过去几年，在国家大力支持文化产业发展和城市空间更新的趋势下，旧厂房工业空间转型为文创园区，已成为存量资产盘活的常见路径。据不完全统计，目前我国已建成运营的文创产业园数量，已经达到了2000多家。
在社交平台上，文创园无疑也是年轻人聚会看展、打卡拍照的流量高地。为什么年轻人都喜欢扎堆文创园呢？文创园究竟有什么样的吸引力？
本期Hot Talk，Hot商业联合深圳大又商业官方公众号【YOMORE新看点】，共同采访了厦门联发商置有限公司总监陈业兵先生。
陈业兵
厦门联发商置有限公司总监
谈历史
30年卷烟厂的华丽转身
Question：
在社交平台上，联发华美空间被誉为“厦门798”，请您简要介绍下项目的整体情况以及客群情况。
陈业兵：
联发华美空间总建面积5.5万㎡，定位是时尚设计产业文创园。项目前身是“华美卷烟厂”，生产金桥牌和骆驼牌香烟，后来2014年开始筹备，2015年正式改造，2016年正式推向市场，目前已入驻商家及办公类企业共130余家。
◎华美卷烟厂是1985年成立的中美合资企业
Question：
具体到华美空间来说，具体的空间结构，有什么样的特点？
陈业兵：
园区共分为三个功能区域，分别是时尚创意空间、文创商业体验区和创意办公空间。此外，还有蝴蝶阶梯、时光轴、欢乐广场等具有文化氛围的开放式服务场所。
最值得介绍的是湖里1981时尚馆，这是华美空间最具标志的建筑之一，曾是卷烟厂的停车场，总建筑面积约2200平方米，拥有1100㎡玻璃幕墙钢结构的无柱空间，最适合进行比如设计师作品发布、艺术收藏品品鉴相关的活动。
◎华美空间的标志性景观
文创商业体验区建筑面积约1.5万平方米，由原来的制烟厂房、锅炉房改造而成，保留了原有空间的开放尺度与大跨度柱距。创意办公空间，位于原来卷烟厂的烟叶仓库，已经被改造为loft办公群落。
谈品牌入驻
拓展合作面一同前行
Question：
在华美空间，哪些品牌比较有特色？
陈业兵：
比较有代表性的品牌如旧物仓、锅炉咖啡、几盒值以及透明岛予。具体到园区品牌来看，市场上讨论度很高的“锅炉咖啡”，是园区旧锅炉房改造而来，当年翠绿色的旧气压炉还保留着，挖孔做成了展示柜，并成为“镇店之宝”，吸引岛内外的年轻人打卡拍照。
◎锅炉咖啡实景图
空间设计维度独特的记忆点，使得这里成为各种创意活动的举办地，服装品牌MSLAN的年会、讲演活动“公共营造”都在这里举行。
透明岛予这家店铺，则通过艺术设计布置了非常多的绿色天然的植物，是一个集合咖啡、书店、画室、餐厅、联合办公等多种业态的复合空间。
Question：
从您多年的实践经验来看，有没有哪些案例值得分享？
陈业兵：
以园区最著名的锅炉咖啡品牌来说，当时和运营方洽谈时发现，品牌主理人非常有创意但缺乏资金启动这个项目。
最终我们协商了一个办法，装修改造投入的费用由园区负责，他来负责运营。在后期运营过程当中，优先结清投资改造费用，剩下的部分以分成的方式来合作。
这种合作方式，对于文创园以及像联发这样的国有企业来说，是比较新的操作模式。后来实践证明这个项目运营非常好，在业内也有很好的口碑。
另一个有意思的案例是一家时尚馆，早期想法是做时装秀，但市场反应不佳。我们支持他和原来的经营单位合作，做一些美术展。在运营后期，我们还想办法帮他拓展合作面，与体育活动品牌合作，保证空间的灵活使用，提高使用率增加盈利点。
谈运营
因势利导实现资源整合
Question：
与传统盒子mall相比较，文创园的街区更开放更亲近自然，企划运营方面，近两年来哪些活动更受年轻人的青睐？
陈业兵：
年轻人的偏好，其实一直在变化，作为企划团队，要做的就是紧追热点，不断推陈出新。从2016年开园至今，我们大约举办了53场大笑剧场，举办“匠魂”、“手机摄影”、“天生玩家”等主题艺术展览，平均每场观展人数都超过5000+。
针对今年剧本杀特别火的情况，还引入了“华美大富翁”户外剧本杀，吸引了大批年轻流量，也激发了创意产业的活力。
前不久，我们还做了一场“华美好市”的活动，8月6日还下了一场浪漫的玫瑰花瓣雨，希望通过独具特色的活动形式，带给大家更多的仪式感和惊喜感。
Question：
华美空间入驻园区的商户，涵盖了时装设计、演艺策划、艺术顾问、文化传媒等文创企业。从内外部的资源互导来看，做出了哪些尝试？
陈业兵：
从运营来看，我们主要采用创新商业模式，实现自主品牌的孵化和园区产业之间的相互补充。
自开园以来，已举办大小活动千余场，包含艺术展览、电影节、时装走秀、音乐表演、设计竞赛、学术论坛与创意市集等。
同时，因为这里的建筑特色，也吸引了不少综艺节目和影视剧来现场拍摄。比较有知名度的，当属2016年与大型电视节目《极限挑战》的合作。影视剧方面，钟汉良、江疏影、贾静雯等明星也均曾在项目拍摄取景。
同时，针对项目内的有较高知名度的商家，我们也尝试通过资源支持、置换合作等方式，调动场内商户的积极性，达到宣传共赢的目的。
Question：
在您看来，文创园从升级改造到初具规模和人气的沉淀期是多久？
陈业兵：
一般来说，经过三年的沉淀，才能让园区变得更加饱满有活力，也更有味道。当然，不同的项目，情况会有些不同。
Question：
文创园普遍存在的盈利难题您怎么看？
陈业兵：
文创园如果运营的好，当然能够实现较好的自我造血。但在实际运营中，我们也不难发现不少园区是奔着政府的补贴去的，而不是项目运营本身，这种运营模式注定难以长久。
要实现文创园的盈利，除了在项目定位阶段，就需要前置考虑长期运营的问题，以及招商时需要甄别品牌的经营能力之外，比较关键的是运营过程中的功力。
比如在具体合作中，能不能发现优质商家，争取多维度合作或是入股；能不能充分调动商家的参与性和互动、互助氛围，做好基本盘；能不能创造项目的品牌、品质以及由此产生的多种经营收入，这些都值得大家进一步的思考。
◎厦门是一座文艺之城