今天益养老智慧养老平台小编在找选题的时候，偶然瞥见珞珈山水论坛中的一个帖子，提出对于所谓“以房养老”模式的一点疑惑。

原帖内容：在学习养老社区模式的时候，看到有这种老年人把房子抵押给金融机构，每月领取一定养老金，去世后房子归金融机构所有的模式。感觉很诧异，这种模式无论怎么思考都显然会使老人利益受损啊，不懂大家是怎么想的

根据这个问题，本文益养老智慧养老平台小编，将为大家详细的介绍一下，有关于“以房养老”模式相关的内容，帮助大家对该模式有更多了解。

一、什么是“以房养老”模式?

以房养老，顾名思义，就是拿房子来养老。究其本质，以房养老主要解决的是“养老的钱从哪里来”这一核心问题。

总体而言“以房养老”需要以房产作为前提，将房产包含的现金价值进行释放，从而获取养老金。

更进一步看，由于大部分老人缺乏收入来源，而房产中包含有相当大的价值未被释放，因此通过“以房养老”的相关产品可以将房产转化为现金，作为老人的养老资金来源。

“以房养老”的运作模式是人口老龄化不断加速背景下的社会产物，现实生活中许多老人只有一套房产，由于退休后没有经济来源，生活出现困难，于是产生了老人与银行约定将自己拥有的房屋所有权转让给银行，银行则每月支付老人一笔赡养费，并且在老人去世之前可以继续居住在房屋中的养老模式。

增设居住权后，老人继续居住房屋这一约定可以通过为老人设立居住权来实现，从而为“以房养老”模式提供了法律基础，让合同约定有法可依，使得交易更加安全。

二、“以房养老”有哪些模式?

根据“以房养老”的发展历程，可以将“以房养老”的产品按其运作方式的不同分为“售房养老”、“以大换小”、“租房养老”和“住房反向抵押”这四个类型。

1、 售 房养老模式

指达到一定年龄并拥有房屋产权的老人，通过出售现有住房将房屋的资产价值提前变现，并采取以大换小、售后返租或入住养老院的养老模式。这一模式一般适用于生活贫困或急需用钱、独立居住的老年人。

售房养老模式操作手续简单、牵涉主体较少、售房款可由售房者自由支配，能在一定程度上改善售房者的生活水平，对房屋产权所有者具有较大的吸引力。

2、“以大换小”模式

“以大换小”模式按字面意思理解，即是把较大的房产出售变现，再购入小的房产用于居住，利用剩余的资金解决养老问题。

“以大换小”和前述的“以售换养”虽没有限制现金流，但也没有相应的标准化产品，更多的是房主自发的行为，现金流的稳定性较差。

3、租房养老模式

指老年人将自己的大房子出租，而另外租住较小房子，通过获取租金差价作为收入补偿，或利用一部分租金入住养老机构的养老模式。该模式一般适用于有一定收入但经济条件并不宽裕的老年人。

租房养老的自主性较强，老年人能通过比较，作出对自身更有利的决策，也能确保对房屋产权的控制。与其他变更房屋产权的养老方式相比，租房养老使老年人更容易接受。

不过，租房养老模式一般要求原有房屋面积较大、地段较好，在市场交易过程中需要投入大量时间、精力寻找承租人和合适的小房房源，操作程序繁琐。其带来的现金流也很有限。

4、住房反向抵押

住房反向抵押*款贷**又被形象地称为“倒按揭”，是指拥有住房产权的老年人将该住房产权抵押给银行或保险公司等金融机构，然后银行或保险公司等金融机构根据该老年借款人的年龄、预期寿命、住房现值及其未来增值空间和折损情况等对该老年借款人去世时房屋的价值进行综合评估。

用住房的评估价值减去住房预期折损、借款人预支利息，并按当前人们的预期平均寿命计算，将其住房的残值分摊到预期寿命年限中去，按月或按年支付现金给老年借款人，也即“抵押房产，领取年金”。

在此期间，老年借款人可以继续在已抵押给银行或保险公司等金融机构的房子里居住，直到该老年借款人永久搬离该住房或者去世为止。

当老年借款人去世时，相应的银行或保险公司等金融机构取得该住房产权，并将该住房进行销售、出租或者拍卖，以弥补*款贷**本息。此外，银行或保险公司等金融机构还享有该住房的升值部分价值。

由于这种个人住房反向抵押*款贷**模式的现金流向与普通住房按揭*款贷**的现金流向恰好相反，因此这种*款贷**模式也常被形象地称为“倒按揭”。而现在说的“以房养老”模式，普遍是指住房反向抵押模式。

三、关于“以房养老”模式的现状

作为一个新兴事物，“以房养老”在中国已开始探索，政府、银行曾从不同层面开展过“以房养老”。但是经过一系列的试点，现实情况并不令人乐观。

问题主要出在保险公司怎样才能在这个过程中也有收益，让项目得以维持和发展。目前看不出的可行性，房价未来的走势不明朗，造成无法预估出未来的情况。所以都不敢冒进。

从房地产价值变化角度看，一线城市可操作性要大于二三四线城市。一线城市“租房养老”的性价比更高，远远高于其他城市。这些也导致“以房养老”试点提出以后遭到了极大争议。

而另外一方面，需要“以房养老”的，往往是那些只有一套自住房的低收入者。他们需要把唯一的自住房变现，成为改善晚年生活的经济来源，而这些人又有些舍不得。

总结

理论上，只要是以盘活住房资产用以养老的，都可称为“以房养老”，老人可以根据个体的实际情况，灵活选择养老方式。要提醒的是，一定要找一个靠谱的机构，通过这种模式给自己一个美好的晚年生活。

另外，“以房养老”虽然是一个不错的养老模式，也能够给老人带来经济效益，但是未来还有很多路要走。应当给予一些信心，毕竟这样也能够给一些困难家庭提供一种养老帮助。