最近，深圳楼市似乎又有下探迹象：二手房交易回落、新盘入市成绩欠佳、市场信心松动、买房人观望情绪加重……
如何正确看待楼市现状？深圳楼市下半年怎么走？是否还存在机会？存在哪些机会？
01.
对深圳楼市的4点看法
1、当前的楼市下行，属于灾后重建的正常波动，不必过于悲观。
经历过全球局势动荡、美联储史上最猛加息、楼市的严厉调控，2023年是开启灾后重建的过渡、转折年份。
既然是灾后重建，就会余震不断，希望和失望的情绪会反复交织，如今的下探迹象是灾后重建的正常表现，应该理智、客观对待。
事实上，据淘哥最新观察，市场并不像部分媒体渲染的那么悲观，上周（5月8日-14日），深圳二手房录得量快速回升，达到了956套，环比增长73.2%。
此外，嗅觉最为敏锐的开发商，推盘也在加速，一大批优质项目都在排队入市。
2、深圳还会继续松绑。
房地产行业不仅是推动GDP增长的重要力量，还事关地方财政、银行资产、中央收入、居民财富。
看一组数据：经济增长1/5的贡献和投资增长1/3的贡献都来自房地产，地方财政收入可用来建设的财力80%也依靠房地产，房地产就业的主体直接人员有上千万，加上间接的人员达到5000万之巨。
所以，社会后续的稳增长有必要发挥房地产的中坚作用，而且，指导价放开已经打响了深圳救市的第一枪，表明了政策态度，后续根据形势继续出台松绑政策，是顺理成章、水到渠成的事情。
具体措施预计包括：降低首套刚需首付、降低卖一买一首付、认房不认贷、双拼合证释放名额等，旨在解决“没信心、没钱、没名额”三大核心问题。
3、深圳楼市依然存在巨大财富机会，中长期前景非常清晰。
展望未来，先要回顾过去，上一个楼市周期（2015-2022），M2余额从139万亿飙升到266万亿， 7年流动性翻倍，催生了深圳湾豪宅10万到30万的超级机遇 。
反观当下，最新数据，2023年4月末的M2余额已经去到了280.85万亿元，按照目前这个速度增长，2023年末将突破300万亿大关。
同时，美联储加息进入尾声，淘哥推断，下半年或者四季度开始，预计会有一个中美货币关系的共振，全球都可能进入新一*大轮**放水。
而以过去7年的楼市为参照，把周期拉长，货币放水迟早会产生通胀效应、催生泡沫，推高深圳这种一线城市优质资产的价值。
4、值得注意的是，新一轮周期，深圳将彻底告别普涨，楼市的机会仅在于：核心区域、稀缺的、符合政策导向的片区、龙头盘，会再创新高。
回望2015-2022年的楼市大周期，经历过多轮楼市起伏，稀缺资产和普通资产的差距越拉越大。
如今，个别罗湖、东部的豪宅，亏钱还卖不出去，很多刚需区域也在原地踏步。
但恒二、半三等在2015-2016上半年发售的深圳湾豪宅，开盘价在8-12万/平，如今二手房价在20-40万/平，翻了2-3倍，创造了惊人的财富机遇。
而且，从2015年至今，不管市场如何调整，以深圳湾豪宅为代表的核心稀缺资产，一路狂飙从不回头，就算在最近两年的史诗级高压下，成交也非常坚挺，依然维持在30万/平的高位。
放眼未来，随着城镇化、人口、经济高速增长、房地产金融化四大红利减弱和消失，深圳楼市会出现更加严重的分化，整个大盘不会有太大机会，但“核心地段+供应稀缺+卓越品质”的物业，前景还很广阔。
这种标的就像深圳湾豪宅一样，是能穿越任何周期、具有龙头引领作用的优质资产，在海量流动性下，还会不断再创新高。
02.
供应稀缺+量级跃升的新中心
深圳北站价值深度释放
直追、超越福田
那么，趁海量流动性释放之前，深圳哪里能寻找到穿越周期的稀缺优质资产？淘哥认为，深圳北站具备供应稀缺+符合政策导向的特质，是买房人需要高度重视的筹码之一。
1、深圳北站进入后土拍时代，供应稀缺、需求爆发。
最新发布的《深圳市住房发展2023年度实施计划》显示，深圳计划批准预售和现售住房6万套，计划供应分配保障性住房8万套，总量相比去年多了2万套，同比大增约31%。
供应爆发式增长之下，如果想在深圳楼市继续赚钱，就要寻找供应稀缺，同时需求还在稳定增长的片区，而深圳北站就是这种区域的典型。
根据中原数据，深圳目前在售新盘高达约225个，但深圳北站核心已入市+确定入市的新盘仅有2个， 全市占比不足1% 。
而且，深圳北站已经进入后土拍时代，东区住宅集中的区域，基本各地块都已经名花有主，这意味着 深圳北站已经进入“卖一套少一套”的存量时代 ，以后很难再有新增宅地供应。
供应稀缺，居住需求却步入爆发增长通道。
过去，深圳北站只发展了超级枢纽和高新产业，处于枢纽+产业的1.0时代，但随着5星级万象系商业、湾区文化新地标超核绿芯公园等规划曝光，龙华北站变成汇集一流商业+一流商务+一流酒店+一流文化场所+一流公园+一流枢纽的世界级国际会客厅，进入价值升级的2.0时代。
这种价值升级，让深圳北站交通枢纽的价值开始深度释放，如果说，深圳北站以前更多是深圳、大湾区、乃至全国资源的转换点，自此以后，深圳北站就成为这些资源的承接点。
凭借3地铁便捷通达深圳福田、南山、宝中、前海，18分钟直达香港西九龙的优势， 深圳北站成为全深圳乃至香港人都会考虑、都值得买的区域，天花板再次被打开，开始直追、超越福田 。
关于这一点，市场已经开始有了信号，淘哥注意到，同样是600-1000多万总价的新盘， 深圳北站的热度远超福田 ，成为中产新贵的置业新宠。
深圳北站新盘（左）和福田新盘去化对比
2、都市第四区+总部基地+无人机秀，龙华北站是政策倾斜、大力发展的新中心，具备量级跃升潜力。
去年在深圳“十四五”规划中，深圳北站所在的民治街道和龙华街道一同被纳入深圳都市核心区，区域能级大幅跃升，成为继福田、南山、宝中之后的 深圳都市第四区 。
同时， 深圳北站是深圳七大总部基地之一 ，并且拥有华南最大综合交通枢纽的优势，是罕见的超级枢纽+总部基地的合体，媲美纽约曼哈顿哈德逊城市广场、伦敦国王十字街区、香港西九龙-红磡， 比深圳湾超级总部基地、后海超级总部基地更有成为全球影响力新中心的优势 。
从城市定位就能发现，深圳北站承载了深圳的重磅发展蓝图，而且战略意义还在不断抬升，是符合政策导向的、正在大力发展的城市新中心。
所以，可以看到，以深圳北站为源点，自西向东，沿线正在崛起继福田中轴以后的，深圳第二条黄金中轴线。
俯瞰龙华，以深圳北站为源点，自西向东，一条轴线串联起北站中心公园-深圳北站枢纽-总部办公CBD-万象五星级商业-文化地标超核绿芯公园-深圳市文化馆新馆。
同样的地标公园、轨道枢纽、总部集群、地标商业、地标文体配套，龙华中轴和串联起莲花山公园-少年宫-深圳市政府-市民广场-福田站枢纽-平安金融商业中心的福田中轴高度相似。
这样一个汇集了城市顶级资源的轴线，注定会是龙华的龙脉，而作为轴线源点和重心的深圳北站超核区域，注定将成为龙华的城市封面和龙华的精神地标。
刚刚过去的五一，龙华北站中心公园上演了一场震撼华丽的无人机表演。
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来源：龙华文体云
为什么这种大规模的无人机秀没有放在红山、没有放在龙华政府旁，偏偏安排在北站中心公园？ 背后代表的，正是龙华政府对深圳北站超核片区的高度重视，也侧面说明深圳北站超核片区才是龙华的城市封面担当和超级C位 。
而且， 龙华北站无人机秀或将成为深圳网红人居生活的新引领 ，过去财富新贵住在深圳湾、福田CBD看烟花秀、灯光秀，以后或许会更偏爱住在深圳北站，看炫酷的无人机秀。
淘哥认为，2023年是深圳北站价值二次爆发的元年，定位、面貌、配套、生活方式的全面升级，让深圳北站开始真正看齐福田、南山、前海等核心区域，跻身深圳龙头地段，也让深圳北站的优质资产，真正有了穿越周期、成为新龙头引领的潜力。
03.
中海放大招
刷新深圳北站人居体验
超高使用率神户型 太绝了
与深圳北站价值升级步调一致的是，中海在此潜心打造的网红新盘珑悦理，理念也进行了全面升级，尤其是户型，极具时代领先意识，是能穿越投资+居住周期的优质、龙头资产。
据淘哥观察，龙华虽然价格已经豪宅化，但缺乏真正拥有豪宅水平的作品，以园林为例，很多楼盘要么缺乏景观的观赏性、要么缺乏空间的丰富性和趣味性。
但中海珑悦理不一样，项目匠心利用每一寸空间，打造了一个兼具美观、实用、趣味的定制化园林，非常符合深圳新贵的生活喜好和精神追求。
中海珑悦理采用 立体园林 设计手法，通过打通下沉空间、地面1层、屋顶的立体空间，打造了下沉庭院、星空会客厅、新时代遛娃活动场地、阳光草坪等多重配套，能满足儿童游乐、亲子活动、会客办公、邻里交流、健身锻炼等生活需求。
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最可圈可点的是，中海珑悦理在屋顶打造了一个星级酒店式的无边际泳池和亲子儿童乐园。
其中无边际泳池在深圳北站片区的社区中非常少见，可谓 中海的专属配套 ，而且这个泳池还能 看到北站中心公园的无人机秀 ，简直是潮流生活的主场。
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亲子儿童乐园涵盖学习岛、自然岛、社交岛、陪伴岛，亲子攀爬墙、立体车道等一应俱全，不仅能满足0-12岁孩童的娱乐玩耍，还消除了年龄与圈子的边界，是一个相融的互动性看护空间，充满新时代气息。
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看了珑悦理的园林空间设计，淘哥不禁感叹，中海算是把深圳人的生活需求研究透了。
比出色设计更令人惊喜的是，中海珑悦理的部分园林已经有了实景呈现，品质亲眼可感。
中海珑悦理如今的售楼处入口就是以后业主回家的大门，流动的曲线设计，充满了世界级建筑大师“扎哈式”的艺术气息，视觉冲击力很强，归家仪式感从这一刻就已经拉满。
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下沉庭院兰隐园也已经建成，递进式的高差设计，隔绝了外界喧嚣，让居家生活更具私密性和安全感。
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淘哥实地探访中海珑悦理的时候，参观了售楼处、园林和样板间之后，最大的感觉就是， 豪宅感非常强烈。
不管是建筑材料的质感、色调的搭配、软装的布置还是绿植的修剪，一切都有一种恰到好处的舒服，充满了低调的雅致，丝毫不输10万+豪宅 。
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聚焦到户型，中海珑悦理的匠心精研更是彰显的淋漓尽致。项目推售建面约88-129平的3-4房住宅，使用率超高，找遍全深圳都难逢对手。
你能相信吗？ 建面约88平的3房2厅2卫 ，开间达到了不可思议的3.6米，主卧尺度达到了惊人的3.5米，最小的一个卧室，也能同时容纳单床+桌子+衣柜。
而且此户型的主卧和次卧还设计了L型飘窗，阳台270°观景，生活体验非常舒适。
淘哥提醒，这个户型，基本实现了市面上大部分新盘100平左右才能做到的功能和尺度，也是全深圳都市中心区唯一一个能在90平以内，做到3.6米开间+3房2卫的户型，功底非常深厚。
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建面约129平的4房2卫 ，优点更是数不胜数，户型方正、动静分离、4开间超南，客餐厅和双次卧都是南北通透，全屋除了阳台，其它地方都带飘窗，尺度感和尊崇感非常惊艳。
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入户就是一个大玄关，客厅开间约4米，值得注意的是，客厅和次卧为非剪力墙，可以打通， 打通后客厅尺度可拓展到约6.9米 ，正好与 约6.8米的超长景观阳台 连通，如果厨房再采用开放式设计，那么整个客餐厅+阳台的空间将会超级开阔。
样板间就是这种设计，淘哥实地参观的时候，有在南山、深圳湾看200平+顶级豪宅的感觉。
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建面约97平和101平的3房，尺度也很优越， 建面约97平产品 ，阳台尺度达到了约6.5米，客厅开间达到了约3.8米，正好是100寸幕布的最佳观影距离。
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建面约101平产品 ，客厅开间达到了约5.1米，这种尺度的开间一般在140平的产品中才会实现。得益于这种开阔尺度，此户型的客厅能比传统客厅实现更多生活场景，可以是图书馆、观影区，也可以同时是会客厅、瑜伽室。
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2020年7.15新政以来，为了快速回笼资金，深圳的产品基本都是在复制粘贴，市场上已经很久没有出现让人耳目一新、眼前一亮的设计，而如今，中海珑悦理精研行业、洞察需求，做出了一个极具创新力、引领力的户型。
这种户型不仅给了深圳人全新的生活体验，也势必会穿越生活居住和投资置换的周期，成为深圳楼市备受追捧的龙头盘之一。
据悉，中海珑悦理很快就会拿证，毛坯72450元/平的限价，比周边10万+/平的二手房低了一大截，高性价比买入深圳的核心稀缺资产，赢在新一轮周期的起跑线，机会宝贵，务必珍惜。
（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）