在武汉的诸多板块中，白沙洲区域一直是一个“神奇的存在”。作为名副其实的主城区，却一直被贴着“远郊”的名头。
然而随着杨泗港长江大桥通车等配套利好的兑现，这个当前热门的置业洼地，甚至吸引了不少投资客的目光。
与此同时，越来越多的大型商业也开始进驻片区，利好不断。
除了区域内的大型商业综合体，如清能龙湖天街、绿地大都会、青菱湖等近百万方商业接踵而至外，社区型的配套商业也开始逐步面世。
随着多个项目住宅的售罄，很多的社区底商接踵而至。
在这个快速发展的板块下，商业将不再是短板和空白，反而开始显得有些“过剩”，今天就跟大家聊一聊这个区域项目目前最真实的现状。
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位于白沙五路，地铁五号线一旁的东原启城，创造了18开18次售罄的惊人业绩，堪称白沙洲片的网红神盘！
作为一个区域内的百万方大盘，拥有近6000户，加之周边小区客流，从数据上看，常驻人群有一定的体量。
东原启城项目及周边配套示意图
东原启城项目实景
作为生活配套部分，社区商业共3万方，由1、2、3、4期的底商共同组成。多沿着楼栋沿线分布展开。
不过目前仅1期全部入住，2期部分入住，3期还未交房，后期商铺将与住宅同时交房。
目前在售的3期商铺正在建设中，框架已成型，仅剩外立面装修部分。
东原启城3期商业实景
其中1期商铺已交铺，正在营业中。以下为1期商铺实景图：
东原启城1期小区入口处商铺实景
东原启城1期小区沿街商铺实景
2期商铺实景图：
除了自身的1、2、3、4期的社区底商外，东原启城在K3地块自持约6万方商业（含酒店），最靠近五号线白沙五路站。目前正在建设中，其中包含约2万方地上商业、约0.7万方地下商业和约3.2万方酒店。
这将是对社区底商的一个升级，因此，从长远来看，在售的社区底商部分是纯粹作为生活配套类服务而存在的。
6万方商业效果图
02
作为一个纯粹的社区底商，对投资者来讲，一般大的区位不会太关心，反倒是商铺所在的具体位置，楼栋户数，人流动线，以及商铺大小、面积、面宽、进深等细节之处更让人关心。
小区社区商业分布示意图
从微观区域来看，现在售的3期商铺位于K1地块，与K2地块二期相对，右边临近胜利村还建房，
左边为青菱路，青菱路另一侧将用作长途汽车站和公交枢纽总站，已确定为是宏基客运站搬过来。因此，这里也将是后期流量的一个聚集点，对社区商业带来一定的外来人流。
从现场实景来看，3期商铺正位于2期住宅的对面，紧邻的有一栋5层楼的胜利村农贸市场，据说由其村民集体所有，但目前该农贸市场还未营业。
紧邻的胜利村还迁房的一栋农贸市场
从商铺沙盘图上来看，整个商铺区别于传统的楼栋下面的一排社区底商，呈现了类似开放式商街的形态。
3期商业沙盘图
交通方面，商业距离地铁5号线白沙洲五路站约0.7-1公里距离，五号线预计将于明年通车。
在售商铺面积约30-152㎡，主推50-80㎡铺，单价在3-4.9万/㎡。
一层挑高约5.95米，商铺面宽在3-7米；一拖二层高9.6米，均价在2.8万/㎡。
商铺均为临街商铺。
03
由于整个小区6000多户居民还未完全入驻，仅有1期和2期部分楼栋交房，整个小区人气氛围还显冷清，人流并不集中。
从其1、2期已营业中的商铺情况来看，多为房产中介、快餐店、早餐店等业态。
1期已开业商铺
由于项目及周边多是在建工地，快餐店多为农民工和建筑工人在此就餐。
项目周边环境还有待改善，商业氛围有待培育和发展。
从现场看，仍有1期少量商铺处于空置状态。预测随着后期人口的逐渐入驻，2期商铺的开街，商业体量的增加，人气会逐渐改善，但不少社区商铺出现空置将会是一种常态。
1期小区主出口处商铺
因此，在项目初期的这几年，商铺的回报率可能会很低，甚至要担忧社区商铺能否顺利出租的问题。
【后记】
目前白沙洲片所推出的社区商铺也不少，一楼均价普遍在3-4万/㎡，以生活配套型的社区底商为主，但目前社区普遍属于刚入住的小区，人气和商业氛围还不足以支撑起社区商业。
尤其对于相对独立的小区，仅依靠自身社区人流，业态主要以生鲜、水果、早餐、便利店为主，能成长起来的业态并不太多，可能需要3-5年的培育和成熟期才能逐渐向好。
因此，在我看来，当下的社区底商投资依然要谨慎，尤其是要注意细节之处，最好的位置永远都只有那么一两家。