春节后不少龙湖商业的朋友开始寻找新的机会（或已经离职，或在离职的路上），让我想到龙湖商业在上海还是有项目的。今天就聊聊龙湖商业。
之前习惯性忽略他们，并不是这家企业有多低调，而是他们在上海的项目缺少亮点：
（1）他们在上海的商业项目，跟凯德龙之梦的定位更像（如长宁龙之梦、闵行龙之梦、虹口龙之梦），与来福士的定位相差甚远，介于五角场万达广场和江桥万达广场之间；
（2）龙湖商业在上海的商场并不多，体量排名上也处于中间状态；
（3）大叔的焦点更多在上海，在上海有特点的项目上或者有特色的企业。
龙湖商业概况
从2000年获得第一个商业项目重庆北城天街起到2021年，龙湖商业进入了环渤海、华东、华西、华南、华中五大区域共28个城市，累计开业商场60座（管理商场110个，部分未开业），合作商户超5000家。近6年来，商场的回报率突破6%，并且在2019年达到7%。同时，龙湖商业也培养了一支不可忽略的商业力量。
第一个10年——积累经验
2000年，龙湖获取重庆北城天街地块（该地块为原机械制造厂），进入商业地产行业，并成立了商业管理部，推进其商业业务。截至到2010年，共完成：
（1）2000年，在重庆成立商业管理部，组建商业管理团队；
（2）2003年9月开业首个购物中心重庆北城天街，带来了北京华联和远东百货，缔造了重庆首个Shopping Mall。
该项目至今仍属于重庆江北区值得逛的商场之一，远东百货依然与该天街有合作（北京华联已经撤出）；
（3）2008年，重庆西城天街正式开业。
该阶段，龙湖和旭辉一样， 都是通过与百货合作的方式试水商业地产 （嘉兴旭辉广场类似），降低自身的风险。
—— 敲黑板：龙湖和旭辉都为其他商业地产公司提供了一个进入行业的路径
此后龙湖商业西南片区，既是龙湖商业的产品高地（至今尚未打破格局），也是龙湖商业的人才高地。
在第二个10年，龙湖商业设总部北京（为数不多的商业总部设在北京的公司，万达的商业总部也在北京），进一步限制了西南片区人才的发展， 这也从根本上导致了2020年-2021年西南片区龙湖商业骨干（如原龙湖商业华西一区总经理蔡勃、原龙湖重庆北城天街项目总经理谭华）的离职。
第二个10年——开疆拓土
2011年开始，龙湖将商业地产作为核心业务之一，并确定“持商业”战略(每年以销售回款的10%作为上限投资持有物业布局。
—— 敲黑板：2021年地产行业的调控，让龙湖开始反思该策略（除了龙湖之外，国内不少同行都是采用的住宅养商业的策略，未来几年必将收到较大的挑战；市场一度传言龙湖商业即将谋求独立上市 。
2014年首进一线城市——北京，北京长楹天街开业正式开业。
——敲黑板：北京长楹天街的成功，也宣告龙湖具备一线城市商业地产的能力，此后龙湖商业总部设在北京（其在上海的项目相对平均，影响了其口碑）。在一线城市打造成功的项目，有助于树立自身的商业品牌形象，请同行们借鉴一下。
2015年，凯德商用华中区区域总经理李楠接任龙湖商业地产总经理职位，该岗位此前由2008年加入龙湖的魏健担任（调任天津龙湖）。李楠目前任龙湖集团副总裁，商业地产部总经理。当年度龙湖商业也喊出了自己的业绩口号（跟旭辉一样，也是一家爱喊口号的公司）。
李楠的加入，不仅仅带来了凯德相对标准化的管理经验，也带来了凯德具备丰富商业地产经验的职业经理人，如李楠在凯德的老搭档田昆（2021年离开）、陈琦（2020年离开）、肖宏伟（2020年离开）等人。
得益于龙湖对商业的决心和相对职业化的授权，这批成建制的职业经理人的加入 ，不仅仅帮助李楠在龙湖复制了凯德商业的体系和模式，也帮助龙湖商业在全国化布局与开拓。 当然，龙湖商业的弊端也就此种下。
——敲黑板： 为什么旭辉、弘阳、中骏、合生等一批房企虽然也挖过一些龙湖、华润、凯德的明星经理人，但商业业务始终未有起色？ 龙湖的经验显然值得借鉴。
随着体系搭建和人才储备的完成，龙湖开始了全国范围内的拓展（其他城市就不罗列了）：
2016年，龙华上海虹桥天街正式开业，也拉开了龙湖进入上海的序幕，此后陆续开业宝山天街、华泾天街、闵行天街等。龙湖在上海的业绩再次暴露了凯德模式的弊端，目前也成为制约龙湖进一步发展的桎梏。
龙湖也开始资本合作收购项目，并在上海进行了首次尝试——上海华泾天街，与GIC基金合作（ 根据目前项目的业绩，估计双方的合作不会特别愉快。其项目的利润显然距离GIC与万科的合作成果相差甚远，若是GIC用与大悦城的合作结果来看，还是要感到欣慰的 ）。
龙湖开始尝试轻资产模式：2021年5月初， 龙湖商业签下第一个轻资产项目下沙吾角商业中心，随后分别获取了龙湖爱加两江星悦荟项目、重庆日月光中心等。
该阶段，龙湖商业呈现出几个显著的特点：
1、职业化：一批凯德商用（ 这是龙湖商业模式的核心，也是目前缺陷的所在 ）的职业经理人加入，加速了龙湖商业职业化的历程；
2、凯德化：由于龙湖商业先天依靠龙湖地产输血、在学习凯德模式之后更加重视商业的均好属性，因此除西南大本营外，龙湖商业在其他城市难以形成特别标杆和亮眼的商业项目，更多依靠价值评估带来的财务数字的变化（得益于原华东一区区域负责人郜琰豫的坚持，杭州龙湖涌现出了几个高于平均水准的项目）。