这几年，番禺楼市已经不是一个整体地概念了。
提起番禺，几乎所有人的脑海中都会出现三个地名：万博长隆、广州南站、亚运城。
这三个板块在大部分人看来，就代表着整个番禺的楼市。但是番禺除了这三个板块之外，还有一种非常特殊的楼市，叫做 大学城板块。
1、 被“知识”改变的命运
大学城这片地方一开始就没打算给房地产留什么位置。
2003年伊始，广州大学城选址在番禺的小谷围岛开始动工，并提出了 “统一规划、统一建设、统一管理” 的建设要求。19个月后，大学城一期工程完工，十所高校进驻大学城。
广州大学城俯瞰
其实从位置上来看，大学城的地段真的不错。 其位于海珠、番禺、黄埔交界处，城区分布在珠江两岸。同时， 地铁4号线、以及在建的地铁7号线二期 贯穿大学城，可以2站到番禺城区，3站到天河，交通也是十分便捷。
再加上众多高校的加持，大学城从诞生开始，就吸引了很多开发商的目光，随之而来的，是在大学城掀起的一阵开发风暴。2008年，广州土地供应市场改革之后，大学城首批土地通过招拍挂的方式出让，便以3573元-9000元/㎡不等的价格成交。
在2009年，大学城的宅地出让达到井喷状态，越秀城建更是以19亿元的总价，力压保利地产、珠江实业、路劲基建等13家竞争房企，一次性夺下大学城5宗地块。
由于这里的土地市场太过火爆，广州市开始限制大学城宅地的出让数量。据克而瑞统计，大学城板块自2016年起仅出让成交3宗宅地，其中2宗还是在2020年下半年相继成交的。 从2016年到今年2月底，大学城板块一手住宅合计供应8.42万方，但网签成交面积却达到了27.32万方。
由此可见，对于土地的限制并不能削弱开发商对于这片土地的热情，反而由于数量的限制，大学城的地越发显得珍贵。 仅2015年至2019年的5年间， 大学城的一手房价就从12803元/㎡一路攀升至42625元/㎡， 房价翻了超3倍之多。
而由于大学城新盘的匮乏，二手房市场更是显得非常的霸道，据链家网站上大学城二手房屋挂牌信息显示， 大学城的二手房均价已经突破了7万+！
数据来源：链家
如今 随着大学城的不断拓展，其已和北面的生物岛、南面的创新城南岸区共同形成了一个总面积73平方公里的广州国际创新城 ，而随着大学城面积的扩张，大学城板块也终于有了新盘入市。
目前大学城的新盘主要来源于新造板块，并且只有3个，分别是 思科智慧城·12光年、越秀星汇文玺 以及前不久刚开盘的 奥园恒基学苑一号 。
放眼大学城偌大一片热土，却只有三个新盘，而且价格都只有四五万。对比7、8万的二手房来说，即使是面对今年广州如此低靡的楼市，这三家依旧显得踌躇满志。
只是小编亲踩了一趟新造板块后才发现，有人的地方就有江湖，虽然只有三个盘，但是这三者之间却形成了一个很有意思的生态链。
2、 新造板块的“三国”鼎立
新造板块目前在售的三个新盘虽然都集中在一个板块，但是主打的点其实都各有不同，造成这种独特景观的原因主要还是因为新造这个地方不一般的身份。
新造板块在之前其实一直也没有什么名气，但是直到今年4月份广州第一轮集中土拍中，越秀以总价53.52亿元+配建4.59万平配建拿下的创新城一期C居住地块，总价、竞配建双封顶，成为了番禺史上首宗摇号地块，这一高光时刻也将新造这个板块推到了众人眼前。
而让新造借此成名的概念，就是国际创新城。
整个国际创新城包括北翼的生物岛、核心的大学城和南翼的南岸起步区、南村地区、化龙地区、国际展贸城。
同时国际创新城也是广州南拓轴上的重要节点，尤其是 思科在2016年宣布将中国创新总部正式落子于此 之后，更是带动了诸多相关创新企业进驻，包括浪潮集团、城云科技、东华软件、论客科技等。
思科智慧城
而位于地铁4号线新造站旁，国际创新城规划腹地的 思科智慧城·12光年 也是借着这阵东风，在很长一段时间独霸新造一手房成交市场。
思科智慧城·12光年有多硬气？之前开盘的时候由于认筹的客户太多，所以思科智慧城不引用外部渠道， 看样板间还要验资……
思科智慧城·12光年 在售建面约112-183㎡的三至四房，均价大概在4.3万-4.5万/㎡ ，受限价影响，和上一期开盘的价格基本上差不多。不同的是，项目后续加推的产品将采用毛坯交付的方式。 思科智慧城·12光年预计将于本月内推出2号地块2#。
思科智慧城2#位置示意图
从现场销售的介绍口径来看，思科智慧城主打的主要还是国际创新城概念，加之思科自己在此打造智慧产城项目，总体看来 思科智慧城·12光年是一个商业和住宅融合的社区。
与之相比， 越秀·星汇文玺 虽然也坐落在新造板块，但是却更愿意说自己承袭的依旧是大学城的血脉。
越秀星汇·文玺位置示意图
越秀之前在大学城打造的文华、文宇、文翰三个楼盘均是位于大学城内的楼盘，到了文玺这个项目，大学城内实在是没有地了，所以文玺只能委屈的建在了江对岸。
虽然如此，越秀·星汇文玺却依旧占据着 华南理工大学国际校区和暨南大学番禺校区之间 的绝佳位置，左手985，右手211，所以人家说自己是大学城一脉确实没什么问题。
越秀·星汇文玺沙盘图
越秀·星汇文玺 目前主推建面约94-114㎡的三至四房，价格也在4.5万/㎡左右。 之前开盘文玺推出的4#和6#目前已经基本售罄，只剩下一些天地层的尾货，但是整个项目还剩1#、2#、3#、5#没有推出，货源还比较充足。
项目加推的时间目前还没有确定，销售的说法是，什么时候拿到预售证，就什么时候开。
与前面两个项目都不一样的则是 奥园恒基学苑一号 。项目位于珠江后航道，番禺广州大学城二期附近，与大学城小谷围岛隔江相望。
奥园恒基学苑一号效果图
奥园在年报中提到，该地块将打造为集滨江住宅区、艺术商业街区于一体的城市高档生活区。简言之， 这个盘奥园是把它按照豪宅的标准打造的。
项目主推建面约105-220㎡的大平层 ，坐拥一线江景，从景观面和面积段来看，确实挺像那么回事，之前该项目的吹风价一度达到8万！但是如今限价红线压顶， 项目均价不得不停留在4.5万-5万之间。
3、 三盘面面观
总体看下来，新造板块的三个新盘各有特点，而且从主打的概念和产品上看，都各有自己的小心思，而正因为如此，这三个新盘虽然同处一个板块，但瞄准的却并不是同一类客群。
思科智慧城·12光年在三盘当中其实是更符合大家对于热盘的定义的 。近地铁，有产业，有亮点，高层单位还能望江。所以总体算起来，这个盘不仅是自住，投资属性方面在新造板块来说也是很占优势的。
思科智慧城实景图
只是很长一段时间以来，新造板块唯思科智慧城独大，也让思科有点飘，之前思科智慧城曾因38万/个的天价车位引发“众怒”。
曾边村回迁小区
除此之外， 周边没有什么配套也是其比较大的短板 ，要想满足日常生活所需，可能还得去蹭一蹭曾边村回迁小区里的底商配套。
越秀·星汇文玺 得益于之前文华、文翰等项目打下的偌大名气，从去化周期上看，也是 很受欢迎的。
越秀·星汇文华实景图
只是文玺所在的地块虽然也是大学环绕，但是 距离地铁站大约有2公里 ，加之目前整个新造板块的城市界面都有点荒凉，所以 配套方面同样存在不足。
越秀·星汇文玺项目租售中心（小编见过最低调的售楼部）
这一点从 文玺的营销中心都是异地营销中心， 而且也不做样板房就可以看出来了，周边环境实在没啥好说的。
从文玺4.5万的价格和户型大小来看，其主打的客群主要还是大学城的教职工，针对华工的教职工买房，文玺还提供了专属的优惠。
奥园恒基学苑一号自一开始就宣传自己是个豪宅 盘，吹风价一度到达8万甚至10万+！只是它同样无法避免周边配套短缺，城市界面荒凉尴尬场景。
奥园恒基学苑一号周边卫星图
要说这个“豪宅”和其余两个盘有什么不同，那可能就是更荒凉一点，项 目距离地铁站4.5公里，而且通往项目的乡道如果遇到大雨还会出现很严重的积水 。用出租车司机的话说： “这积水深度，不买辆大G都回不了家。”
通往奥园恒基学苑一号的900乡道，积水严重
嗯……买辆大G才能回家，这应该就是豪宅的底气吧……
当然，不得不说，学苑一号的一线江景确实是很开阔，不过只靠这江景就要8万、10万的话，就有点不讲理了。思科和文玺的销售在谈及奥园的时候，也是一种无话可说的表情，放段聊天记录大家感受下。
所幸现在限价，5万左右的价格倒也还行，要不然思科和文玺的销售怕是就更无语了……