最近看到新闻，李老超人投资英伦
2年分红10亿英镑巨资
哥手贱搜了他投入的本金
——4000亿港币
大概相当于402亿英镑
1年分红5亿
估算年收益率1.2%
这一顿操作的回报，还不如在武汉四环买套房
4000亿港币，如果在内地滚住宅开发
2年能赚多少钱啊
……
英国水电气、港口码头
说实话，老超人投资的每一个标的
都足够缺乏“想象力”
哪有*币特比**、物联网、人工智能，来得刺激？
但哥不禁想起一句老话——
善弈者，通盘无妙手
完全没有起死回生大开大以少胜多的刺激
就这么不动声色，稳健到无聊的积累财富
买房这条路，同样如此
在富人字典里
“富贵险中求”是奇技淫巧
01
买房最刺激的，是赌一个新区野鸡变凤凰。
看着鸟不拉屎的地段，变成城市副中心。
2014年7000买光谷东；
2016年5000买葛店；
2017年6000买阳逻；
……
哪一个点踩准，都站上武汉楼市的风口。
武汉楼市住宅“野鸡变凤凰”的神话，一个接一个上演。
入行以来，哥一直有疑问——
明明住宅回报率更高，写字楼商办，二手卖又卖不出去，很多租售比畸低。
为什么不去搏一搏新区住宅？
为什么富人都跟超人一样，花几百万上千万买完全看不懂的商办？
最后反而成为大家耻笑的对象？
后来发现蹊跷，他们愿意买，只有2个原因。
够贵。有钱。
这种有钱，是数量堆起来引来质变。
钱多到“痛苦”，找不到合适标的，来安放过剩的现金。
比如说，大家都知道光谷东住宅，前景看好。
你算一套200万，对大多数人，买起来很吃力。
但对富人，他假设有2000万可以用于投资，不是吃力而是痛苦。
200万/套，全款买都要买10套。
且不说限购，他饶限购，离婚也好代持也好，有多么耗费心力。
哪怕不限购，他跑十个盘，准备十份资料，找十家/次银行，都会把人累屁。
怎么办？
如何快速把钱花出去？
写字楼/商铺，是最好出口。
这些都是跟大资金匹配的大额房产标的。
02
所以，并不是你博住宅升值，错了。
也不是人家买商办，错了。
人家投资对标的参照物，不是郊区住宅，而是同规模大额标的。
写字楼，因为贵，因为总价高，最匹配富人资金池。
半层一层实在不行买几层也OK，一次吃掉几千万资金，方便。
于是富人内心无比充实——钱没乱花，我买房投资了。
资金链从量变到质变的过程，才是富人异于常人的投资逻辑。
如果人人都知道超人4000亿要来内地买地，呵呵，所有地主都开始磨刀。
现在人家投港口，几十亿下去没个水响，不动声色就完成布局。
标的越大，买家越少，哄抬价格的也越少。
所以哥一直不认为买写字楼的，是什么职业“投资客”。
真正的投资客，是富贵险中求，博住宅超额收益。
这意味着，他们非常苦。
有2000万，会买10套，20套，30套总价100万的住宅。
一套一套跑，一套一套买，每一套都是对心力的摧残。
大部分人，吃不了这个苦。
方便、高效、快捷的标的，最好。
好，有很多开发商，其实在打造商办产品之前，就熟稔目标买家的心理。
你不是钱多么，你不是没地方花吗，OK，我给你量身定做陷阱。
一个又一个大坑，市场逐渐妖魔化商办产品。
从一铺养三代到一铺坑三代，也就是几年光景。
擅弈者，通盘无妙手。
不代表人家招招都是臭手。
03
哥想起来一个笑话。
武汉本地有个开发商，做了一个项目。
职业经理人就抱怨商办比例太高，住宅比例太低，不好卖。
大老板很纳闷，商办价格更贵啊，商办比例高是好事。
这反映两件事。
1、 老板太日理万机，根本不了解市场。当然他也不需要了解。
2、 对这部分人，物业属性几乎无敏感。人家在写字楼顶楼包一层，一半办公，一半住，都很日常。（哥看电影知道的）
好，我们下面来看，富人买写字楼的逻辑，到底有多无趣，多寡淡。
首先，国内有哪几个城市，值得重仓布局不动产？
人口千万级以上，超级城市群、区域级中心城市……
两只手就能数过来。
武汉的确是处于上升期的城市。
无论苏州、南通能走出怎样放飞自我的行情，拼基本面，跟武汉都不是一个量级。
仅仅过去2年，武汉招商引资已签约项目总金额2.5万亿元，成为投资人最看好的城市之一；截止去年底总人口1100万，未来人口在很长时间里，依然处于净流入状态。
对于财富已经沉淀下来的old money，投资当然选择最成熟的目标。
老超人选择最老牌的资本主义经济体。
而在武汉这种城市，最具有资产沉淀传承属性的1.8平方公里。
正是楚河汉街。
新华社在拍摄大大武汉纪录片时，汉街总计出现过3次。
背景主题分别是武汉夜景、商务环境、东方“芝加哥”。
国家媒体的素材选用，已经足够说明一切。
无论城市界面，商务商业氛围还是作为城市参与世界级竞争的载体，汉街都是武汉最优标的。
没有啥逆袭，富人选择标的标准，就是如此波澜不惊。
04
有的生意，估值上千万美金，公司一分钱利润没有；
有的生意，水电气，一点也不高大上，就是每个人生活都会接触的行业，估值溢价为零，但简直就是一头现金奶牛。
老超人在解释投资英国民生事业时说，资产配置，有的资产追求现金流，有的追求估值。
买卖写字楼，也是一样道理。
因为住宅涨价实在太刺激，我们以为买房只有二手卖出盈利，一条路。
其实不然。
商办这类不动产，很难卖出盈利，人玩得就是“现金流”。
所以“住宅思维”对写字楼，完全不适用。
光谷东哪怕到今天，依然地广人稀。
你买住宅，有升值预期就OK，但你买写字楼，一年半载没人租，你慌不慌？
商办没时间等待板块成熟，因为不好卖，你“守工地”意义为零。
写字楼要稳定快速产生现金流，“即插即用”，需要最成熟的板块。
整个汉街，作为武汉截止目前最后一个，房地产改变城市的案例，某种程度就是武汉事实上的CBD。
128万方超大规模写字楼群，全面迭代的商业街+购物中心，以及整个武昌片政务、公用资源集中的高地，这里已经是最成熟的板块。
8家金融总部机构、35家跨国企业、37家世界500强企业、110余家全国500强企业，聚集汉街商办集群的背后，是整个华中区域资源的富集。
绝对不缺租赁需求的现实，就是写字楼产生现金流的即插即用。
05
住宅，你位置偏僻，租金是人家一半，还是会有人来看看。
用价格抹平配套差异，在住宅是成立的。
但写字楼/商铺，位置太偏，租金劈楼价，第一年白送，人家都担心浪费装修。
价格指挥棒，某种程度是失灵的。
道理很简单。
人家租你房子，是来做生意呐，连个人影都看不到，你房租再低又有什么意义？
比如说写字楼，老板常年外面应酬，无所谓办公室在哪。
可下面员工受不了啊。
你车进车出的，员工地铁都不能直达；
你天天宴请吃得脑满肥肠，员工下楼连鲁二哥都找不到；
说大话的开发商很多，武昌滨江，汉口二环，中北路。
项目规划之初，个个都是“为改变城市而来”。
但最后谁把吹过的牛落地了？
谁真正用一个房地产项目，彻底刷新城市界面、颠覆板块定位？
汉街总部国际，当年2万多的房价，现在月租能到100块，本质上，就是对“改变城市项目”的最大红利兑现。
善弈者，通盘无妙手。
尤其投资写字楼相对更高阶的标的。
投资每一步的选择、考量，极少像我们买住宅、博郊区那么惊心动魄，一飞冲天。
人家没那么多逆袭，就是选择门槛最高的最优标的，不动声色完成财富积累。
比较意外的，是他们对写字楼空间的使用。
已经颠覆单纯的办公/投资，是做会所，当书房，以茶会友的纯社交载体。
比如哥一个朋友，拿下某写字楼空间，和新华书店联手打造这个半私人空间。
在城市最CEO的地段
具有地标价值的建筑
无论城市还是建筑界面，都足够体面
最关键，同样的城市属性，标价只有住宅的7折。
对他们来说，不要太划算……
只能说，贫穷依然限制着哥的想象力。
文章来源： 武汉买房
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