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问：请问相同总价的深圳湾学校的学位房和科苑小学的学位房，哪个看涨的多点？男孩子上哪个小学更好？成绩中等走应试路线的女孩子选南外高新初中好还是深圳湾学校初中好，还是南二外海德部好？谢谢！
答：你好，关于深圳的看法: 1、 深圳中考，均分95读不了深中，均分93读不了红岭，满分460，普高录取：非深户391最低，深户349分最低，深圳身份证只有400万张，深户考上高中的概率为70%，非深户20%，深户优势很大； 2、参与中考78300人，公办招生计划35531人，录取率45%，2018年录取率约47%，学校建设速度跟不上人口流入速度； 3、四大全部大规模点招，点招生和地段生升学率差距惊人，比如广受追捧的深高北，八大率只有16.9%，总共60人，红岭1人，深中、深实验、深外分别两人，自己的高中部53人，参考356人，这60人，有多少来自那两个点招班？ 4、福田、南山的成绩成绩比较稳定，宝中的学校（海旺、海韵）今年有较大进步，光明、龙岗、坪山则没有亮点，说明，生源还是衡量学校水平最重要的指标，房价是衡量生源水平的重要指标； 5、南山的学校，基本没有点招，全部是地段生，南二外系、南外系、南实系、育才系的八大率每年都在20%左右或者以上，我不认为全是教学质量的缘故，硬件设施是一部分，主要还是生源以及家长对教育的时间、金钱投入； 6、花大价钱买深实验的家长，都是各行各业顶尖人物，这群家长，对孩子教育的投资本来就大，换个二线学位，学而思、各大补习班一起上，成绩也不会差，很多家长会错误的认为，孩子成绩好是学校的缘故。 所以，深高北的成绩未来不会差，因为后期花高价买学位的孩子参加中考了。 搞房地产，因城施策，搞教育，因材施教。 深圳湾的学位越来越受到质疑，确实，深圳湾的居住价值大于 学票 价值。 是深圳湾成就了深圳湾学校，而不是深圳湾学校成就了深圳湾。 圈内观点一般认为男孩走应试教育路线从Z，女孩送出国。
问：老师，您好！近期计划将布吉可园一套三房、罗湖深业东岭一套一房和聚龙大厦一套一房都出手，收回600+，置换成一套学位加自住和一套小户型投资。大宝2022年上初中，请问这种置换思路是否可行？ 学位加自住保值，总预算800-900，目*考前**虑的片区有福外本部，保税区福外南，深高北或深外龙，请问以上片区应如何排序？选筹方面有什么推荐？南山单价较高，宝中学校质量有点不确定，担心成绩不稳定，所以更倾向于选择福田老牌名校，不知思路是否正确？ 小户型投资，总价200-300，目*考前**虑的是碧海西乡沙井区域，请问选筹方面有什么推荐？
答：孩子即将上学可以重点关注福外本部、福外南、深实验百花，短期内比较稳。 其次成长性不错的盘，比较推荐： 南山中熙君南山，宝中第五大道或西城上筑，红山深高北的水榭春天5.6期都是不错的选择 300多关注西乡 沙井地铁沿线的小户型
问：给十三老师请安！ 预算1200万，考虑两种方案买房。1. 纯投资，寻求高收益，约 3-4 年后卖出。2. 学位房，区顶级学位房均价已17万，涨幅30%，担心买入三年后增长缓慢。 还请老师推荐潜力楼盘，谢谢！
答：你好，预算1200万，这2种投资思路都可行。 深圳白领精英群体对学位敏感，然而教育资源在深圳相对稀缺，犹如优质房产，在未来几年内依然会保持旺盛的需求。 15年以后深圳每年出生的婴儿大约在20到24万，学区需求不会倒，但是从投资角度来讲，建议选总价低单价适中中上排名即可，非顶级学位。 深圳学位房改革在逐步进行，目前来看学位房短期内是利多，但是长远看学位政策的不确定性大。 学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。 学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会。 深圳学位房，接下来如何挑选？ 1、尽量买入点招少或无点招的名校学位房，安全系数要高很多； 2、深圳教育集团化已成趋势，集团抱团胜过单打独斗，尽量选择教育集团旗下的名校； 3、关注一些非名校无点招但成绩一直稳定扎实的学校； 4、民办学校没落是大势所趋，深圳教育留给民办的只有一个狭小生存空间，不必过分关注； 新盘可以关注华润城。 投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 投资角度建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。 可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区，新的教育模式，生员也很好。 我更倾向于未来可能变好的学位房，入门槛比较高的学校，稀缺性的，而不是已经是排名XX的，这样才能产生暴击，否则你被原业主暴击。 二手房在前海 宝中 香蜜湖板块淘一淘低价上车笋盘、
问：十三老师您好！非常佩服您的观点，有幸能遇到您帮忙指点思路。 我是刚需首套，首付三成，由于小孩明年就要上小学了，想考虑总价500W左右，在宝安中心或附近片区的小户型。学位+自住，去年考虑过西岸观邸50多平的小户型，由于拖拉一直没上车，现在发现不仅房价又涨了很多而且小户型数量非常少。有没有其他楼盘推荐，您能给我一些建议吗？非常感谢！
答：你好，感谢赞赏！ 经过一*大轮**涨之后，500万在宝中能选到的学位盘很少了，目前还能上车的只有西城雅筑这类热点盘的小户型。 往桃源居片区看看，中澳实验成绩比较好，地铁商业后期都有改善空间，这两年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把这样一个近郊的成熟片区给遗忘了，还好它兀自花开，价格一直稳中有升。 新盘可以关注海岸城。
问：老师您好！我目前有一套自住房，在我先生名下，我个人名下无房无贷，现有资金100万，想入手一套关内学位小两房，现在有个困惑：因我和先生上班地点一个在沙头角，一个在科技园，能否推荐一下买在哪个地方合适？有推荐的楼盘吗？
答：您好，首付100，关内学区房，符合你要求的可以在罗湖找找。 可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大；
问：十三老师您好，认真学习了您的很多问答，感觉您非常专业！我现有1200万左右的预算，打算进行自住以及投资。原计划是300万单房或一室一厅小户型进行纯投资，以及900万左右的三房自住。小房之前有了解花好园，趣园，但是感觉都不够理想。碧海宝中那边的小户型不是担心噪音，就是担心高位，怕未来出手不涨长反跌。900万左右的三房之*考前**虑过是留仙洞天悦南湾或者是大学城华辉云门及柏林天瑞，打算自住加长期持有，等待片区总部基地和国际教育成熟加持带来的房价上涨。但不知道这样的配置是否合理？您对于单间和三房，有无其他更合适的推荐？或者说我应该把全部预算投放在同一个房子？自由工作，居住地不限。请老师多多帮忙，非常感谢！
答：您好，感谢赞赏！ 预算1200有两种打法 一、拆成2-3套来买（总价300-500万）但是要考虑房票的问题。多套进可以攻 推 可以守，持有成本会下降。 二、直接买一套核心地段.核心物业.双重属性的物业。 三、300-500万的投资策略刚需为主（产品1-3房）买普涨区域2019年深圳领涨区域已经涨上去了购买力会外溢。 四、1200万总价的物业一定要考虑你的房子为什么会涨到2500万涨到这个价格什么样的人来买这样的物业一定是置换的人群（他们对产品.学位.地段都会有要求） 五、1200万买房，除了看总价，也要结合你的月供能力，房票情况，是否考虑学区等需求再做楼盘的精准匹配。 投资就是一个计划，把控好风险，留足至少2年的月供。 然后用排除法来选择 你可以买那里，不是你想买那里，最后买错比买贵更加恐怖。 可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等. 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光*瑰园玫** 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海*瑰园玫**（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾 宝安低价盘：宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾、西荟城等。 龙华潜力盘：金地上塘道，潜龙曼海宁。 以上选筹可作为参考，能不能入手重点还是看价格，逢笋入。
问：十三老师您好，非常感谢您上次的回答。 我首套首贷，预算首付加税180万，总价500万到560万，两房，我在罗湖田贝上班，老公在南山深大南上班，想买来自住，另兼保值，还没有小孩，不过学位中上是不是对保值也有作用…… 上次问您皇庭世纪和皇达东方雅苑，您建议自住在南山中心区，说西丽更适合我。 请问桃源村三期怎么样， 西丽有其他推荐的盘吗？ 交通方便，近地铁的。 万分感谢！
答：桃源村还不错，成交量常年保持西丽top1，能跑平大势 另外松坪村也可以关注，地段比较好，在很缺住宅的科技园板块
问：请问十三先生，怎么看待深高北的金亨利二期？值得投资吗？
答：你好，金亨利二期值得买！ 学位、户型、地段都过得去，还是一手房。 增值潜力也不错！
问：十三老师你好，星球新人，希望能得到你的指点。 目前准备在光明入手一套三房，看到你推荐的金融街华发、电建洺悦府，另外听说勤诚达正大城今年也会有新房入市。 这套房我们主要是自住加投资，另外因为有小孩儿，所以也考虑学位，金融街和洺悦府都是深实验光明小学的学位，正大城是华师附属学校的学位，感觉都还不错。想听听你的意见
答：你好，勤诚达正大城，这个盘其实在公明，竞品不少，五万多的价格只能说过的去。 正大城大概率不可能暴击，所处位置在光明的郊区，有溢价。 距离地铁2.1公里，和规划的配套也非常遥远，而学校只是一个附属学校，距离成为名校还遥遥无期； 自住可以考虑，投资不如另外2个选项
问：老师您好！ 1.有套*款贷**房写的是夫妻双方的名字，现在想删除一个人的名字，可以这样操作吗？如果可以，那做假离婚用删除人的名字再买房可以算首套吗？ 2.一个人可以*款贷**买两套房，如果这两套*款贷**的房都已经卖出，名下无房后再去买房是否依旧可以享受首套三成二套（深圳五或七成）的*款贷**买房的方式呢？ 谢谢老师！
答：您好，只有全款房可以去名，需要先还清*款贷**，房产证去名后再离婚。 深圳只要处女贷用掉了，都算二套。当然可以通过全款抵押和5+2的方式操作成首付3成。
问：现金180W，年收入20W，想投资加自住，首套二贷，最少两房，南山上班，求推荐楼盘
答：你好，南山上班首选宝安 宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。
问：老师你好，深圳上车刚需，目前工作在龙岗坂田，深户首套。因为之前在老家买了一套房子，用的家长名额，所以首付不够，目前和男朋友能凑的首付在85W到90W左右，目前两个人月收入在2.5W左右，预算在270W到300W左右。想在龙岗这边买一个小两房结婚，但是也希望房子是有些投资价值的，为后续换房做准备。目前看了3号线附近的，大芬的桂芳园以及怡乐花园，知春里，以及下水径的阳光花园，阳光花园环境好，但是基本都是楼梯房以及楼龄在2001左右。前两天中介带看了京基御景半山的新房，价格还算合适，但是交房时间太长，中间还得租房，装修，时间成本很高。想看下老师有没有一些建议，在龙岗这边。谢谢！
答：你好， 大芬 没什么潜力，未来大概率也是跑输大盘，不建议买。 多关注坂田的次新，比如珠江旭景佳园。 龙华上塘也可以关注，比如金地上塘道也是不错的上车盘。 建议适当拉高杠杆，总价350选择空间会更大一些。 京基御景半山不推荐
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