作者 钱世晧 前华侨大学建筑学院外聘副教授
校稿 吴昕怡 华侨大学建筑学院 学生
国内有些城市兴建新的CBD或者是副城市中心，很容易出现开发延迟或停滞发展的现象。以厦门为例，观音山所建的城市CBD就出现了这种现象：办公大楼盖好后，厂商进驻率不高，购物中心空旷无人且难以开业。这是因为想要在规划上进行一个城市中心的迁移，或是发展另一个核心的CBD并不容易。传统上的中心商业区一般位于火车站附近，那是因为十九世纪后半期至二次大战前，大多数城市间货运或客运的长途运输都需要依赖火车，所有的货物生产与交易都围绕着火车站展开，从而逐渐形成CBD。
就台北市新CBD信义计划区发展而言。台北市1960年代的CBD位于西门町与台北火车站，由于办公大楼向中山北路、南京东路与忠孝东路发展，1977年提出规划信义计划区为台北市新的CBD[1]，作为现代规格与技术规划的CBD。1981-1986年为期5年依照细部计划[2]规定办理「松山区第二期市地重划」，取得公共设施用地。最先兴建的世贸中心大楼与展馆于1985年正式营运11年以后，1994年台北市政府进驻，1997年百货业的 A11新光新天地开幕营业，1998年1月信义威秀影城营运，2000年3月开幕纽约纽约购物中心开幕，2010年10月统一阪急百货（现名为统一时代）百货开幕。至此，商圈的发展从第一个百货商业营运到繁荣发展，一共约用了25年。直到2004年12月31日完工，台北101大楼开幕。也就是说，信义计划依赖世贸中心与台北市政府奠定当地的消费人口，世贸展览馆建立策展产业链与市政府接触的洽公产业链-建筑师事务所及其建筑图说制作、建筑执照制作与申请，以及国际贸易的产业链，然后才支持起信义计划商圈的百货业。
从上述发展过程中可以看到几个现象，首先一个CBD发展成形不是短期可成，仅仅发展到百货公司进驻，台北信义计划就需要15年以上，最铳要是需重要的公民营机构的进驻，以及相关的产业链形成。
以厦门市例，2006年厦门岛内环岛东路从仙岳路到吕岭路一带开始建设为厦门企业总部的经济带，并冠以全国唯一的“两岸”区域性金融中心。而观音山的CBD是2015年办公大楼兴建完成后才陆续有办公厂商的进驻，至今(2021)办公产业进驻量估计只有20%，于2019年竣工交付使用的海西金谷广场、观音山广场购物中心至2021年12月都没有开业，而湖里区银泰百货内部的营业商店约仅有两成。
尚未營業的觀音山廣場
为何一个新的CBD如此凄凉？一方面是规划时常想当然地预估未来会有的足够需求，这在高度发展期确实有这个现象，因为当时的需求大于供给，但当城市进入平缓成长期，之前的供给没有被消化，就会发生供给大于需求的现象。其次前期被列为CBD地区的房地产价格被高估，真正有需求的产业进入时反而受到阻碍，因为没有可分享的中间产业(财务、法律、广告)支持的利益，导致后期有能力的产业也不愿意进入。最后在锚定的机构与产业链没有形成的情况下，办公大楼工作者消费而需向外消费的餐饮业、零售业、服务业也难以生存，因此新CBD也就难以发展起来。
要让CBD真正的发展起来要掌握三大因素：锚定活动、产业链，及低的进驻成本。
（1）CBD的锚定活动
CBD锚定活动宜为公共行政，如以国际贸易为产业链，则办理国际贸易的行政机关要先进驻，产业链的贸易公司及报关行就会跟着进驻，接着外贸与外语的训练班会应运而生。
（2）城市CBD产业链的形成
产业链建立并不是凭空建立的，而是借力使力，即利用产业结构，像是通过政府重大政策、地方特殊资源、原有产业的支系等进行发展。例如浙江诸暨是中国最大的淡水珍珠养殖、加工和交易基地，那么在该地必定形成一个产业链。从厦门国际茶叶产业博览会中可以看出他的产业链，分析其中的七个展品类别，就就能了解茶产业链型态，其中可以在厦门CBD办公楼推动的产业链的是茶叶包装设计、打样、以及机械化的养品制造厂商。
（3）降低厂商进驻成本
当一个公司需要到一个新市场发展产业，需要一至两个小型办公室，需要与厂商洽谈与简报的会议室，产品的展示室，共享的办公设备(打印机、装订机等)，公共的茶水间与卫生设备等相关的空间，除了个别办公空间外，其他会议室等空间用分享方式降低成本。在形成商圈前要降低百货零售业的进驻成本，可将空置的建筑土地作为临时摊贩设置场(可以订定层次较高的快餐车类型)，让当地的上班族与居民习惯于在此商圈消费，旁边的商业空间也可以因此而活络。
长远来看，一个商圈的形成约要等待10~15年左右，甚至更久(需要基于城市的经济成长与人口成长进行分析与判断)，在没有明确的产业链形成时则须要更久的时间等待其形成办公圈，因此经营当地购物中心就需要比办公楼产业进驻晚10年或以上。
最后建议，新CBD的购物中心不宜与办公大楼同时兴建，因为没人使用的购物中心反而对办公大楼的进驻会有影响，而先以经营沿街店铺为宜。一方面初期的消费者不足无法支持购物中心的经营，另一方面城市新区建设未完善，周边的景观不佳，空荡荡的购物中心也并没有启动周边环境的活力，应当等到办公大楼约有预计数量的30%~60%进驻数量再开始兴建与营运购物中心。
[1] 1977年淡江文理学院都市设计与环境规划研究室于「台北市政建设整体性综合规画研究报告」中提出副都市中心的设置原则，当时 林洋港 市长裁定台北市副都心东移，展开新市政中心的规划。 李*辉登** 担任市长时于1980年又委托旅日建筑师 郭茂林 KMG事务所进行「台北市信义计划区都市设计研究」。
[2] 台湾都市计划的小区域土地使用计划