今年，济南东部楼市的惨烈竞争，将从刚需盘向改善性楼盘延伸。因为，今年东部的改善性楼盘将放量供应。
坐标工业南路以北、二环东路以东，这里是济南相对成熟的片区。今年，这里有很多改善性楼盘在售，包括历下区的海尔天玺、金地华著、阳光城·檀悦、海信君和，历城区的电建·洺悦府，高新区的绿地华彤苑、悦珑府等项目。
近期，这里就有一个新楼盘加入大乱斗，这就是金科·集美天悦。这个楼盘怎么样呢？
1、位置不错，坐享老城、新城便利
金科·集美天悦的区位是很不错的。
它位于工业南路以北、七里河路以西。这里是老城区与东部新城融合处，距离二环内的百花公园约500米，距离东边CBD约1.6公里，距离茂陵山公园数百米。
交通方面，周边有二环东高架、工业南路，还有规划中的M1地铁线，出行总体很方便。
商业配套方面，它距离洪楼商圈一两公里，距离万象城三四公里，距离高新万达商圈约5公里，生活还是很方便的。
2、户型中规中矩，有亮点也有槽点
集美天悦土地成交于去年，是一块商住混合用地。它的地上容积率为3.4，其中住宅地块2.8，商业为0.6。
项目规划9栋高层住宅，一栋高层商务办公，并将配建室内副食品市场，社区综合服务用房，卫生服务中心和养老服务设施。
它的住宅产品为18-26层高层，共920户。停车位1426辆，其中地下1406辆，地上20辆（不在小区内），比较充足。
小区大门出入口在东侧，包括两个车库出入口，一个人行出入口。
置业顾问介绍，它首先开盘是4号楼、6号楼。前者为12层，后者为17层以及22层，户型面积段主要为113-157平米。
户型方面，总体中规中矩，有比较漂亮的户型，也有比较奇特的户型。
其中，6号楼的22层产品，是两梯四户，中间户为117㎡：
边户为132㎡：
（132户型）
6号楼的17层产品，两梯两户，只有一个176㎡的户型，是比较受欢迎的四室朝南户型：
再看4号楼。
它的边户为123㎡，只有两室朝南，客厅并不朝南，比较奇特：
中间户反而是三室朝南的产品，面积为113㎡：
3、写给买房人，敏感因素提醒
该小区地理位置相对不错，但以下几点需要关注此楼盘的朋友留意下。
首先，部分产品采光一般。
整个小区一共920户，居住公寓有40户，占比达到了4.3%。光照不足居住标准的房子，主要集中在2#楼与6#楼。
其次，社区不是很纯粹。
该小区靠近南侧的5号楼、9号楼、11号楼是回迁安置房，占比不小。
项目东北角有一个12层的商业办公产品，建筑高度49.4米。从规划图看，该部分产品与住宅应该会有隔离。
其三，周边有一些老破小，环境还有待改善。
项目西侧是窑头大沟，未来有望改造为小型景观带，但目前暂未动工。
（窑头大沟现状）
南侧是山东省外运宿舍，东侧七里河路以东也有较多老房子，周边城市形象并不是很高大上。
（滤网覆盖为集美天悦项目，周边多为老破小）
根据规划，未来小区南侧土地为商业商务用地，北侧会建一个小学：
南侧工业南路附近有一条高压线穿过。但因为不临项目，预计负面影响不大。
4、价格多少比较合适？
金科的这个项目，有自己独特的客群：
一些居住在二环东附近老破小的居民，有很强烈的改善需求，但因为自己工作、孩子读书、朋友圈等因素，大家又不想去其他地方买房。那么，去集美天悦买就是一个比较好的选择。
但另一方面，今年济南东部改善楼盘比较多，这会对价格形成压力。
目前，CBD内毛坯房的价格，已经到了2.1万/㎡左右。附近的山钢·鸿悦华府即将开盘（以前聊过，点这里查看），目前释放的价格信息在1.7万-1.9万之间。这样的价格，对周边其他楼盘将形成压制。
我们觉得，对该项目来说，2万是个大门槛。低于两万，若在1.9左右，接受度还会可以；高于2万，我们会建议大家直接去更东边的CBD买。
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