最近不少粉丝留言关于东区晋棠府的分析，今天就来聊聊这个高配比安商房。

大东海晋棠府：备案名（晋湖郡），地处：晋安区后屿路与前横路交叉口西南侧

楼盘规划

楼盘总占地97亩，分为三个地块。项目共规划15栋高层，5栋商墅及1栋古建会所。总户数 约1589套，后期物业为福州海恩物业（伯恩子公司）， 楼盘目前宣称是分栋安商房，不过由于配建比例较高，有意向的购房者需要确认清楚。

土拍情况

2019年12月30日，大东海以9.89亿元拿下宗地2019-67号后屿旧改地块二，溢价率24.56%，平均楼面地价13443元/㎡。地块占地44.14亩，容积率2.5，须建设70%安置型商品住房，按照17800元/平方米均价销售。

2020年6月24日，大东海以11.82亿元+自持1200㎡社会租赁住房拿下宗地2020-27号后屿旧改地块四，平均楼面地价13767元/㎡。地块占地52.57亩，容积率2.45，须建设80%安置型商品住房，按照17800元/平方米均价销售。

分析：楼盘由两个地块构成，间隔半年时间都被大东海拿下，对比而言可以发现2019年溢价24%拿下，但是到了2020年不仅仅触发限价还需要竞配建，可以说2019年的土拍是相对更有性价比。

对于地块而言，两幅地块都比较方正，面积适中，对于楼面价而言，17800的回购价，差距4000，对比大东海其他项目而言，这两幅地块的安置房仅仅只能保障成本，后续的利润需要靠商品房销售。对于大东海而言拿高配比安商房可谓轻车熟路，由于资金优势，钢铁侠这两年反而成了楼市冷淡期的最大受益者。

户型情况

128平米：四房两厅两卫，一梯一户设计，四开间朝南，动静分离，客房位于客厅一侧，浪费空间不多，总得来说户型布局符合目前主流设计。

148平米：四房两厅两卫，一梯一户设计，四开间朝南，与128布局类似，差别在于餐厅北面厨房移到西边，客餐厅将完全南北通透，餐厅的视野也将改善，同时客厅面宽也变长。总得来说布局不错，唯一可惜148没有做到三卫，虽然从设计看客卫也只能做暗卫，不过那样的话将更加完美。

区位情况

楼盘处于后屿区域，距离地铁交汇站前屿500米，交通出行帮助较大，距离在建的晋安湖800米，泰禾商场2公里，对于日后休闲购物有一定帮助，楼盘南面存在肿瘤医院，居住有一定影响，楼盘东边目前是规划三创园，不过由于整体还未建设，加上自身周边也是刚*迁拆**不久，目前居住环境依然较差，总得来说区位尚可。

价格情况

对于楼盘而言由于还未备案，先参考周边楼盘价格情况做个对比：

1、汇诚雅园：14年次新房，均价26000

2、恒宇国际公园：14年次新房，均价33000

3、旭辉公元大观：混合安商房，优惠价26500

4、榕发观湖郡：纯商房，均价33500

5、保利和光尘悦：分栋安商房，均价31500

分析：对于楼盘而言，由于是分栋安商房，配建的安置房比例高达70%以上，后续的保值能力有一定风险，对比周边新盘来说，楼盘的主要优势在于户型的设计和梯户比，很容易联想到同类产品保利和光，不过对于区位来说，和光优势在于周边相对开发周期短，晋棠府优势在于交通方便。总的来说，楼盘建议购入价在3w以下。

楼盘总结

楼盘处于开发中的东区，优势在于近地铁，离商场和晋安湖距离尚可，同时户型设计和梯户比不错，劣势在于周边还在开发中，周期较长，居住短时间还是较差，同时配建比例较高，后续保值能力存疑。对比楼盘的户型，如果均价在3w左右，总价也要在近400w上下，对于目前来说，这种总价的吸引力不算太高。毕竟台江的安商房瀛洲府小洋房总价在450w，差距不算太大。

题外话

对于大东海开发商，可以说是这两年少见的精明代表，作为初入房地产的企业，开发商在2019年前后楼市冷淡期，借助资金优势疯狂拿地，目前回头看大东海的新盘，发现由于高比例的安置房，同时回购价和楼面价都有一定差距，基本保障了利润和资金回笼，可谓拿地都是非常成功。

而且不仅仅在拿地上，大东海对于营销的把握也很机敏，在对手做首开冲刺的情况，借助热度顺势推盘，反而在低成本营销的背景下，做到好的去化。可谓长乐人的精明头脑展现得淋漓尽致。

同时大东海在户型设计上，虽然没有成型的楼盘开发经验，不过楼盘的户型设计和布局，对比不少国企可谓是非常高明。目前看大东海的楼盘户型基本都是走市面主流风格布局，可谓实在难得。目前唯一存疑的就是后续交房的建设品质问题。

当然对于有意向该楼盘的购房者，可以等待下个月附近地块土拍情况，从开发商拿地的热度可以预估一下区域的未来发展性。