就在两天前，在大家都毫无准备之下，广州祭出了税收调控*法大**，为楼市泼一盆清凉的冷水，让大家冷静一下。
这次调控，表面上只是增值税免征年限的变化，但经过等量代换之后，基本上精准打击大部分东部次新房，因为新房一般从购买到出证约需要2-3年时间，而五年内次新房主要集中在天河东、萝岗，东部一夜之间黄埔大量售盘转租盘。这无疑让一部分业主滴血。虽然表面看，房价大概率还是会缓慢上涨的，反正房子可以租出去，持货者也没什么损失，但实际上他们蒙受的风险还是不小。
根据过往经验，在没有任何特殊事件、行情的前提下，广州楼市基本上大部分时间都是处于横盘阴跌期，尤其是刚刚过去了一波大热，“一节淡三墟”，市况只会急速冷却。 对于打算置换其他投资标的的业主，这么一卡壳，导致迟一两年才能沽货，很可能就会错失换乘其他车的机会，万一置换目标日后比当前的跑得更快，那就相当于是净亏损。
下面就来盘点一下，各个板块中受政策影响的楼盘有哪些。
先来看看天河：
牛奶厂板块：全军覆没
大家都知道了，牛奶厂的天宸原著在3月份卖出了8.6w单价，估计相关部门也不会没有收到消息。而这个2转5*法大**基本上击中奶厂所有楼盘。
华润天合、金地天河公馆、华润天合 都是在2016-2017年期间取得预售证并出售的，因此一般情况下估计最快需要2023-2024年才满五。
天河客运站、龙洞版块：
天河客运站的远洋天骄和植物园的宝翠园最新一期都是五年内出证的楼盘，预计也是需要等到2023-2024年才满五。
广氮、智慧城版块：
广氮板块的天健上城10-13栋也有可能存在少量业主迟交契税而被新政越影响。而智慧城版块的天河星作就起码要等到2023-2024年才能满五了。
车陂、东圃、珠村版块：
富力万科云启、宝兴翠园2015年出售，预计大概明年就会满五。而兰亭盛荟则起码要等到2023-2027年。
黄埔：
鱼珠版块
鱼珠的保利学府里整体在2015年取得预售证并出售，预计最快都要等到明年才满五。
萝岗：区府、长岭居、云埔基本上90%楼盘都在列
区府版块
鼎峰：大部分妥妥的2022-2023年满五。
宝能文化广场也是2022年。
峻森园也仅有是少数满五的。
长平片区：
2013-2014年发售的奥园春晓，2014年发售的岭南林语一期满五，岭南林语二期、融穗御府、山景城都没满五。
云埔片区：
万科东荟城、中海誉城影响范围较小，其他基本都是一半一半。
永和片区：
常春藤、珠江嘉园、万科里享家全部不满五。
综上所述，我认为这次2变5之后，受打击最大的基本上就是长岭居、云埔、永和版块，这部分区域真的彻底凉快了，因为基本上千挑万选来到这里，表明口袋里实在没太多钱，这部分买家就是实打实的刚需，首付无端端增加1-20w，对于刚需来说并不是一个小数目，更重要的是，假如按500w、3成首付算，如果首付增加的这5个点增值税用来付首付而不是用来交税，对应可以买到差不多600w总价的房子了。
所以这样一来，就会引导一部分买家退而求其次，往西撤回去看看那些从前看不上眼的老电梯小区，进一步巩固市区均价，降低价差，填平最后的洼地。而另一部分即干脆孤注一掷打新去。
球哥说两句
正所谓，有多久风流，有多久凉快。
之前市场喜欢东边的，次新的网红盘，房价也炒到很高，也有很多投资客进场炒作。但421新政后，基本可以宣布这边的行情凉快了，接下来买这边的房子就不要期望短期内还有很大的升值空间了。
对于业主方面，我的建议是业主承担5.3%的增值税吧，然后把房价适当做个调整。如果增值税全压在买家头上支付，会加大买家的首付支付压力，你的房子更难卖，建议诚心卖房就让点利，降点价吧。
正好，昨天我们团队去参观了天河壹品的升筹现场，哗，像花街一样，像菜市场一样。7.7万~8.7万的单价，再加上这种总价低的刚需户型，肯定抢爆了。
接下来的东部几个网红新盘的开盘估计都一样的了，抢到就是赚到，不用看楼盘分析，不用看项目规划，不用管一楼顶楼马路房，抢到就行了。
所以啊，现在二手房东卖房就不要耍黑脸了，降点价吧，时势不一样了。
一夜间变重税的广州东部楼盘，谁最受伤？
是急着换房的二手房东最受伤。
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