最近，关于出险房企佳兆业的利好消息不断传出。一个是佳兆业集团已经按时完成第11期财富产品本息兑付，从2021年11月至今，佳兆业已不间断执行了11个月，可见佳兆业不是那种躺平摆烂房企。另一个则是，境外债权人小组提出拟用20亿美元（折合约142亿人民币）收购其已经停工的住宅项目，从而帮助佳兆业推进停工项目至完工交房。
目前这笔交易仍处在谈判的初级阶段。如果这笔交易能够最终落地，这将是国内房企债务危机爆发以来，境外投资人首次对中国内地房企资产的收购盘活。
▲现在，主动权又回到了佳兆业这边。
佳兆业在业内号称地产 “不死鸟” ，公司成立至今出现过数次危机，都能安然挺过来。随着地产融资环境逐步宽松，佳兆业很有可能缓过气来，率先脱困。
纵观佳兆业的发展轨迹，从2014年的20强，到2015年跌出百强之外，再后来，又力挽狂澜，重新杀回地产25强，这家房企在23年的生命中，大起大落，韧性惊人。用普通人的话来说，命是贼硬。
▲作为地产“不死鸟”，那命必须得硬。
地产“不死鸟”的开挂之路
佳兆业是郭英成、郭英智、郭俊伟三兄弟于1999年创办。进入地产的契机是盘活烂尾楼。他们的第一个项目是深圳龙岗布吉片区大芬的烂尾楼龙泉别墅，总占地约700多亩。
当年的布吉，那是荒山野岭，不是山头就坟头，远没有现在这么繁华。正是因为地段太偏，所以前任开发商才把项目做烂尾了。佳兆业接盘后，先是把容积率调高，接着针对项目占地面积大，位置偏，配套严重不足的问题，佳兆业自己打造配套。并且，借鉴了香港的产品设计，主打刚需产品，让在周边工厂里打螺丝的年轻人上得了车。
▲布吉即使放到现在，也跟“进厂”划上等号。
佳兆业把项目取名为 “桂芳园” ，寓意“桂馥芬芳，美好家园”。2000年，桂芳园开盘就大卖，从此让佳兆业在深圳站稳了脚跟。
▲桂芳园的成功让佳兆业吃到了盘活烂尾楼的巨大红利。
从此，佳兆业就一发不可收，到处收购烂尾楼盘活。俨然成为了一家AMC公司。2003年拿下深圳市委对面，烂尾超10年的项目，改造成佳兆业中心。2005年又进入广州，收购天河区知名烂尾楼中诚广场。这两大项目的成功，让佳兆业有了“烂尾楼专业户”的称号。
▲深圳佳兆业广场，这个烂尾10年的项目诠释了佳兆业的核心竞争力。
除了盘活烂尾楼，佳兆业开始涉足旧改。为何佳兆业热衷进入旧改这条赛道？主要是，深圳优质的不良资产已经被盘活得差不多了，剩下的都是质量奇差的项目。其次。深圳没有多少新增土地供应，大量优质土地只能靠旧改供应。最后，旧改不需要通过招拍挂，可以控制土地成本，能赚多少钱，在开发前就能算得明明白白。
▲城市更新项目的利润普遍非常可观。
当年，许多房地产公司连招拍挂都还没玩明白，哪有那么多的精力去做城市更新业务。在这个领域，佳兆业没有竞争对手。因此，当年佳兆业押宝城市更新赛道，就迅速成长为湾区“旧改王”，在整个大湾区城市群储备了大量的旧改项目。
当然，无论是盘活烂尾楼还是旧改，背后有“仙人”指路是最重要的。盘活烂尾楼，本质上 赚的是信息不对称的钱 。如果一旦信息透明，大家都知道了，黄花菜也就凉了。没有“仙人”指路的案例，比如合景泰富在柳州拿下的云溪四季项目，同样位于郊区，同样是接盘烂尾楼，同样是大地块，云溪四季就没法复制桂芳园的“奇迹”。
▲云溪四季说明了，项目怎么样不重要，有没有“仙人”很重要。
靠着旧改和烂尾楼翻新，佳兆业一路踏浪前行，2008~2013年，佳兆业的年销售额从31亿元增长到239亿元，是当时少有能破百亿规模的房企。凭借着旧改的红利，2009年成功在香港上市。
“不死鸟”差点突然死亡
所谓“常在河边走，哪有不湿鞋”，都说“仙人”指路最厉害，但万一哪天“仙人”倒了，那事情恐怕就有点难办了。佳兆业最大的危机来自于2014年。导火索是深圳市前政法委书记蒋尊玉落马。蒋尊玉长期任职深圳国土规划系统内的领导，他的落马波及面甚广。
▲最终，蒋尊玉贪污受贿7000多万，被判无期徒刑。
上面说了，烂尾楼的质量其实并不重要，重要是容积率能不能改。“仙人指路”里，点石成金的重要“一指”，就是把容积率改了。2014年，郭英成牵涉蒋尊玉案，佳兆业成为深圳市政府重点监控对象，旗下4个楼盘近2000套房源被锁，并中断了佳兆业所有房地产业务的审批流程。
这相当于一手掐断了佳兆业的现金流，触发了美元债违约，金融机构争相抽贷。这种情况，很像2021年11月时候，几乎就是一模一样。佳兆业当时把自己手上能卖的项目全卖了。在2014年佳兆业一口气甩卖了东莞7个项目，还打包了上海4个项目给融创，并且都是低价甩卖。
▲当年，融创差一点点就可以吃掉整个佳兆业。
但是，后来的故事就是极富戏剧性了。融创收购佳兆业失败，郭英成重掌佳兆业。同为潮汕老乡的张峻，旗下的富德生命人寿在关键时刻输了救命的一口血。让佳兆业有时间和债权人反复讨价还价，进行破产重组，同时抽出手来，修复政府关系，解除了其被锁楼盘。
▲只要现金流缓过来，佳兆业的恢复能力极强。
一旦重新补充了现金流，佳兆业就开始逐渐恢复，中信、平安、信达等金融机构开始作为战略投资人，参与到佳兆业的重组之中。最终帮助佳兆业走出了困境。
如今又是再次复制当年操作
去年12月，佳兆业4亿美元债违约，引爆了资本市场，引起资本市场恐慌，之后便开始项目陆续查封、金融机构抽贷。
然而，这一次可以看出佳兆业比当年第一次危机时，经验丰富了许多。在关键时刻，中信、平安、信达、招商蛇口等企业都向佳兆业伸出了援手，佳兆业也毫不犹豫的把香港、广州、深圳、上海一些优质项目转让，换取关键的现金流。
▲同样是卖项目，这一次卖得明显少了很多。
但这一次佳兆业也并不是一味地贱卖，而是留着手中的核心资产与债权人反复拉锯。佳兆业本来手中的资产都是位于一二线城市核心地段的优质资产，熬过周期，未来的潜力是可期的。
因此，现在的佳兆业反而不急了。今年以来佳兆业处置资产的动作大幅减少，更多的是与投资方联合操盘，合作盘活资产。只要项目能顺利交房，现金流就能回来。
现在各地的调控政策开始放松，一二线城市楼市回暖的时间指日可待。佳兆业目前已经得到了国内诸多债权人的展期，现金流压力已经没有那么大了。再加上，自身拥有充足的一二线城市土地储备，一旦市场恢复，回血能力远比其他房企更快。
对于大部分的境外金融机构来说，他们也看出来了，目前国内所有出险房企中，佳兆业是整体素质最好的几个房企之一，而且大部分项目的利润看得见。调控放松，市场回暖，投资价值依然可期。
▲佳兆业手上依然握着众多优质项目，是具备自我造血能力的。
现在介入还能在洼地上抄底，等到真回暖的时候，就只能喝汤了。因此，现在境外债权人们开始反向投资佳兆业了。
这一波，率先回归的可能又是地产“不死鸟”。
写在最后
看了下目前各家出险房企的情况，佳兆业目前仍然是最稳定，最有可能恢复的房企。
回头再看看现在仍然深陷泥潭的大、融、绿们，只能说，三四线可以让你赚一波快钱，但关键时刻能让你逆风翻盘的，仍然是一二线。