近期老赵针对佳田未来新城做过一期内容，有不少粉丝向老赵咨询，在郑州买房，总价预算100万以内，在东区上班，最好能在三环内，有中介推荐了佳田未来新城和正商金域华府，看到老赵关于佳田未来新城分析后，很纠结，原因有两个方面：

两个楼盘的优势是都在主城区，一个在东二环边，一个在南二环边，离地铁口都比较近，周边属于成熟区；劣势方面，从网上了解到这两个楼盘之前名声都不太好。

所以，不知道这两个楼盘到底能不能买，或者二者应该怎么选？

今天，老赵对这两个楼盘进行测评，分别从楼盘数字画像，楼盘的前世今生，风险关键点、不建议购买的人群和哪些客群可以关注，最后给出建议，希望能给大家提供一些参考。

一、佳田未来新城

1、楼盘数字画像

未来新城 位于管城区，未来路与石化路交叉口向西300米路南，距离6号线魏庄站约400米。

项目总占地285亩，分为6个区，其中A、B区为安置房；

之前的名字东方鼎盛花样城，佳田接手后，近期推出全新的7号院，共58亩，6栋楼，层高3米，绿地率26.6%，总高32-33层，容积率4.49，交房时间2024年12月。

1#和2#楼，毛坯交付 ， 两个单元，3T6和2T4，均价13000元/平；

1#面积有77平两房，89平，107平，123平三房，136平四房；

2#面积89平，107平，123平三房，136平四房；

6#，2T5，精装交付，价格15000元-16000元/平，面积72平两房，89平，108平，113平，126平三房。

从以上楼盘各项指标来看，不管是所处位置、与地铁口的距离，还是层高3米，容积率4.49，或者价格方面，都具有一定的优势。

2、楼盘前世今生

通过了解这个楼盘价格的来龙去脉，或许能从中了解这个楼盘的前世今生。

未来路二环内，6号线地铁口，住宅均价13000元/平，与片区内其他楼盘价差2000-3000元，与品牌开发商价每平差5000元。

为什么？ 这样的价格，探寻其原因，不外乎有以下4点：

1）楼盘之前名字叫东方鼎盛花样城，应该很多人都听说过，比如内购信息，比如退房退款报道出来的纠纷问题。

从2015年开启内购模式，每平方6500-7500元；2018年内购价格11000-12000元，到了2021年春节前后内购均价11500元，到现在一万三，之前都是在五证不全的情况，远低于区域内市场价是为了达到回款的目的；

2）2015年开始，楼盘多次内购，却一直没有动工（2018年才拿地），期间关于楼盘各种负面的声音较多，特别是大家对能否交房存在很大的疑问。

所以，在区域内多个楼盘当中，只能在价格方面有足够大的价差才能吸引到客户；

3）户型是6年前设计，平面布局很差，也只有价格方面有优势，才能吸引两类客户：一种是没有购房经验的人，一种是从地市来郑州喜欢抢“笋”的人；

4）7号院北侧距离陇海铁路不足300米，南侧距离石油仓库约300米，看似位于二环内，周边环境一般，主要面对刚需人群，而价格对于刚需人群来说是比较敏感的。

二、正商金域华府

对于这个楼盘，有人说： 那个改了7次名的楼盘又双叒叕更名啦。

凯运城、正印摩卡时光、正印良品、万吉一品、万吉花园、郑银桂府、泰莱尚苑，如今，第8个名字叫正商金域华府。

1、楼盘数字画像

正商金域华府位于中州大道和金岱路交汇处东500米路北，距离果树所站约400米。

项目占地约43.6亩，1#楼27层，2#、3#号楼18层，5栋洋房，容积率2.91，绿化率：35%。

1#楼和3#在售，3T6，层高2.9米，毛坯交付，面积67平和86平两房，99平、106平、127平三房，1#均价15000元/平；3#均价15500元/平，交房时间2023年6月。

从数字指标来看，高低配，对于洋房不算友好，但对于高层和小高层来说，视线比全高层好多了，容积率2.91在主城区楼盘当中算比较低的。

2、楼盘的前世今生

2011年拿地后开始内购，一直到2021年改名为泰来尚苑之后才正式拿到预售证。住宅70年，使用年限少了10年，这一点大家应该了解清楚，避免买之后再知晓。

2011年拿地，到2021年才取得预售证，10年时间，案名改了7次，说明了这个楼盘经历了相当一段“不平凡”、曲折的艰难岁月。

我们仅看到的是改了7次案名，看不到的是每次楼盘改名过程中各个公司之间的遗留问题，经过多次的转手，风险加大，这个需要购房者直接面对和思考接受的问题。

三、风险关键点

1、开发商方面

1）佳田未来新城

2020年12月，东方鼎盛花样城发布公告：

原东方鼎盛花样城项目，现已交由河南佳田实业集团有限公司 全权开发运营 ，为便于社会各界明确识别，即日起项目正式更名为佳田·未来新城。

有人说佳田接手控股85%，但从查询公司股权变更网站来看，原有公司近期股权并没有进行变更，说明目前还在保持原样。

佳田实业在地产领域还处于摸索的阶段，名气远没有旗下的花花牛酸奶让人了解、回味。

2）正商金域华府

2021年下半年，正商集团与河南同欣恒益房地产开发有限公司，就郑州市管城区金岱路项目（金域华府）签署 合作共建协议 ， 直白地讲该楼盘由正商代建。

正常的代建项目，多数是原公司出土地和资金，合作方出品牌+操盘+营销。

2、销售政策方面

1）佳田未来新城

目前销售政策是10万网签，剩余房款可以全部*款贷**，这样做首付确实低了，但*款贷**总额过多，每月的月供就高，购房者还款压力较大，稍有突发事件，存在断供风险。

2）正商金域华府

目前首付百分之十——5或8万网签，剩余的在一定周期内分多次付清，也是降低了购房者的上车门槛，对于首付可分期政策，属于违规操作。

对于购房者来说，过高使用杠杆，前期看似较低的首付上车，以后存在较多的不稳定因素，有断供的风险。

3）土地年限

佳田未来新城，2018年拿地，已经过去3年，交房时间2024年12月；

正商金域华府，2011年拿地，已经过去10年，交房时间2023年6月。

四、购买人群画像

对于这两个楼盘，哪些客群可以购买，哪些人群不建议买呢？

老赵先说说哪些人群不建议买，然后，再说说哪些人群可以关注。

1）买房比较保守且不能承担一点风险的人

接手烂尾楼，往往内部错综复杂，后期仍然存在一定风险。

2）想买小三房，又执着于89平三开间朝南的群体

未来新城6年前的户型设计无法满足要求，金域华府有三开间朝南的户型；

3）想买精装图省事的人

未来新城虽然6#楼是成品房交付，但对于没有成品房经验的开发商来讲，存在较大的风险，后期的问题较多。

4）对于先买个小面积过渡，之后再卖掉换大房的人

以目前100万以内低首付买了67平或72平两房，居住一段时间后想卖掉换房，再想转手变成一件很漫长的事了。

哪些人可以关注这两个楼盘呢？

• 1、总预算较低，又想在成熟片区买个三房，起码功能上可以满足三代同堂同住，又可以享受周边配套和便捷交通，基本上不考虑将来卖掉再换房的客群；
• 2、自己有房住，想在主城区、地铁口以较低总价买小房子对外出租的客群。

通过以上多方面的分析，老赵的建议是：

• 1、如果买房预算不多，又是第一套房，可以看看四环边上找找有地铁口、两梯四户的小三房，开发商实力较强，最好是国家队，能保障交房。
• 2、预算不多，过渡房，可以考虑在成熟片区买一个房龄8-15年的小面积的二手房，即能马上入住省了房租又能在将来好转手；
• 3、如果买房的资金较为宽松，可以有更好的选择，在楼市更遵循的是一分价格一分货。

17年地产人，专注深耕郑州房产，帮你选好房能省钱。