接触过国外购房客户后，会明显的感觉到国内外购房逻辑差异很大，尤其是投资性置业。
国内客户一般关注的是：配套、规划、户型、交房时间、物业费等等；
国外客户首要关心的是：租金、回报率、回本年限、流动性等等；
夸张些讲，中国大部分人买房时，可能连收益率怎么计算都不清楚。
差异的背后，是中西方对房地产这个行业的认知不同，导致对房产的价值评判逻辑不同。
不过这个现象正在被改变，起点就是“房住不炒”四字方针的提出。
这四个字不仅仅体现了当局对房地产市场的强硬态度，更重要的是将推动整个行业价值重估——市场不一样了，需求不一样了，之前定义的好房子可能已经不是好房子，之前看不上的房子可能越来越抢手。
比如，酒店式公寓，或者称之为商住。
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在上海，公寓也曾经有过高光时刻。
2014年起公寓热度开始增加，2015年，在房产电商平台的推动下开始遍地开花。高峰时刻能占到全市成交套数30%以上，部分区域甚至高达50%以上。
2017年1月，一切戛然而止，公寓全部停止网签，甚至部分已经建成项目装修被强行拆除。
之后逐渐淡出大家视野，直到2018年部分项目开始陆续恢复网签。但是经过这一波打击，价格已经逼近谷底。
南翔的两个标杆项目对比来看可能会更明显。
华润中央公园是南翔标杆住宅项目，与海伦堡爱ME城市推盘时间相近。
2016年10月，爱ME城市单价为华润中央公园63%；
2019年10月，爱ME城市单价为华润中央公园41%；
在时间维度，上海的公寓价格已经降至冰点。爱ME城市部分房源单价已经降至1.5万左右，想象不出还有下降空间。
在上海，在南翔，总不至于单价不过万吧？在这个位置，1万块钱单价连仓库也买不到。
在空间维度，上海公寓价值也被低估了。
这是北京、深圳、上海三大一线城市代表性公寓项目价格对比。
由于从未出台限购政策，公寓价格最高的是深圳，为住宅85%左右。由于公寓小区普遍房龄新，部分房源已经超过区域均价。
其次为北京，价格为住宅75%左右。2017年的326限购政策至今仍未放开，购买公寓仍需缴纳5年社保或者个税，而且必须全款。在如此严格的限购下，公寓价格仍然保持得住。
最低的为上海，平均单价只有住宅的60%左右，部分地区甚至低于50%。一方面是上海政策不明朗，行业普遍信心不足，另一方面，上海周边项目分流了大量刚需客群。
下面几张图片对比可能会更明显一些：
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无论是时间上还是空间上，上海酒店式公寓价格都是绝对的洼地。
各城市公寓价格表现的差异前面提到过，深圳是因为从未限购，北京是政策已经明朗群众开始接受，上海虽然放开限购但是缺乏官方文件所以市场信心不足，导致价格竟然低于北京。
不过全国来讲公寓价格低于住宅是客观事实。
公寓使用价值是低于住宅的。公寓无法办理落户、不能入学、水电费更贵、户型设计更差、首付比例高达5成，具体细节参见之前的文章《“酒店式公寓”真的是坑吗？》。
除了使用价值，另一个影响房价的核心因素是心理预期。我们可以有以下简单模型：
房价=使用价值+交易成本+通货膨胀+涨价预期
租售比是衡量一个地区房价是否合理的关键指标之一，即月租金/房价。正是因为这个指标，大量经济学者判断国内房价被高估。
通常意义上，租售比范围1∶300~1∶200为正常，低于1:200，是优质资产；高于1:300，泡沫严重。
比如前面提到的华润中央公园，租售比高达1:875。
之所以价格被如此高估，是因为我们经历了一个房价高速增长的阶段，对房价有深刻的上涨预期——虽然入手时租售比不合理，但是房价仍然会涨。
房价高达几百万，稍微一涨就是几十万的增幅，谁在意那点儿房租？
而西方国家城市化早已完成，大部分人没有房价高速增长的经历，房价模型中没有涨价预期的位置：
房价=使用价值+交易成本+通货膨胀
所以在美国置业，一定会有人拿着计算器给你算租售比、收益率等等。
这也是公寓价值被低估的原因。由于政策一直不明朗、群众接纳度低，导致公寓流动性低以及普遍涨幅不高，以致形成公寓价格涨不动的印象。所以爱ME城市的租售比远低于住宅，基本处于合理区间。
即，面对住宅时，我们认为房价会继续上升，将涨价预期计算在内；面对公寓时，这部分价值为0或者负值。
然而经济学早已告诉我们，利用过去经历预测未来的成功概率基本等同于扔硬币。过去房价高速增长，全民都在后悔没有在20年前买房，这种共同记忆导致的上涨预期很可能无法实现。
时代过去了就过去了。
国家都提出了“房住不炒”，房住不炒就是回归使用价值，挤出投资空间。在房子已经不稀缺的将来，中西方将同步使用以下房价模型：
房价=使用价值+交易成本+通货膨胀
因为涨价预期存在导致房价被高估的部分，会逐渐被通货膨胀稀释。即，通过持续横盘（名义价格不涨不跌），逐渐回归到使用价值。
我们在未来会看到如下价值变动曲线：
目前我们正处于阶段A，之前过高的房价预期正在被通货膨胀稀释，即名义房价不动，实际房价微降；
在一定阶段进入阶段B，房价水分被挤出，在经济进入平稳期后，房价进入缓慢增长阶段。
而公寓维度，阶段一由于受到*压打**，价格持续走低；由于住宅持续横盘，房价上涨预期被挤出后，公寓价值开始被重估，逐渐恢复到价值轨道。不过始终会与住宅保持一定差距，即使用价值以及交易成本差距。
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回到前面提到的模型：
房价=使用价值+交易成本+通货膨胀+涨价预期
在涨价预期被挤出后，公寓与住宅的差距就在于使用价值以及交易成本。
模型可以进一步细化：
使用价值=商业配套+医疗配套+交通配套+教育配套+其他市政配套+产业配套+居住价值+挂户口
公寓没有学区，只能通过租房等方式入普通小学；
无法落户；
居住价值小于高品质社区，大于大多数老公房；
普通老公房
通用国际开发商装修
其他属性基本相同。
交易成本公寓高于住宅，公寓交易时多一项土地增值税，税率为累进方式：
（1）增值额未超过扣除项目金额50％部分，税率为30％；
（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40％；
（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；
（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
在房价不会过快增长的将来，房价既然变动不大，增值税也没有了收税空间。
另一方面，公寓也有不限购、不占用购房资质等优势。
综合来看，对于不需要学区不需要落户的刚需客群来讲，同价位的公寓价值一定高于老公房。
公寓与住宅的价值差距，其实深圳已经给出了答案。在没有政策参与的情况下，在地段、居住品质相同的情况下，公寓定价为住宅80%-85%比较合理。
题外话，多年蝉联深圳第一豪宅的深圳湾一号，也是酒店式公寓。
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酒店式公寓本质上也是商办产品，土地立项均为商业/办公，所以也有强烈的商办特征——入手门槛高。
万达王首富说，住宅小学生都能做，商办需要大学生。住宅按照自己直觉，你喜欢的大部分也会受到别人喜欢，买错的概率很低。而商办类产品具有较强的专业属性，价值规律有时会与主观感受有冲突。
首先，核心地段是硬通货。
笔者一贯的思路是，随着生活水平的提高，小区品质价值被放大，地段价值被弱化。市政建设越来越发达，交通越来越便利，地段差异收窄；饱暖思淫欲，品质要求提升。
这个规律针对的是住宅，对于商办类产品地段中长期内都是第一位的。
公寓项目品质普遍逊于住宅，选择公寓就是牺牲品质换取距离、面积，而且公寓的核心客群也是商务人士，对地段的要求相对较高。
前面三个城市的案例中，核心地段的小区与住宅的价差是最小的。融创外滩188单价是住宅的75%左右，深圳嘉葆润金座和北京的首城国际甚至超过了所在板块均价。
国外投资巨头来中国扫货，无一例外的选择核心城市的核心地段，眼光一定是准的。
第二，4.5米层高以上复式产品。
对于公寓的核心诉求，一个是通勤时间，另一方面就是面积。对于极刚需的客群，多一个房间远远比降低容积率提升绿化率重要的多。比如爱me城市部分4.5米层高房源，53平可以做到两房甚至小三房，但是入手门槛却不到150万。
第三，历史遗留产品。
由于种种历史原因，部分公寓项目产权也是70年、通天然气、甚至可以落户或者划入学区。这部分项目如果品质又不错的话，一定是优质资产。
比如松江幸福名邸小区，属性与住宅基本相同，价格却低了将近一半。
那么哪些小区又是不能入手的呢？
第一，与上述前两点对立的小区自然不是优质资产。
尤其是位置。位置偏远的地方，高品质低总价小区遍地皆是，没人会注意到公寓产品。
第二，即使在核心位置，CEO盘或者地标也不能入手。
郑州有一座地标性建筑，因造型独特而闻名全国，被网民亲切的称之为玉米楼。
按照规划，建成之日就会是河南省第一高楼。顶着这个光环，开盘时起价2万以上，最高价格达到5万。而同期住宅均价仅为4000。
当时所有人都在畅想着关于这座楼的未来：最高级的五星级酒店在此入驻、最牛掰的大公司在此办公、最奢侈的世界级品牌在此售卖、最有钱的顶尖精英在此出入……
然而时隔十年，住宅已经涨到2万以上，而这个项目仍然在2万左右徘徊，成交价仅1.7万。而且出租转手都比较困难。
为什么会是这个局面？
前面文章中提到过营销溢价理论，越是概念性强的产品、越是广告满天飞的产品，价格越被透支。CEO盘、地标等营销溢价，是开发商收割的工具，而不是我们平头百姓。
第三，附加值过高但是地段一般的产品。
与CEO盘类似，附加值通常是没有意义的，地标等概念也可以视为附加值的一类。
与CEO盘的区别就是这类产品通常位置一般。譬如南翔有个公寓项目连飞虹湖天地，位置远离南翔核心区，整个社区均为公寓产品，品质中等偏下。但是室内装修豪华，不输中环附近部分精装住宅。
随之而来的就是价格一定会比同区域公寓高3000元/平米以上。高品质精装修成为卖点以后，瞬间就成为开发商收割的工具。
目前这个小区没有房源挂出，如果有，价格跌幅一定比周边其他项目大。到了二手阶段，装修越来越贬值。
非核心地段的公寓，一定是以实用性为主，不实用的过多附加值反而会拉低整体性价比。已经到了计算收益率的年代，精打细算不会错。
当然定位更高的核心项目则是另外一番逻辑。深圳湾一号开盘时价格高达10万，五年以后涨到20万仍然一房难求。
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据说法国国王路易十四是历史上最早穿高跟鞋的人，在他的引领下，穿高跟鞋成为当时贵族的时尚。
一头波浪卷发、两条红色*袜丝**、脚蹬高跟鞋，这样的一群贵族在开议会时会不会有种闺中密谈的诡异氛围？
时代在变，眼光一定也要变。
“房住不炒”四字方针已经在纸面落地市场，马上深入人心。当这四个字成为行业共识，涨价预期就会缩减为0。
公寓只是比较明显案例，其他产品同理。比如屡冠启东甚至是南通的神盘——恒大海上威尼斯，2014年开盘以来热销至今，在房住不炒背景下，该如何看待？到上海需要两个小时，真的会有人接手？
如果“偶尔住一下、过几年卖掉还能跑赢银行保本理财”的逻辑被打破了，还有多少人敢入场？