前三个月看到一作者说过这样的巨变会在重庆发生，如今已经过了十二月份，大家品品世纪在这座城市发生了吗？

问了几个地产营销的朋友。

“7、8月感觉市场怎么样？”

“感觉来访和人气骤减”

看7、8月的供应和成交数据。

政府不供地，开发商不供房，购房者不买单。

再看上半年开发商的任务完成情况，绝大部分没有按时完成销售任务。

9-12月重庆楼市将有9大惊变。

01以价换量，成为开发商的主要战略。

为了完成任务，让渡价格是可以被允许的。

为了提振信心，让渡价格是可以被允许的。部分小开发商，甚至会出现9折-9.5折特价房，也不是不可能。

但有一点我们也需要清醒，品牌开发商多半不会有太大的价格让渡，因为他们知道太多的退步对品牌有损伤，同时也无法保证未来房屋的交付品质。

所以“以价换量”大多数不是降价，而是维稳+小恩小惠诱导为主。

02区域分化加剧。

我们想一想，上半年卖得好的区域，要么迎合了大部分刚需的购买门槛，要么区域趋于成熟，配套先行，剩下的区域都不温不火。

强者恒强，弱者更弱。

03项目分化加剧。

在一个知识社会和高度信息化的社会里，客户可以一眼就看出什么是好的什么是普通的商品。

品牌力、产品力、物业服务水平等，决定了一个项目能不能吸引客户，也决定了他卖得好不好。

未来产品力才是王道。

而总价130万以内的刚需房或将持续热销，首付50万仍然是一道大部分刚需越不过去的门槛，便宜是最大的优势。

卖不掉的始终卖不掉。

04地价溢价率下降。

上半年重庆楼市土拍溢价率含商业26.4%，不含商业28.2%，火热程度可见一斑。

剩下的4个月，温度要降一降，也该降一降了，至少不要成为全国的出头鸟，否则要挨打。

但指望平均楼面价下降也不太可能，甚至不排除重庆平均楼面价持续走高的可能性，持续关注即可。

05房贷利率收紧的可能性。

我们惯用的套路是，市场太热了，政策紧一紧；市场太冷了，政策松一松。

而上半年市场有点热，像极了现在重庆的天气，所以下半年要冷敷一下。

同时对于银行来说，每年的第四季度都是信贷最紧张的时候，有大幅收紧的可能性，放款时间会变慢，利率也可能再小幅度上浮。

大的政策方面不会主动全方位降息，也不会主动全方位上涨，稳定仍然是第一准则。

06二手房淘笋正式开始。

今年1-8月二手房房价已逐渐回归理性，业主们的预期仍然较高，不愿降价甩卖，但未来既然不会大涨，一直横盘对某些人来说就是一种煎熬。

有的人就会熬不下去，熬不下去就要想办法自救，总归要先活着。

小区里偶尔出现几套9折笋盘不是不可能也不要意外，关键是你有没有耐心等下去淘下去，然后有机会的时候毫不犹豫的抓住。

再低也不可能了，而且套数也不会太多。

07公寓产品加剧打折促销。

“哥，来福士对面一万出头的公寓考不考虑？”

一周之内接到3个相同的电话。

住宅难熬，公寓更难熬。

住宅有9.5折，公寓就有9折。

住宅有9折，公寓就有8.5折。公寓甩卖，才开始。

08购房人群持续分化。

看空的人，无论市场如何变化，从去年开始一直到现在，都没买，从不动摇。

看多的人，无论政策如何变化，从去年开始一直到现在，该买的买，也没动摇。

这是人和人之间认知的区别和差距，一时间改变不了。

当然，还有的人无论房价是8000还是15000元\平米，他都不会买，也买不起，因为他的工资十年如一日，从来不动弹，他的资产属于真正的"不动产"。

09坚信一分钱买一分货。

2019年该是属于中国楼市的维权年。

各个城市、各大开发商、各种项目，多多少少都上了新闻。

“品质不好”“没有达到交付标准”是绝大多数业主的维权理由，此次此刻若我们反过来想，当开发商无法赚钱合理利润的时候，他们唯一能做的事情一定是"偷工减料"控制成本，用减配来平衡成本和利润，最终受伤的是购房者。

所以和其他商品一样，一分钱买一分货，地段，配套，产品和价格是成正比的，遇到好的产品要买，再三让你纠结犹豫的项目能不买就不买，哪怕打折促销，力度越大越要警惕。

因为比买不到房子更恐怖的是买到没有流动性的房子。

什么叫惊变？政策一天一个样。楼市一天一个样。这就是现状。持续关注要成为常态。拥抱变化要成为常识。

这种阵痛估计会持续到我们的房地产长效机制正式推出，以此来结束这一段每天睡觉前都不知道第二天会发生什么的日子。

只是有的人觉得是个深坑。有的人看到的是机会。