11日，一场牵动市场的土拍落下帷幕。烟大文经学院南地块以11亿被四川蓝光摘得，成交楼面价7740元/平，溢价率57%。

相较于上一次挂牌，楼面价几乎上涨了一倍，放在历史榜单中该地块成交楼面价也是第5名。

但这次土拍很多人是失望的，认为拍低了。我们理性分析，对比其他楼面价较高的地块看一下。

目前烟台最高的楼面价为碧桂园南大街的木钟厂地块，溢价率为85%。而与文经学院南地块楼面价溢价率差不多的是中海长安云锦地块。

其中机场路地块楼面价明显过高，暂不讨论。

中海科技小区西地块是在去年的7月份成交，位于现在大火的三滩板块，预计本月会出来价格。

从两者的区位来看，中海地块旁边是逛荡河公园，除此之外周边是万科翡翠长安、远洋东莱郡。

而烟大文经学院南地块北侧是学校，西南为烟台山医院，周边有万科翡翠大道、金海名园等项目。

关于这两宗地，有人认为中海地块除了逛荡河，基本上没有什么配套。而文经南地块靠近学校，最重要的是离着医院很近，应该高于中海地块。

但是中海位于长安路，周边都是高端改善项目，未来相关的配套也会加强，也有自己的优势。

我想大家之所以感到意外，是因为本来这宗地被认为是今年楼市一个正式的开端，肩负了带动下半年房地产市场的期望，但最终以一个很“正常”的价格成交了。

在地块出让前，相信很多媒体做好了地价大涨的新闻，周边一些项目也做好了庆祝土拍顺便打一波广告的准备，只是最终结果出乎了很多人的意料。

但应该说，这是一个正常的价格，也符合目前烟台房地产市场现状。

不适合出地王

具体到地块前，应该先聊一下大环境。

今年的市场，大多数的行业都不大好过。房地产行业亦是如此，从开始的网上售楼处到恒大营销再到目前的“平稳”的市场。

正是因为太稳了，所以才会对此次土拍有所期望。

刚刚过去的五一，被认为是今年第一个营销的好机会。但根据昨天公布的数据，上周烟台商品房共成交469套，不仅没涨反而还跌了。

也许是五一看房的人还没做出决定，但近几周成交量维持在700套左右，同比去年是下降的。

整体看今年的市场不如去年几乎是板上钉钉了，但是注意市场不好不代表房地产要一蹶不振了。根据烟台楼市的规律，一般3-4年是一个周期。

涨两年，稳两年，然后再涨，总体的趋势是比较健康的。所以目前的成交量下降了，你会发现价格对比去年还有一定的涨幅，只是比较小。

同时现在全国依旧是坚持“房住不炒”的基调，所以疫情后这么受关注的地块，出现地王的话反而有点说不过去。

现在这个价格，不高也不低。根据核算最终项目如果是高层或者小高的话，定价差不多在15000元/平左右，比较合理。

而具体到莱山分析，莱山项目目前主要是改善，以三滩板块为主，还有塔山南、凤凰湖等板块。主流改善项目的价格在15000元/平左右，这里说的是高层和小高。

这个价格符合目前购房者的接受度，如果再往上探的话就需要品牌或其他的附加值带动了。

而且因为莱山的项目多了，相互之间既有带动也有对比。同样的改善，可以选择万科、中海；可以选择万光、鲁商；或者再等等蓝光的项目。

目前的市场已经是买方市场为主了。

所以当昨天华润中心万象府开出13000元/平均价的时候，很多人直呼便宜。这是在高容积率以及损失一部分居住舒适度后大家的反应。

可以理解，对比一下黄务华润的港城华府12800元/平的均价，似乎莱山的项目性价比还挺高。

市场的平稳以及竞争的加剧，一定程度上造成了大家不敢拍高价地了，选择稳健。

开发商拿地的逻辑

此次大家意外的点还有拿地的房企是蓝光，而不是绿城、龙湖等更知名的开发商。

说到蓝光，第一次了解这个房子是其在东部的两个项目，蓝光雍锦锦湖与蓝光雍锦半岛。

最大的印象就是便宜、卖的快，在很短的时间内就实现了去化。虽然时间点是在楼市上升期，但作为首次进驻烟台的房企，这个成绩单还是不错的。

之后，蓝光又选择了幸福落地第三个项目，押宝幸福新城规划。加上莱山的项目，布局十分迅速。

相比已经售罄的两个刚需项目，幸福新城地块以及文经学院南地块适合打造的是改善产品。而在根据蓝光官网的信息，蓝光最高端的产品系是黑钻系。

目前在青岛的市北区有一个黑钻公馆项目，但根据位置来看，烟大文经学院南地块更加优质，在城市中的位置更加重要。

按照蓝光的节奏看，未来应该会继续在烟台深耕。而文经学院南地块可以作为其在烟台的一个形象展示，给未来的产品铺路。

这一点可以参考碧桂园的凤凰壹号院，超过万元的楼面价，高端改善产品。你觉得真的是为了大赚一笔吗？不见得，更多的是把碧桂园的品牌形象树立起来，让烟台的老百姓看到实力。

而龙湖、绿城、万科等已经在烟台闯出名声了，不需要再通过类似的土拍打广告。

从这一点看，我更应该期待蓝光未来的动作了，到底拿下这块地后能给我们带来怎样的产品。

而莱山在蓝光进入后，能否崛起下一个三滩？下个月文经学院南地块旁边，原107医院北侧地块将会竞拍。

该地块*绑捆**了疾控中心南的书城综合体项目，起始楼面价4530元/平。由于特殊要求，相信也会是实力房企摘下。

最后理性的讨论下，如果今年真的能出现新地王的话，下半年应该是比较合适的时间，这样项目带动的是明年的楼市。

可以留一个过渡期，给大家更多的选择时间。