今日测评楼盘：联发臻品
01 PART 基本信息
“联发臻品”，位于市中心板块的台江区五一路与国货路交叉口西南侧。项目为两栋住宅组成，即一栋安商房，一栋商品房（仅38套）。
2021年5月12日，厦门联发以最高限价2.62亿，通过摇号方式竞得福州宗地2021-25号，楼面地价21431元/㎡。该地块即为“联发臻品公馆”。
根据土拍约定，宗地2021-25号建设安置型商品房4800平方米。商品房销售指导价为35500元/平方米。
02 PART 区位分析
项目位于传统福州市中心的二环内，区位优势明显。项目北边是国货路，西可到宝龙广场，东可到东区。项目东侧的五一路是福州传统主干道，北可到五一广场及五四路CBD商务圈。南可到台江广场 及码头。
交通出行十分便利，项目周边有“打铁垱和安淡公交站”，有2路、51路、351路等，可到五一广场、宝龙广场及五四路，经过的公交线路很多是一大优势。
在地铁方面，到1号线达道站较远，需接驳车。
未来规划，目前在建滨海快线F1线，在六一路，距离项目有两个车站距离。
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03 PART 周边配套
作为市中心二环内的楼盘，该项目配套很好：
这张广告图对于区位展示，还是比较准，所以拿来用一下。
商业配套，周边有联信中心永辉店、大利嘉城及沃尔玛等，生活便捷。
医疗配套，就近有福州市第一医院，步行可达。
教育配套，周边有国货路小学（对口福州八中）。虽然周边二手房社区划片国货小学，但该项目能否划片，需交房后才能确定。
此外，周边还有福州第十五中学，作为台江一所完中，也算一所较好的城市中学。
其他配套，东侧距离南公园较近，可满足日常休闲锻炼需求。
04 PART 产品信息
从联发臻品项目过程稿，外立面还是挺醒目。商品房为1栋楼，共38套。
主推产品为143㎡，客群为再改人群。
点评：采用飞机户型，中间客餐厅分离设计，横厅面宽很大。两边是四间卧室，可以满足三代同堂需要。进门有玄关设计，餐厅通过厨房可以实现对流。三面采光都很好。主卧带L型衣帽间。卫生间采用三分离设计，均是明卫，从图示比例，推测客卫较大。总体看，该户型兼顾分区和空间利用。
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05 PART 价格分析
周边新房项目有同晖府（分栋安商房），均价2.9-3.5W之间。瀛洲府（分栋安商房）备案均价3.3W。
周边次新房很少，主要是13年以上老房子，比如福晟钱隆天下现在二手挂牌3.5W（小户型），大户型估计只有3W。还有金色维也纳三个区的二手房挂牌在2.8-3W之间。
该项目的销售指导价格根据土拍约定是3.5W。
未来周边出现纯商品房社区可能性很低，因为确实无地可开发。
06 PART 总结
优势：
地处二环内，交通出行十分完善，周边商业、医疗和教育配套也十分完善。
劣势：
社区总体较小。离五一路较近。
适宜人群
这个项目定位改善客群，项目体量很小，去化应该不成问题。这个楼盘适合周边工作客群，以及周边老旧社区业主改善需求，甚至部分五四路客群也可审慎考虑。
虽然国货小和福八中组合属于二类学区，比不上一些名校，但福八中至少比普通城中要强。此外，我们查了一下，周边还有一个南公小学，那么这个项能否划片国货小？大家怎么看？