又到年末，泉州楼市硝烟四起，上演不同成色的速度与激情。
首先是东海万科四期、云玺台完销超800套，即使当下“中央商务区”准入门槛提高不少，前后超6000组的认筹量让市场看到了东海仍是令大部分人神往的地方。后来是城东保利隆恩项目认筹总计超5000组，毫不逊色，尤其是超2700组的刚需认筹量超出了市场的想象。
再对比市区周边及县域项目，年底不少房企为快速回笼资金，推出了房源零首付、首付补贴/分期、房源打折等促销活动，为项目赚足了流量噱头。
不得不说今年以来，随着降息、降准等一系列政策利好的落地，尤其是公积金房贷利率低到了2.6%，购房成本进一步减少，也正因此，当下节点成为购房者进场的较佳时间窗口。
当然，并非所有项目都是值得买入的，毕竟楼市疯涨、闭眼买房的时代早已过去，自住或投资选盘都需要保持谨慎。
近期，位于晋江滨江商务区的华越江璟引起了小编的注意，作为时隔多年板块内入市的纯新盘，项目买入价值怎么样？实地踩盘后，分享几个观点。
滨江商务区晋江南岸实景图
01、看区位落址滨江商务区 实则周边不少工厂村落
区位上，项目坐落于晋江南岸的滨江商务区，单看大区位，位置相对优秀，且处于泉州晋东新区的规划范围，整体未来前景不差。
项目位于鞋都路东侧
但小编实地走访发现，虽与已成规模的企业运营中心及泉商、苹果公园等小区仅隔着一条鞋都路，但项目周边存在不少工厂及村落，城市界面较差，乡野视角一览无遗。
项目工地大门
周边存在不少工厂
再对比项目旁边即将入市的泉州湾天际项目，二者在位置感官上也有较大落差，泉州湾天际项目北面一线瞰江，南面是规模入住的世贸一品、泉商等小区。
项目周边实景图
实景图
对比鞋都路两侧现状，更如一半城市一半乡下的既视感。
项目周边村落及工厂实景
02、看规划占地仅约1.3万㎡ 小区规划尺度有限
规划方面，项目占地仅12869平，总建3万多方，规划3栋高层，小区规模很小，未来居住相对没有“小区”的氛围。
项目效果图
虽然项目对外宣传输出“以江韵与园境为建筑语境，定制‘山、水、园、林’四季之景”的园林设计理念，但局限于小区规模，可以想象一眼望尽的景观视野，更别说能满足追求小区居住和园林体验的购房者。
项目工地外围实景
特别是几年的疫情下来，很多购房者除了户型大小有讲究，对小区园林的尺度和功能规划也有更高的追求。
03、看户型仅4房户型看江 中间套采光较弱
户型产品上，项目主推95-143㎡三至四房户型，整体来看，项目户型也未看到出彩于市面产品的地方，95平三房仅南面采光，通风采光效果会弱一些，尤其是北侧的卧室和厨房，使用起来无疑都需要通过灯具采光，难比市面主流户型。
项目中间套户型
虽然主打一线江景，但实际位置来看，该项目并非一线沿江，未来如若项目北侧地块推出开发，瞰江视野景观必会大打折扣。
区位示意图
值得注意的是，项目几个户型中，只有边套看得到晋江江景，中间小户型只能看中庭或小区南侧。
04、看房价周边房价行情下滑 投资需谨慎
如今，泉州楼市两极分化，面对逆市的状态或就是一个项目硬实力的体现。
华越江璟住宅毛坯限价14853元/㎡，从项目首开较差的去化来看，购房者对项目区位和产品的认可度比较一般。据了解，项目已启动分销。
同比限价接近1万7的晋东御湖境，价格虽有一定优势，但龙湖规划“高定豪宅”，产品定位和需求客群显然不在一个层面。
另外，泉州湾天际也即将入市，由于区位和景观视野上的优势，未来势必又将从这吸走一波客户。
再对比更近一点的桥南板块，对比近年的二手行情也是一路下滑，据了解，蓝湾半岛和百捷御府成交价已跌破2万关卡，项目旁边的苹果公园、泉商观邸等小区二手房挂牌单价约1.7w左右，就溢价空间来看，对投资者并不友好。
来源贝壳找房
05、看品牌初来乍到 品牌辨识度低 品质打问号
资料显示，华越地产主要布局深耕闽东、闽北及省外湖北，初来乍到，泉州人对房企相对陌生，房企在泉州的品牌辨识度较低，影响力有限。
作为华越地产在泉州开发的首个作品，华越江璟对外宣称项目“以酒店式社区为设计理念，打造现代美学典范”，但因本土没有开发案例，质量需要打上问号，待后续检验。来源：泉州蓝房网
项目工地大门