，彼时的景瑞物业，已经蠢蠢欲动。
到了2020年9月，景瑞物业的注册资本在短短3个月内，由此前的3000万元，增加18.58%至3557万元，又进一步增加34.6%至4788万元，直逼5000万元。
5000万元是什么概念？门槛拉得相当高了。
机构报告显示，景瑞地产2020年销售额是251亿元，那就拿与它同规模的领地控股来比较下。领地控股2020年销售额是253亿元，其旗下领悦服务刚刚在港交所上市，换算了下，注册资本只有499万元。
所以，景瑞物业冲的资本规模，是领悦服务的10倍。
不过，A 股上市要求尤其是房地产关联企业比照港交所更为严格，对“突击”入股也是格外关注。
一般来说，计划主板上市的企业，招股说明书披露前一年以内的突击入股，都会被列为重点审核的问题。
无论是在管面积规模还是资本规模，景瑞物业都短跑式地冲上去了。但是再看景瑞物业的营收业绩，显然跟不上。
景瑞服务2020年收入是5.26亿元，2021年目标收入8.5亿元，外拓1100万平方米，2023年则达到20亿元，外拓面积3200万平方米。
外拓的计划还是很宏伟的。更何况，四年内营收目标增长280%，这个目标看上去很艰巨。
不过值得注意的是，2020年24 家重点物业企业的总营业收入达到 1146.16 亿元，中位数为47.75亿元。景瑞物业2020年的5.26亿元，差得何止有点多。
换句话说，即便其2023年实现20亿元，也不达标。距离五条考核线中的第1条，相去甚远。
怎么着，虚胖？
除了这些数字，对于生活在上海的人来说，一家物业企业的服务能力究竟如何，才是反应其底子的重要标尺。
一位住在上海嘉城新航域的朋友，该小区是景瑞地产开发项目，物管公司是景瑞物业，小区内电瓶车不愿意停在车棚，加上单元门口没有规划停放区域，电瓶车等均乱停乱放，影响汽车正常同行，他将此事投诉到物业，一周过去了，仍未收到回复。
今年1月8日，景瑞物业因多项服务未达标、且违反相关规定，被宁波市住房和城乡建设局列入“黑榜”。
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