房地产是 资金密集型行业 ，要想快速发展，就得不断融资。
在 “强监管、防风险、去杠杆” 的大背景下，房企融资渠道收窄， 地产基金 成为不少房企的选择。
过去行业形势好的时候，房企与基金公司交易频繁，各得其所；
现在地产行业整体遇冷， 地产基金也显得特别脆弱，连遭重创。
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地产基金，这次栽了
先锋资管近期的报道中提到，地产非标融资 已出现明显放缓的迹象，甚至接近暂停。
其中，沪宁高速旗下洛德基金踩雷新力地产， 业务基本暂停。
上海钜派投资恒大后血本无归， 元气大伤。
据说，大家祥驰资管决定 暂停所有在途放款 ，晨曦基金目前 暂停所有住宅类基金备案。
还有某规模上万亿的知名不动产公司，也在 宣布裁员 ，最近已经不怎么和买方联系了。
其实早在今年7月份，就已经很难在中基协系统查到主流地产私募机构备案通过的产品。
有不少地产基金从业者预测， 未来半年可能更悲观。
就拿洛德基金来说，从去年7月开始与新力合作，发行的鸿盛基金 仅1天就完成全部募集。
今年2月，双方战略合作进一步深化，新发行的新泰基金发行仅2天， 认购就突破4亿，超额完成募集任务。
在这些合作中，洛德与新力同股同权，交易架构中有相应的退出安排，但没有保底措施，这就意味着 投资的项目可能会亏损。
转折点发生在今年中秋节前一天，新力在港交所暂停交易，断崖式暴跌逾87%， 蒸发近120亿港元 ，市值仅剩不到18亿港元。
一看到这局面，洛德基金彻底慌了，其他基金公司也成了惊弓之鸟。
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皮之不存，毛将附焉
从本质上来说，地产私募基金挣的是 从土地到房子这一过程中资产增值的钱。
房企与这类基金，素来是 一荣俱荣，一损俱损。
如果合作房企陷入经营困难，资产价值一落千丈，基金公司根本无法脱手， 严重者可能倒闭破产。
金融学者香帅曾将私募股权基金形容成 “果农型投资” ，果农要从种果树开始培育，一直到果子成熟。
果子培育得越好，价格就卖得越高。
同理，私募股权基金也要经历 长时间的培育期。
这样躬身入局做投资，承担的风险和责任更大，但预期收益也更丰厚。
因此对地产基金公司来说，最需要3种能力：
第一，找钱
地产基金不是拿自己的钱在玩，主要靠募集客户资金投资，要最大限度扩充可以用来并购交易的资金。
不过，加的杠杆越高，投资 风险也越高。
第二，找项目
投资难免会有运气成分存在，地产基金公司首先得相信自己购买的股权会大幅增值。
所以，标的公司要么价格 被低估 ，要么具有很大的 升值潜力。
第三，低买高卖
基金公司所有努力的最终目的，是挑选合适的时机和方式卖出，从中 赚取差价落袋为安。
之前，地产基金公司出于对未来乐观的判断来放款，然而市场环境变化多端， 放款前地产市场供销两旺，放款后形势急转直下。
当所投房企销售滞缓生存维艰，基金公司就算想大难临头各自飞，也有心无力。
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求生之路，上下求索
其实不仅是地产基金公司，现在 凡是和地产沾边的上下*行游**业，个个都很焦虑，裁员降薪消息满天飞。
这是地产行业转型期不可避免的阵痛，反之，如果现在不调控， 任由房企蒙眼狂奔，房地产泡沫越吹越大，未来可能更难。
从其他国家的教训来看，房地产泡沫破灭会形成 多米诺骨牌效应 ，对经济造成严重影响。
以1990年代日本的经济衰退为例，当时 日本房地产价格连续上涨 ，炒股买房成为人们发财的捷径。
日本政府想控制泡沫，于是把利率从2%调到4%，以此 压制借贷增长。
调控生效后，日经指数从近40000点跌到14309点， 房价出现断崖式下降，最多跌去90%以上。
因此，很多人放弃还款，银行亏损严重。
据统计，日本金融机构的不良债务有 100万亿日元 ，最终有 几十万亿 成为坏账。
大量房企资不抵债，烂尾楼层出不穷，很多人破产失业，社会自杀率飙升。
此后20多年，日本经济长期停滞，企业的目标也 从“利润最大化”变成“负债最小化” ，这被称作 “失去的20年” 。
我国政府未雨绸缪，出台了一系列政策调控房价，就是为了防范这种悲剧的出现。
不过在政策落地的过程中，部分金融机构层层加码， 不少房企资金紧张，面临爆雷风险。
好消息是，国务院副总理刘鹤近日表示，目前房地产市场出现个别问题，但 风险总体可控 ，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。
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大浪淘沙，适者生存
随着这些利好消息传出，在A股市场整体低迷的背景下，10月21日，Wind金融指数上涨1.84%，地产指数上涨2.68%，这从侧面说明 市场对金融和地产的预期略有好转。
未来， 房产去杠杆的趋势势必会延续下去。
对房企而言，通过这次调控去杠杆减负债， 实现健康融资，增强自身抗风险能力，才能走得更稳、更远。
由于金融与地产之间存在诸多业务往来，这对地产基金同样是个考验。
地产基金公司需要进一步提升投研能力，在 募、投、管、退 各个环节加强风控，从而促进金融和房地产良性循环。
总结一下， 资本市场看似遍地黄金，实则处处都是陷阱。
不过阵痛之后，仍有机会。
希望熬过这次寒冬之后，房地产及其上下*行游**业都能迎来春暖花开。
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