直播预告
2.09周四晚20点
将军直播" 上海房产答疑 "
快手，小红书同步，不见不散
颛桥东部是以君莲新城为代表的动迁大居，房龄在十五年以内，规模大人口多，市井气息浓厚。这些小区普遍为电梯房，楼间距宽敞，有绿化景观，房型方正，市区老大难的停车问题能得到解决，地铁也能步行前往，有的还带一点学区概念，很适合西南以及地铁沿线上班的刚需家庭，作为首套置业。但也免不了一些缺陷，如物业松懈、业主随心所欲、楼道不整洁等，可谓有得有失。
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板块笔记： 还在死守地段？你根本看不懂上海楼市 #B051
君莲社区
君莲社区已建6个小区，由君莲地产或市政动*迁拆**单位开发，容积率在1.5-1.8之间，绿化率30-35%，物业公司都很一般，费用1.1元/平·月左右。
楼盘外立面普遍都是浅色系涂料，有的已明显老旧。门厅楼道铺地砖，白色涂料墙面比较脏，闵都雅苑房龄最新，墙面铺设面砖，也最干净。所有小区的门禁都较松懈，可随意进出，楼间距都宽敞开阔。
广润苑和宏润丽苑的景观绿化比较好，绿化面积大，植被高低错落有层次感，其他小区也都常规的配置了树圃、凉亭、健身活动设施，都是大路货。小区的环境打扫不是很给力，公共区域偶有垃圾堆放。
所以小区人车不分流，均有地面停车和地下车库，无产权车位。原本的车位比都较低，停车困难，后来在小区道路两边扩出很多车位，使得车位比基本都达到了1:1左右，保证了停车充足。
龙泽苑 （君莲小区A块）2008年建成，楼盘为11/14/17层小高层，步行至地铁15号线双柏路站约1.3公里。项目共64个单元，分为一梯两户、一梯三户和两梯三户、两梯四户。61平全南一房和65平手枪一房；84/93平南北通两房；107平飞机三房和123平南北通三房，双阳台。
君莲幸福苑 （君莲小区E块）2008-2012年分二期建成，楼盘为11/14/17层小高层，步行至地铁15号线双柏路站约1.2公里。项目共47个单元，分为一梯两户、一梯三户、一梯四户和两梯三户、两梯四户。58平全南一房，南北通80平两房一卫和99平两房二卫，还有少量90平全南两房。
君莲新城中城苑 2007-2008年建成，楼盘均为11层小高层，步行至地铁15号线双柏路站约200米。项目共46个单元，分为一梯两户和一梯三户。61平全南一房，82平南北通两房。98平三房，双卧朝南一卧朝北，客厅朝东/西。
君莲新城广润苑 2010-2011年建成，楼盘为11/17层小高层，步行至地铁15号线双柏路站约215米。项目共77个单元，分为一梯三户、一梯四户和两梯四户。59平全南一房，85平全南两房和南北通两房。102平南北通三房，一卧朝南一卧朝北，一卧带西南或东南的转角窗。
君莲宏润丽苑 2013年建成，楼盘均为11/18层小高层，步行至地铁15号线双柏路站约700米。项目共25个单元，分为一梯三户、两梯三户和两梯四户。65平全南一房，85平南北通两房和83平全南两房。104平南北通三房，一卧朝南一卧朝北，一卧带东南转角窗；106平三房，一南两北的南北通；105平三房，两南一北东/西厅。
君莲闵都雅苑 2020年建成，楼盘均为18层小高层，步行至地铁15号线双柏路站约1.2公里。项目共43个单元，分为三梯六户、两梯四户。63平一房，双开间朝南；78平南北通两房。89平南北通三房，卧室一南两北；92平三房一南两北的南北通；102平三房，两南一北东/西厅；130平南北通四房，卧室两南两北。
君莲社区还在持续建设，更新的君莲慧馨苑已基本建成，目前还没有交付。社区周边底商算得上丰富，超市菜场、餐饮日用，基本满足生活所需。小区业主基本都是本地的动迁居民，还有附近吴泾、少量黄浦静安的动迁户。居住人员素质参差不齐，出租较多。
整体来说，广润苑是君莲社区中综合水平较高的一个，近地铁，环境佳，楼道干净，小户型性价比高。幸福苑、龙泽苑距地铁较远，是君莲社区中价格最低的小区。其他小区中规中矩。
爱庐世纪新苑
爱庐世纪新苑2006-2008年建成的纯商品房，楼盘为4-5层楼梯房和9-17层电梯房，容积率1.5，绿化率35%。多层物业费用0.8元/平·月，小高层费用1.45元/平·月。步行至地铁15号线双柏路站约280米。
楼盘外立面为浅黄色涂料，已经和动迁小区无任何差异。小区大门敞开，可以随意进出。楼道门厅需刷卡进入，多层楼道的白色涂料有点脏，小高层楼道铺设半墙的瓷砖，干净一些。楼栋间距宽敞，小区中间的楼栋之间有大面积绿化，稀疏枯黄的草皮上零散的种了一些绿植，没啥景观设计可言，丝毫看不出是商品房。环境打扫频率也较低，路面楼道有垃圾堆放。
车位比1:0.8，有地面停车和地下车库，没有产权车位。黄线禁停和和非机动车停车带都被抢占了，有车辆乱停放的现象。
项目共105个单元，多层分为一梯两户、一梯三户、一梯四户，小高层也有多种梯户比。
58/61平全南一房，64平一房，卧室朝南，客厅朝北；
86平南北通两房。85平两房，主卧客厅朝南，次卧朝东南/西南带转角飘窗。82平两房，客厅朝南朝东两面采光，圆角阳台，两卧朝北，主卧朝西南/东南还开了一个转角小窗。
多层就只有一房和两房，电梯小高层多了105平的南北通三房户型。
小区业主多为本地刚需和15号沿线上班的打工者，但因为商品房属性税费较高，又没有显著的品质提升，性价比还不如一路之隔的动迁房。
银泰苑
银泰苑位于梅陇春申，2009-2011年建成，楼盘为9/10/11层电梯小高层，容积率2.6，绿化率35%，物业费用1.05元/平·月。步行至地铁15号线双柏路站约300米，对口曹行小学和七宝中学附属金都实验中学。
楼盘外立面为浅黄和橘色的涂料，色彩搭配比较年轻化，但底层为了去除乱贴的小广告，用了黄色涂料来涂盖，补丁的色差很难看。小区大门和楼道门敞开，可随意进出。楼道为白色涂料，又旧又贴满小广告。狭窄楼道内还停放了自行车和助动车。可见管理糟糕。
小区没有大型绿化景观，只在楼栋之间有不成规模的绿化点缀，只能说勉强有小区环境。
车位1:0.8，有地面停车和地下车库，没有产权车位，停车基本饱和，但地面也可以停到。
项目共78个单元，均为一梯两户。60平一房，双开间朝南；85平南北通两房；114/122/133平飞机三房双卫，房型方正，全明设计。
小区的西北角是梅陇金都幼儿园银泰分园，在小区里可直接接送。业主以本地动迁户为主，加上少量市区动迁户，自住率不高，出租较多。
银河新都
银河新都位于梅陇春申，2006-2010年建成，分为南北两区，独立分开。楼盘为9-14层小高层，容积率1.8，绿化率35%，物业费用1.45元/平·月。南区步行至地铁15号线曙建路站约270米，北区步行稍远约620米。对口曹行小学和七宝中学附属金都实验中学。
银河新都北区
楼盘外立面为浅黄色涂料，配上蓝色玻璃的外阳台，建筑线条富有层次感，远看还有点商品房范，近观墙面暴露了动迁房的身份。小区和楼道大门敞开，可随意进出。北区楼道地面和墙面铺砖，南区楼道地砖，墙面涂料，可无论铺啥看起来都很脏。
小区进门有景观广场，穿过几根立柱后有树圃和休憩长椅，原本很有归家的仪式感，但物业把垃圾收集点放在了这里，很破坏氛围。南区有春申塘支流河道横穿，景色上更胜一筹。小区内整洁度很差，特别是临河那排楼下的草皮上，遍地生活垃圾。
车位比1:0.5，有地面停车和地下车库，无产权车位。车位紧张，停车已占用人行通道。
银河新都南区
项目共71个单元，分为一梯两户、一梯三户、一梯四户，两梯三户和两梯四户。48-54平全南一房；60平手枪两房、67平全南两房和73平南北通两房；92平三房南北通，卧室两南一北，客厅朝北。
银河新都南区
银河新都靠近麦多生活广场，生活配套比较齐全。小区业主多为徐汇、老卢湾等市区动迁户，少部分本地动迁。
中春三水苑
中春三水苑位于梅陇春申，由中冶集团开发，2011年建成，楼盘为11/12层小高层，容积率1.3，绿化率40%，费用1.05元/平·月。步行至地铁15号线曙建路站约560米，对口曹行小学和七宝中学附属金都实验中学。
楼盘外立面为浅黄色涂料，北面的污渍较为明显。小区和楼道大门洞开，进出无阻拦。楼道地面和墙面铺砖，比银泰和银河都要干净。楼栋间距特别宽敞，特别是南面最后两排，视野开阔，此处的绿化面积也最大，半秃的草皮上种植零散树种，豪无设计。小区的西面边缘有春申塘支流河道穿过，景观步道边还有晾晒衣被的现象。
车位比1:0.8左右，有地面停车和地下车库，没产权车位，停车相对宽裕，小区南侧最深处多有空位。
项目共37个单元，分为一梯两户和两梯四户。63平全南一房；90平南北通或全南两房；90平紧凑三房，一南两北的南北通；124平飞机三房，飘窗设计，厨卫全明。都是商品房户型。
小区门口的曙建路两边底商丰富，烟火气较浓。业主多为虹梅南路、银都路附近和吴泾一带的本地居民原拆原还，自住率较高，适合地铁沿线工作的刚需白领和新上海家庭置业。
祥生瑞和苑
祥生瑞和苑位于梅陇春申，由中冶集团开发，2013年建成，楼盘为11/12/13层电梯小高层，容积率1.56，绿化率40%，物业费用1.05元/平·月。步行至地铁15号线曙建路站约250米，对口曹行小学和七宝中学附属金都实验中学。
楼盘外立面为浅黄色和橘色涂料相拼，比三水苑更新一些。小区和楼道都没有门禁管理。楼道地面和半墙铺砖，上半部分涂料污渍明显。楼栋之间分布了绿化景观带，有对称的树圃，凉亭坐椅，活动空地等，但是本地居民都喜欢在绿化带上晾晒衣物。小区东侧有春申塘支流河道穿过，因此景观比中春三水苑要更好。
车位比1:0.8，有地面停车和地下车库，没有产权车位，停车基本饱和。
项目共30个单元，分为一梯两户和一梯三户。61平全南一房；83平全南两房，85平南北通两房；90平双南北厅两房；120-125平南北通三房。
祥生瑞和苑距离生活配套的位置比中春三水苑要更近，业主构成情况都差不多。
中冶锦城
中冶锦城位于春申板块，由中冶集团开发，2013年建成，楼盘均为11层小高层，容积率1.2，绿化率40%，物业费用1.05元/平·月。步行至地铁15号线曙建路站约250米，对口曹行小学和七宝中学附属金都实验中学。
楼盘外立面为浅黄色涂料，保养还可以。门禁和楼道依旧是动迁房标准，无人管理和清洗。小区的绿化在中冶开发的三个楼盘当中最好。T字形河道贯穿内部，通过两座人行桥联接景观步道，植被也新，高低错落排列也不会觉得杂乱。
车位比1:0.8左右，有地面停车和地下车库，没有产权车位，小区内有河道，导致停车有些紧张，河道和桥边也停满车辆。
项目共60个单元，均为一梯三户。52/63平全南一房；85平全南两房和92平南北通两房；120-125平南北通三房。
中冶锦城是中冶开发三个小区当中规模最大、绿化最好一个。业主构成与其他小区相似。
虹景苑
虹景苑位于春申板块，由静安城投于1997-2009年分五期开发，楼盘均为6层楼梯房，部分复式为7层。容积率1.8，绿化率30%，物业费用0.62元/平·月。步行至地铁15号线虹梅南路站约950米。对口曹行小学和七宝中学附属金都实验中学。
楼盘外立面为浅蓝色、浅黄色涂料，前两期的立面已斑驳不堪。无门禁管理。一期楼道为涂料，白色都发黑，后几期地面铺砖，相对干净。最老的一期栋距狭窄，一捆捆黑色电缆线在楼栋之间横空穿过，既不雅观又不安全，典型老公房模样。后几期开发的住宅栋距就开阔许多。
小区中央有较大的绿地连接休闲广场，草皮青黄不接，载种的绿植品种也较单一。车位比1:1左右，有地面停车和地下车库，没有产权车位，停车倒是没太大问题。
项目共119个单元，分为一梯两户、一梯三户和一梯四户。59-62平一房，卧室朝南，客厅朝西或朝北，54平直筒一房，客厅在房屋中间，暗厅。
92/100/105平南北通两房；
87平小三房有两个户型。一个两卧朝东，一卧朝北，客厅朝南。另一个卧室两南一北，客厅朝东。
132-140平三房户型南北通风。还有不少四房和复式大户型，与产品定位严重错位。
虹景苑四周低密别墅环绕，街道比较幽静。近梅陇新中心规划，未来可以弥补配套不足。业主多为周边地块原拆原建的动迁户，较低的总价，算是周边的入门小区。