■本文作者：刘磊 北京在明律师事务所

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货币补偿和产权置换，是*迁拆**补偿的两种方式，至于选钱还是要房，很多被*迁拆**人不知该如何选择。

选钱还好说，如果选房选错了，那么对一家人的影响可谓是巨大的，本文就来讲讲在征收中选择安置房需要注意的事项。

被*迁拆**人在选择安置房之前，一定要考虑好自身情况， 例如家里几口人，当地房产价值情况、自身财务状况、安置房情况、补偿金额多少等，多方面进行对比考量。

对于大部分人来说，选择安置房是因为自己所在城市的房价在上涨周期，房子“一天一个价”。

同时，*迁拆**方给的*迁拆**补偿标准明显低于周边房价，待漫长的审批流程结束后，手中的现金根本不足以买到同等面积的房屋，比如当时给你4000元/平方米的补偿标准，但是房子下来后，周边同等条件的房子已经涨到了6000元/平方米。

但在选择安置房这种补偿方式时，也还是要谨慎，和*迁拆**方确定好以下几点情况， 或者在签署安置房补偿协议时，明确约定在协议内容中。

1、安置房的交付时间

“先补偿后搬迁”是法律明确的*迁拆**基本原则，也就是说理应给被*迁拆**人提供现房安置。然而现实中，现房安置很难实现，更多的是提供两至三年后交房的期房，甚至时间更为久远。

在*迁拆**方无法提供现房安置时，被*迁拆**人应主动考察项目建设审批手续，包括建设方的资金状况等，从而尽可能减少后续风险。在签订安置补偿协议时，安置补偿协议应该写明：

①房屋的总体面积、公摊面积、区位、楼号、楼层、朝向;

②有经营性用房的，补偿底商的面积、公摊等;

③物业费的支付、房产证办理的时间;

④安置过渡期、过渡费、超出过渡期过渡费支付的倍数、违约责任的承担;

⑤房屋交房时间以及交房形式(精装、简装、毛坯)。

2、安置房质量是否达标

安置房建成后，小区内公共设施缺失、环境脏乱差，房屋设计不科学、户型不满意、质量不合格都是令被征收人头疼的问题。

有的新闻报道说女业主验房时高跟鞋在地上踩出来一串洞洞；还有新闻说补偿协议中约定交房是三居室，实际交房却是两居室，原因竟然是着急施工，图纸看错了…

安置房交付使用前，是要通过质量监督、安全监督、消防、建设、国土、规划、房产等行政职能部门的竣工验收。

如果被*迁拆**人怀疑*迁拆**安置房有质量问题，可以共同聘请专业的鉴定机构来进行质量鉴定，也可以通过一系列的调查程序去核实是否经过竣工验收。如果质量确实不符合标准，可拒绝入住，并要求*迁拆**方给予相应的补偿款。

3、安置房是否能取得房产证

安置房是法定的补偿方式，通过合法*迁拆**程序由取得相应资质的开发商开发建造的安置房屋，被*迁拆**人将来都可以取得房屋的产权证，只是要经过更长的时间才能取得房产证。

同时，开发商也有协助被*迁拆**人办理房产证的义务，如果开发商未按照法律规定提交房屋权属登记材料，致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。

很多朋友知道*迁拆**的事情，往往不是正式看到公告等，而是在正式公告之前，可能通过动员大会或者*迁拆**工作人员的动员宣传等就得知了*迁拆**的消息。

知道*迁拆**的消息后，一方面注意，在协谈动员中了解对自家房屋的补偿安置情况，另一方面，可直接向*迁拆**工作人员索要征收补偿安置方案、征收决定或批复等*迁拆**文件，尤其是注意是否有*地征**批复或征收决定、公告等。

发现*地征***迁拆**文件，注意及时查看，提出异议

农村集体土地*地征***迁拆**，主要的法律依据为《土地管理法》和《土地管理法实施条例》，各地实施*地征**的，应依法发布《*地征**启动公告》、或《征收土地预公告》以及《*地征**补偿安置公告》，如批准*地征**，*地征**批准后需作出《征收土地公告》及批准后的《征收补偿安置公告》。

特别注意的是，上列*地征**文件不会分别发到各家各户，一般是张贴在村委会等，所以需要及时关注，同时多向*迁拆**工作人员沟通了解相关文件。

如发现*地征**预公告的，要关注是否对自己的房屋土地进行了调查登记，登记的结果是否与实际情况相符合，如不一致，需及时提出异议。

如发现批准前的补偿安置公告的，对补偿安置内容有意见的，村民可以提出听证申请，对征收主体确定的补偿安置方案表达意见。

但要注意，根据法律规定，需要多数村集体成员提出听证申请的，征收主体才应当组织听证。

如发现*地征**经过批准了，对相应的*地征**批复不服的，注意需在法定期限内对*地征**批复申请行政复议，及时通过法定程序提出意见。

另外，在*地征**未被批准前，依法只能协商征收*迁拆**，是不具有强制效力的，可以开展*迁拆**协谈及签订补偿协议，但如果确实无法签订协议，征收主体在批准前也无权直接强制拆除。

如有强制拆除危险，涉嫌违法，注意提前留证并及时报警。

在实践中，往往发生未经法定程序直接强制拆除的情况，这种情况对面临*迁拆**的朋友会产生巨大的心理压力，如果当地有这种情况发生，可能存在违法强拆的情况， 对此，建议提前对自己的房屋室内外进行完整的拍摄记录、保存好，并定期更新重新拍摄，以备后续进行司法救济。

另外，房屋属于公民个人私有财产，拆除房屋的行为属于破坏财产的违法行为。因此，有人身、财产危险情况发生时，报警求助是第一选择，如果被警察告知属于行政行为而无法处理，可以当即要求公安机关给予书面答复。

虽然当时无法阻止拆除行为，但也可以作为后续司法救济的证据，不要因为慌乱而忘记报警，当然如果当时不具备条件，事后报警也是可以的，注意描述清楚事实情况，并注意索要回复结果。

谨慎应对*迁拆**中的评估

评估报告一般是国有土地上房屋征收（一般是城市房屋）中存在的，包括评估机构的选定程序、评估程序、评估报告的送达、公告。而实践中，很多农村征收*迁拆**也开始借鉴参照，采取评估的方式确定房屋价值。

对于评估，如果尚未评估的，可以根据其他人的评估情况结合自家的协谈情况，确定评估与否以及进行评估的时间，注意要亲自参与，避免遗漏或错登。

如果已经出具了对自家的评估结果，注意按照期限提出复核，一般是十天，避免因自己未及时提出异议而影响自身权益。

最后，在明律师提示大家，面对*迁拆**，不必慌乱，注意时时关注留意，遇到不同的情况分别应对。如涉及到自身不同情况的问题，及时咨询专业律师，提前做到心中有数。

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